華萬之爭背後的房地産業變局

　　萬科控制權爭奪的最終結局，無非是管理層“內部人控制”終結。與地方政府更深層次合作，承擔更多社會責任，將是繼續留在這個領域開發商的最終取向。

　　圍繞對萬科控制權的爭奪，從寶能係、華潤到以王石為首的萬科管理層，上演了一部波譎雲詭的商斗大片，劇情一波三折。然而，透過複雜紛紜的資本爭鬥，從另一個角度觀察，這也是我國 房地産 業大變局的縮影。萬科控制權之爭並非偶然孤立事件，結局也基本沒有懸念。

　　萬科的治理結構在我國資本市場可謂絕無僅有，這是出於偶然、管理層的獨特魅力還是歷史的必然？一般認為，萬科股權較為分散，大股東基本不插手公司重大決策，企業控制權實際上落在以王石為首的職業經理人手裏。換句話説，至少從表面上看，萬科並沒有真正的老闆。事實果真如此嗎？

　　我國開發商並非純粹的商業企業，儘管形式各不相同，但本質上仍是地方政府與 銀行 的聯合派出機構。除購房者外，我國房地産市場的幾個主角，分別是中央和地方政府、銀行(或資本市場)、開發商。其功能定位分別是：地方政府通過拍賣土地獲得土地出讓金，再利用土地出讓金彌補地方公共發展資金的不足；銀行既借款給開發商購地建房，也給購房者提供按揭貸款以促成交易，從中穩賺不菲的利息收益，房貸成為銀行最重要的優質資産；開發商從銀行借款向地方政府購地，再蓋房賣給購房者，利用資金杠桿實現滾動開發，成為財富新寵。從這個利益鏈上看，地方政府控制地根，銀行控制銀根，是房地産業的真正操盤者。開發商並無獨佔性資源，其核心競爭力，主要表現為協調政商關係與銀商關係的能力。從這個角度看，每個成功開發商背後的真正老闆都是地方政府與銀行，萬科也莫能例外。如果萬科與深圳地鐵的重組案成功，深圳市政府實際上僅拿出兩塊地，就將獲得這個世界上最大房企第一大股東的地位。這也從側面表明，政府若真想控股萬科，在任何時候都絕非難事。

　　但政府並不願意直接參與房地産開發。無論是政府還是銀行，都不願背負炒高房價的罵名。2010年國資委還曾向78家不以房地産為主業的央企下達“房地産清退令”，要求他們退出房地産業。萬科作為我國房地産市場的標桿龍頭，更沒有哪級政府有充分動力公開將其納入國企系列。於是，在商業化大開發時代，房地産業的基本格局大致如此：開發商名義上脫離政府與銀行的控製成為獨立商業企業，長袖善舞，借錢買地蓋房空手套白狼，充當政府與銀行在樓市吸金的白手套，各方互不越界。看萬科的案例，大型央企、萬科大股東華潤，實際上為萬科快速壯大立下汗馬功勳，卻深藏功與名，甘當萬科的“財務投資者”十餘年。其間雖然有過幾次控股萬科的動議，但都不了了之。這説明華潤並沒有充分動力成為萬科的公開老闆。萬科在上市後的10年間，通過 增發、 配股，所獲資本僅16億。而1993年才由一家集體所有制企業改造為股份制企業的北京房企華遠因有華潤背景，僅4年就獲融資33億。這促使王石下決心“賣掉”原大股東深特發，迎來華潤作為新東家。所以，若不是借助華潤的實力與信用打開融資通道，就沒有今天的萬科。

　　隨著住房商業化大開發時代的終結，房地産業原有的分工格局將被打破。這主要表現為以下兩點：地方政府更深入參與房地産供給中，開發商不再具有相對獨立地位。一方面，多數中小城市住房嚴重過剩，開發商深套其中無法獲利，只能從中逐步撤出；另一方面，大城市雖然市場行情看好，但土地緊缺，開發商要獲得優質土地，就必須與地方政府形成更深層次的合作。

　　中央政府為逐步加大對房地産市場控制，在必要時可能借助央企直接參與其中。雖然地方政府借地生財能解決其短期的財政困難，但這一模式所累積的負面效應也很可觀。房價十餘年的持續上漲，已形成了較大的泡沫，樓市高庫存、高房價與高杠桿並存。如果房地産泡沫引發金融風險及社會動蕩，最終仍需中央政府兜底。為經濟安全計，中央政府對房地産龍頭企業國有化將是個合理選擇。考慮到華潤本已經持有萬科15.29%的股份，救市“國家隊”手上也有約9%的股份，只要稍作整合，就總計持有24.29%的股份，超過寶能係的24.26%。寶能係作為社會金融資本管理人，對政治經濟動向的把握應較為精準，順水推舟支援華潤入主是其不二選擇。在新的歷史背景下，如果華潤再繼續甘當純財務投資人，主動放棄其應有的大股東權利，將有悖于其身為央企的基本職能，甚至還有公開徇私之嫌，這是其管理層所不可承受的。因此，這部商斗大片的最終結局，無非是萬科管理層“內部人控制”終結。與地方政府展開更深層次合作，同時承擔更多的社會責任，將是繼續留在這個領域的開發商的最終取向。