“樓瘋”眾生相：溫州炒房團為何缺席本輪“狂歡”？

　　(本文刊發于《中國經濟週刊》2016年第39期)

　　9月25日，看起來再尋常不過的一個週日。上海初秋的陽光穿過剛剛開始褪色的行道樹，靜靜灑落在位於商業核心區的一間咖啡館內。但如果將鏡頭慢慢拉近，卻會發現這樣溫柔的午後完全無法撫慰眼下被捲入瘋狂樓市的蕓蕓眾生。

　　美國矽谷歸來的陳述正在雙眉微蹙地講著自己錯過“張唐川”板塊的經歷。作為被新富階層徹底改變的知名地段，這片人稱“小矽谷”的科創熱土從均價2萬元/平方米漲到7萬元/平方米只用了不到兩年時間。他懊惱的是，若去年痛下決心入場，現在已是身家千萬，這是朝九晚五永遠無法企及的財富高度。

　　聽眾楊息文顯得眉飛色舞，通過一連串複雜的資産運作，這個月她已經成功擺脫了蝸居於“老破小”的命運，等待她的將是市值800萬元的近郊洋房。和先生每月加起來的稅後工資還不足2萬元，卻膽敢欠下銀行630萬元，他們透支的不只是余生的積累，還有從父母婚姻裏榨取的最後一點價值——用離婚證換來的首套房資格。

　　陳述、楊息文的老同學李舟則馬不停蹄地前來赴約，週末他租車跑遍了蘇錫杭，列入選房名單的板塊包括蘇州工業園區、無錫太湖新城和杭州未來科技城。由於2008年入住的嘉定新城幾乎是上海漲幅最緩的板塊，這次他遍覽群書，自製了一整套購房指標，儼然像炒房客那樣伺機“一雪前恥”，忘記了自己剛需人群的身份。

　　而在隔壁桌上，一位地産顧問正在記事本上奮筆疾書，諸如“樓市的貨幣屬性”“房東決策模型”“逼空式上漲”等等術語讓坐在對面的涂晶晶喜上眉梢。半年內以2800萬元天價買下北外灘兩套豪宅的“闊太”此時更確信未來房價將“一騎絕塵”，她現在迫切想從銀行借到更多低息貸款，好讓手裏的剩餘現金儘快轉化成不動産。

　　一開始沒有人注意到，咖啡館的角落裏還有一個愁容滿面的年輕人。4年前投身這座大都市的李旸在“3·25新政”中被限購剝奪了購房的權利，近幾個月完全脫離了調控束縛的上海房價讓他只能為“沒上車”長吁短嘆，在發給同學的語音中，他幾近絕望地做出了逃回省城的決定。但同學的答覆又給了他當頭棒喝，在新加入長三角俱樂部利好的發酵下，合肥房價上半年也暴漲了50%。

　　這些人的話語間或飄進鄰座的耳朵裏，這甚至還讓原本陌生的他們發生了交集。在房價成為街談巷議的當下，已買房的、打算買房的、買不了房的人都刻意在公共場合尋找著共鳴。奇怪的是，每個人都不否認樓市存在巨大泡沫，但眼下熱門城市的大多數人依然加倍地纏綿戰場。

　　他們似乎並不在意狂歡過後會否廢墟遍野，此刻只想像其他人一樣搭上這列名為“樓瘋”的列車，仿佛只有通過鋼筋水泥的澆築才能建立起安全感，全然不顧它終將駛向何方。

　　“樓瘋”地圖

　　上海

　　小白領夫妻豪賭樓市，2萬月薪背上630萬房貸

　　從去年下半年開始，上海房價就沒能停下猛漲的步伐。《中國經濟週刊》記者調查發現，儘管國家統計局的數據稱上海房價8月同比上漲34.4%，但多個板塊的實際漲幅遠遠超過了官方公佈的這一平均數字，例如“新靜安”概念催化的大寧板塊、內環風口上的北外灘、受張江科創産業集群輻射的唐鎮等板塊的漲幅都已接近翻倍。

　　身為全國公認的最有投資頭腦的一群平頭百姓，上海人在去年巔峰時期的股市大牛市中被曝每人平均賺足20萬元，因為擔心存款一夜被樓市蒸發，自然也不肯缺席這場盛世空前的樓市突進。在一傢俬營企業做文案工作的楊息文只是普普通通的工薪族，正是這股“全民炒房風”的代表人物。

　　“只要敢下賭注， 沒有什麼不可能的。”結婚已經三年的她，一直住在房齡超過30年的“老大樓”裏，名下另一套房産也是空間跼踀的“老破小”，面對記者，她對於自己“倒騰”出一套豪宅頗為得意。就在不久前，父母辦理了離婚手續，父親凈身出戶，生生為她騰挪出首套房的操作空間。

　　“我們先以父親的名義買下一套市值800萬元的新房，首付240萬元，以年化6.8%的收益率通過親朋好友借，承諾兩年內還清，接著辦理了父母和子女共同作為所有權人的接力貸，再請包裝公司來‘粉飾’父親的銀行流水單，這樣可以順利從銀行貸出630萬元，包裝費用是貸款額的0.8%。”楊息文對《中國經濟週刊》記者坦言，包裝公司出具假流水已經是半公開的秘密，可以突破商業銀行最多依據主貸人稅後月薪的一半計算總貸款額的紅線。

　　在房價繼續大漲心理預期的驅使下，630萬元貸款並沒有成為壓在楊息文心頭的重負。“我們的操作思路就是賺時差，父親賬戶的公積金可以用來衝半年的還款，半年後我們會拋掉現在住的‘老大樓’，預計到時候可以賣350萬元，加上一部分存款，不僅用來還清親朋好友的借款本息，還可以抵充幾年銀行貸款，幾年後再根據當時的還款壓力決定是否需要拋掉另一套閒置的‘老破小’，這樣一來，我們完全可以在新買的豪宅裏提前享受十幾年。”

　　這種操作思路唯一的底氣就來自對未來數年房價的堅定看多，因為一旦房價大幅下滑，楊息文將出現腹背受敵的斷供危機。不過，普通工薪族在本輪上海房價暴發中變身投資客的現象屢見不鮮，正因為這些人的大量入市，本輪樓市大爆炸中，總價相對較低的外環外板塊始終領漲。

　　“公司樓盤去年開了第一期，售價是3.8萬元/平方米，很快封盤不賣了，馬上我們還要開第二期，根據目前附近的行情，最起碼開到7萬元/平方米。”駐紮唐鎮的一家開發商銷售經理馬小姐告訴記者，由於“建倉成本”已經堪比內中環，很快普通投資客將不得不退出這個位於2號線地鐵延伸線上的外環外板塊，而這個價格一年前還是內環內的“專利”。

　　上海市房地産交易中心數據顯示，整個8月，上海共成交一手房22548套，最後一週更是連續5天破千。

　　環上海

　　“衛星城”新盤廣告“佔領”上海地鐵

　　上海房價如在雲端，讓許多盛宴參與者開始“轉戰”周邊“衛星城”。去年11月忽然暴漲的樓市在短短三個多月內將原先3萬元/平方米的上海外環外均價輕鬆抬上了5萬元/平方米，所謂史上最嚴的“3·25新政”僅僅讓市場消停了兩個月，上半年尾聲價格再度失控，7月社會融資中有98%是新增房貸，尤其是二手房市場，因為房東做低房價避稅現象普遍存在，價格早已脫離了紙面數據。

　　人流量巨大的地鐵站所張貼的廣告牌一直是銷售風向標。《中國經濟週刊》記者注意到，去年上半年，上海地鐵沿線廣告牌主打的樓盤地理位置主要在松江、嘉定、浦東臨港新城等上海外郊環，到了下半年，有11號線直通的花橋廣告鋪天蓋地，這個實際屬於江蘇的板塊如今價格也從8000元/平方米炒到了2.5萬元/平方米，一眨眼工夫已讓不少動心者高攀不起。

　　今年上半年，隨著撤縣設區的落地和地鐵規劃的升級，崇明島迅速追平了花橋售價，長興島也異軍突起，區域地王豪擲47億元勇奪地塊，未來保本售價也已經和花橋持平。

　　而到了下半年，一張張主打“環上海”概念的廣告被張貼在地鐵車廂內的“黃金位置”，欲成上海人新寵。除了昆山，這些“衛星城”還包括嘉興、太倉、啟東，除了不限購不限貸的屬性，廣告還特意將“早高峰高鐵參考車次”作為吸睛賣點，其中昆山、嘉興和太倉到上海虹橋全程不過17分鐘、27分鐘和45分鐘。

　　廣告的狂轟濫炸背後是房價預期的支撐。位置毗鄰上海的嘉興過去一直被認為固步自封，與上海的高速發展嚴重脫節，過去5年一向平穩甚至在個別年份還穩中有跌的房價在今年上半年尾聲忽然“暴動”，6月爆發性成交7166套，7月漲幅全國第一，告別“6字頭”，普漲到了均價8000+，而最新拍出的高價地使得未來保本售價直逼2萬元/平方米。

　　落戶當地科創園的一家生物醫藥類公司去年成功完成了C輪融資，原本打算明年衝擊新三板，但由於産品線研發拓展週期較長，大量現金沉澱在銀行賬戶上，如今飆漲的房價也讓創始人“按捺不住”。

　　“我們打算將錢都取出來，投資造幾棟研發大樓，未來還可以出租物業，不然貶值太快，持有資産總比持有現金強。”這位創始人對《中國經濟週刊》記者如是説。

　　同樣位於上海都市輻射圈的太倉的樓市也正在經歷一輪瘋漲，去年春節時還以低入住率、高庫存形象映入記者眼簾，半年來整體單價從8000元狂飆到了1.15萬元，1.5萬元單價的新舊樓盤已俯拾即是，學區房均價更是接近2萬元/平方米。

　　蘇杭

　　江浙“雙子星”房價翻倍，不再是“天堂”

　　若再將“樓瘋”房價地圖攤開更大的範圍，放眼江浙兩省，曾共用“天堂”之名的蘇州和杭州也成為一對樓市大爆炸的“超新星”。G20的爆紅洗刷了杭州人耿耿於懷的杭州在長三角城市群規劃中地位輸給南京的失落。

　　G20結束的首個週末，一些深圳炒房團就不期而至，在杭州未來科技城抓緊置業，對於這個未來可能媲美深圳南山科技園的“科創聖地”，他們的下手沒有經過所謂“糾結期”。以記者接觸的情況看，僅一個不足10人的深圳小型炒房團，今年以來就先後搶購近30套杭州物業。

　　9月18日，杭州政府宣佈加入限購大軍，而就在執行限購的前夜，購房者蜂擁而至，趕赴最後的盛宴。杭州市區創造了單日商品房銷售3265套的歷史紀錄，二手房簽約同樣創下新高，達到1840套，一天5000多套房子的銷量足以抵上過去半個月的總和。

　　9月20日，杭州迎來限購後的首場土地拍賣。這場土拍時間從20日下午兩點半開始，一直持續到晚上近7點，所拍賣的宅地溢價率最高超過了300%。

　　“和杭州未來科技城一樣‘一房難求’的還有蘇州工業園區，今年漲幅遠遠超過了蘇州傳統老城區觀前街一帶，蘇州新地標‘東方之門’就在金雞湖畔，屬於工業園區，還有位於吳江區的太湖灣一帶也是熱點。”在對蘇杭市場充分踩點之後，李舟告訴《中國經濟週刊》記者，目前這些處於未來城市發展功能區內、人口流入呈正向的板塊裏，容積率不到1、綠化率30%以上、離地鐵口半徑1公里內的高性價比新盤已經寥寥無幾。

　　據悉，去年10月，蘇州工業園區均價還只有1.5萬元/平方米左右，目前已經一路飆升到了3.2萬元/平方米，足可抵上上海某些熱門板塊的漲幅。

　　8月12日，蘇州重啟限購，但觀察執行一個月後的數據發現，樓市依然熱度未減。9月19日到9月25日期間，蘇州樓市住宅類房源共成交3574套，環比漲幅高達55.12%，成交面積漲幅也超過了50%，而在9月26日，上半年還是蘇州價格洼地的吳江也拉開了限購的大幕。

　　泛長三角

　　南京開發商搶地全拼搖號，合肥頂級豪宅被秒

　　事實上，蘇杭只是民間資本洶湧的長三角俱樂部房價猛漲的兩個縮影，作為長三角唯一的“特大城市”，南京樓市當然也是“瘋情”澎湃。國家統計局數據顯示，南京8月同比上漲38.8%，超過了上海的漲幅，相對應的實際漲幅可想而知。2016年前8個月南京二手房成交10.74萬套，比去年全年成交量還多出1.3萬餘套，新房庫存只夠賣兩個月。

　　南京的“地王潮”更是奪人心魄。9月19日上午，江寧正方新城地塊經過182輪慘烈競拍，最終因為達到最高限價不得不擱淺等待搖號決勝。正當看客們尚未回過神之際，20日7幅宅地全部超出限價，開啟了南京地王的“搖號時代”。

　　據少數獲准現場觀摩的媒體人回憶，當天土拍剛一“開閘”，1分鐘內已經有50輪競拍，最終以每場3~5分鐘的速度衝到“現房銷售待確認”的地步，並以平均15分鐘進入搖號。有觀點戲稱，這些衝破最高限價的地塊，深刻影響了周邊房價，附近“有房族”每5分鐘賺足1萬元/平方米。截至目前，今年南京已經出現25宗總溢價率超過100%的地塊。記者注意到，南京新房庫存量持續走低，已經連續5個月低於3萬套，供需失衡刺激下的南京樓市，房價一天一個樣，局部樓盤高達5萬元/平方米，直接叫板上海。中國房地産業協會發佈的數據顯示，2016年8月，南京在全國省會城市房價排行榜上位列第三位，均價超過2萬元/平方米，已經趕超廣州。

　　而最晚加入“長三角俱樂部”的合肥更是樓市殺出的一匹黑馬，當地人稱買房變成了一場體力、運氣、關係甚至是人品的終極較量。據悉，中秋加推的位於主城區東部的樓盤252套房源有700人現場爭搶，下轄的肥東縣336套房源則在暴雨中引來近千購房者。

　　從價格看，相比今年3月的備案價格，前一個樓盤每平方米單價已經跳漲了4000元，漲幅將近50%；而“東大門”肥東雖然只是一個縣城，半年內房價也積累了類似漲幅，新房均價如今都已經過萬，商品房消化週期已經低至1.6個月。

　　9月24日，合肥最貴豪宅開盤，開盤當日1小時産生6億元銷售額，高層産品被哄搶一空。前一天，土拍市場的表現更讓合肥坐實了二線城市“房價四小龍”的寶座，單日11宗地塊平均溢價率達到250%，其中3宗溢價超300%。

　　北深

　　深圳爆出“20萬+”樓盤，首都現恐慌性買盤

　　雖然近期的房價暴漲輪轉到了強二線城市，但和上海一樣最早在“樓瘋”中扮演主角的北京和深圳市場如今也都走出了調控政策發佈後的沉寂期。

　　記者從深圳各個區域一手新盤最新內部數據看到，在南山區已有樓盤均價達到21萬元/平方米，達到19萬元/平方米的樓盤也有3個。“現在關內的羅湖、福田、南山、鹽田4個區新盤均價普漲到了‘10萬+’，‘15萬+’的新開樓盤佔到了絕大多數，關外的寶安區和龍崗區也不乏‘8萬+’、‘9萬+’的新盤，基本消滅了均價低於5萬元的樓盤。”一位地産數據庫資深人士告訴《中國經濟週刊》記者，就連新成立的龍華新區單價也都賣到了7萬元、8萬元，要想找單價略低於5萬元的一手新房目前只能去距離市中心30多公里開外的光明新區。

　　近日，美國經濟諮詢公司Longview Economics一項最新研究顯示，目前深圳已成為全球房價第二貴的城市，僅次於加州聖何塞。

　　但這並不意味著北京就不是遍地“10萬+”的現狀。記者登錄北京市住建委官網，隨機查看發現，距離市中心20公里左右的部分新開樓盤售價也都在10萬元/平方米的水準，而這一度只是佔據了北京不少重點中小學教育資源的西城區學區房的“特權”。

　　“我們不久前以200萬元的價格賣掉了自己的一套一居室，當時打算換一套兩居室，但是流程還沒走完，看來看去還是換不動，房價又飆上去了，房東每天都在跳價，我們實在擔心踏空，正好有老鄰居在賣房，我們就趕緊買了回來，所以最後只是換了個門洞，還多加了50萬元。”在國企做財務工作的汪女士連嘆自己當時的魯莽。

　　而今年1—6月北京住宅市場半年成交量195646套，同比增長58.1%，佔去年全年成交量301010套的2/3，迎來7年以來最火爆的市場行情。二手房交易方面，北京西城區堪稱北京“樓瘋”的典型樣本，如德勝門學區和西單附近的西長安學區，方圓1.5公里範圍內的所有二手房價格都達到了10萬元~ 12萬元/平方米，平均房齡在20年到25年；而金融街的二手房，無論是否帶學區，價格都達到了13萬元~18萬元/平方米。

　　內陸省會

　　省會城市房價“火燒連營”

　　一線城市和強二線城市的“樓瘋”就像是一場傳染病，一圈圈向外擴散，隨著部分城市限購限貸政策的頻頻落地，這股搶房的勁風終於刮到了內陸省城。和前兩年只漲北上深不同，今年以來的“瘋情”已經形成了“群城亂舞”的形態。

　　《中國經濟週刊》記者查看國家統計局數據發現，與7月相比，31個省會城市中(除拉薩未發佈相關數據外)，8月新建商品住宅價格環比上漲的城市有29個，下降的城市僅有烏魯木齊1個。其中，尤以近億人口支撐的中原腹地城市鄭州的漲幅最為亮眼，環比5.6%的漲幅排名第一，合肥屈居其後。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉坦言，一二線城市新建商品住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大。而據記者了解，鄭州樓市二手房交易價格的環比增幅同樣領跑全國，堪稱“雙料冠軍”。據悉，鄭州8月二手房成交均價已經逼近1萬元/平方米，而不少本地網友吐槽稱“1.2萬元/平方米以下很難挑到好房子”。因為群情焦慮，鄭州甚至還出現土地使用證都沒辦好就違規開盤售房的現象，擔心錯過行情的購房者則不顧風險紛紛掏錢。

　　最近幾天，一則“武漢即將出臺限購政策”的消息刷爆朋友圈，消息甫出就為這個地理位置得天獨厚的“九省通衢”火爆的樓市再添一把烈火。

　　2016年上半年，武漢有18個項目開盤即售罄，連夜排隊、搖號買房、偷偷開盤、千人搶房的橋段層出不窮，“日光”已成為武漢樓市的常態。上半年交易量已經超過2012年武漢樓市全年成交量的總和。數據顯示，武漢8月各大片區中僅有3個片區的均價在9000元/平方米以下，多達8個片區均價過萬，和鄭州一起跑步奔向全城萬元單價時代。

　　同樣受“瘋情”鼓舞的還有長沙樓市。記者從長沙韶山南路某樓盤銷售處聽到的説法是，每天接待量達到了200人以上，日日加班，不乏清晨6點排隊買房的情況。目前，長沙新房庫存週期降至5個月，梅溪湖等多個板塊鬧起房荒，一房難求。長沙市房地産市場預警預報動態監測系統數據顯示，9月11日—17日這一週，長沙樓市連續兩周突破5000套。而8月市內六區新建商品住宅成交面積同比上漲25.89%，成交均價為6593元/平方米，同比上升了17.82%。

　　由華東、華中起始的“樓瘋”也讓少數西部省會從中分得了一杯羹。比如天府之國成都9月中旬開出的新盤，首日600套房源遭到了3000組客戶爭搶，開盤兩小時即告“空盤”，在接受第二批預約的前夜，300余人通宵排隊。古都西安則在來自鄭州、合肥、北京、新疆甚至廣西的外地投資者的合抱下，為“金九”遞交了不錯的成績單。