合肥限購下部分房價遭腰斬 誰導演了房價過山車？

　　從全球漲幅第一到部分樓價幾近腰斬，誰導演了合肥房價過山車？

　　《中國經濟週刊》 記者 劉照普| 合肥報道

　　編輯：趙澤

　　（本文刊發于《中國經濟週刊》2017年第26期）

　　安徽合肥，這個曾經排名靠後的“弱二線”房地産價格洼地城市，去年一躍成為國內甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”，令人為之側目。在胡潤研究院今年1月發佈的2016年全球房價指數中，合肥房價漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。在全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首。

　　去年下半年特別是10月2日以後，合肥推出“史上最嚴限購令”，房地産市場迅速由滾燙的高溫狀態陷入冰冷和沉寂，價格持續回落，成交量不斷萎縮。據房産仲介稱，目前合肥房價普遍下跌15%~20%，個別小區房價竟呈現50%的直線下滑，價格遭到腰斬。

　　合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中，城市的經濟總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那麼強，房價長期以來不溫不火。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀？背後原因是什麼？

　　金融炒房客 “高評高貸”上演 “空手套”

　　合肥當地人李文傑告訴《中國經濟週刊》記者，作為省會城市的合肥，多年來的房價一直很“低調”，在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元。“那時感覺每平方米萬元的房價太高了，一時還難以接受，其實周邊城市早就奔3萬、4萬去了。”李文傑説。

　　2016年，“蟄伏”已久的合肥房價迎來一輪超乎想像的暴漲。合肥市民張先生對記者形容説：“去年漲得最厲害的時候，我過一條馬路的時間房價都能漲個200~300元/平方米。就這樣一直毫無節制地衝到全球漲幅第一的位置，實在讓人不可思議。”

　　脫離正常軌道的變化總是有原因的。合肥當地一家大型房産仲介主管王濤告訴《中國經濟週刊》記者，去年全國各地湧來的“炒房團”雲集合肥，他們所到之處，猶如“洪水浪涌，房價因之迅速攀升，不斷水漲船高”。

　　據王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團”，一類是“金融炒房客”，另一類是“主流炒房團”。

　　“金融炒房客”，有單槍匹馬來的，也有組團過來的。由於去年房源少，“炒房團”多，所以仲介出來什麼樣的房子，這類炒家都全盤接手，然後再通過銀行對這些房子 “高評高貸”，源源不斷地把更多的錢從銀行套出來，再投資炒房。

　　王濤稱，他們去年做了多批這樣的業務，其中有個“炒房團”是從浙江過來的，4個人組成一個團隊。背後有幾家公司贊助他們一部分資金，用來付炒房首付款，賺了錢再按比例分成。當時，他們一下子要了20套，讓仲介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢。他們對房子品質要求不高，只希望找到面積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢，這類“金融炒房客”屬於打金融擦邊球的投機者。

　　王濤對《中國經濟週刊》記者説，這類“炒房團”大多不需要自己掏錢，如果做得好，還能多套出些余錢。他記得很清楚，有一個“金融炒房客”就通過這種方式，經過一番操作後多套出來20萬元現金。

　　據了解，“高評高貸”，就是通過關係將房子價值評估高些，比如A炒房客從仲介接手一套房子市值100萬元，他讓背後的財團幫其墊付，再找關係將該房産價值高估至150萬元，按銀行通用標準以房屋價值七成貸款，就能從銀行套出105萬元，這樣還完財團墊付款，他用這種“空手套”還凈賺5萬元現金。

　　王濤表示，當時辦理這批二手房貸款手續全部加快，一個月之內就辦完一套，“炒房團”接手的房子就放在那裏等待升值後出手。據了解，這批房子是去年四五月份交易的，買的時候價格還比較低，目前這批房子都沒有出手，還放在那裏等待漲價。因為入手時價格低，均價在每平方米1萬元左右，按目前1.5萬~1.6萬元/平方米的價格，一平方米可以賺5000元左右，一套房可賺50萬~60萬元。

　　合肥鏈家的一位工作人員稱，去年在合肥通過這樣的“金融遊戲”炒房的這幫“炒房團”，仲介幫忙找的房子看都不看，直接付款入手，全權委託房産仲介處理。

　　另一類“炒房團”就是組團出擊的“主流炒房團”。他們之間互相聯手，組團買房，壟斷式購房，控制房源，然後拉抬價格。這類“炒房團”對房子品質要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯手整幢、整單元或者整個樓層購買，這樣方便談判壓價，一旦入手後，便將這些房間隔成一個個小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來抵充月供，然後坐等漲價，等達到自己滿意的收益後再出手。

　　“炒房客” 親述炒房套路：組團控制房源，約定坐地起價，借助媒介造勢

　　在合肥採訪期間，記者碰到了“炒房客”郭文強，他稱，2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢，年初均價為7000多元/平方米，年末才漲到8000~9000元/平方米，一年時間每平方米才漲不到2000元。

　　郭文強分析，與南京等周邊城市相比，合肥房價在這一輪暴漲前屬於比較滯後的城市，所以去年這個房産價格洼地一下子涌入眾多“炒房團”，不斷賣力炒作，在板塊輪動中逐步推高房價，一下子透支了合肥房價幾年的漲幅，造成了房價的反常上漲和畸形的板塊結構。

　　郭文強認為，去年領漲合肥房價的板塊是濱湖，該板塊也是房價迅速躥升的最大元兇。2015年這批“炒房團”就跑到濱湖板塊購買了一批房子，均價在8000元/平方米左右，每個小區都有。此後，各路 “炒房團”蜂擁而入，接力炒作。大家互相通氣誰都不賣，將這個板塊的大部分房源控制住，伺機進行炒作。

　　此後，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控制在這幫“炒房團”手裏。控制房源不是目的，炒房賺錢才是終極目標。於是一段時間後“炒房團”突然放出來四五套房子，直接挂出1.3萬元/平方米的價格，房價噌地就上去了。“這樣的價格肯定是高了。”郭文強説，這樣做是為了刺激剛需用戶。接下來，他們到處貼廣告，借助各種媒介開足馬力造勢，周邊的仲介也陸續挂出來1.3萬元/平方米的價格了。

　　2016年3月16日，合肥濱湖一售樓部認籌現場，因為購房人太多，場面一度混亂。因為怕人多，原本下午4 點半結束認籌，結果兩點不到就被保安關上大門不讓進入。

　　“炒房客”很清楚挂這個價是沒人買的。等個十天半個月，該板塊嘩啦一下子又有三四套房挂出來，價格在1.2萬元/平方米，出來後很快就沒有了。是不是真賣掉了不好説，但市場已經被帶動了。如此這般，“炒房團”直接將房價從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬元/平方米，連1萬、1.1萬元的中間價格區間和漲價過程都省掉了。之後再連續挂出七八套價格在1.3萬元/平方米的房源，自然很快又沒有了。剛需客戶看到房價漲得這麼厲害，不敢再觀望了，都跑過去買，結果沒房源，“炒房團”已將可售房源控制住，直接將價格報到1.5萬~1.6萬元/平方米。就這樣，主流“炒房團”通過對板塊房源的壟斷，很快將濱湖板塊的房價拉起來，最高峰的時候，他們竟然將濱湖房價炒到2.2萬~2.3萬元/平方米的高價。

　　郭文強説，通過上述板塊房源炒作後，“炒房團”又開始對周邊關聯板塊房源輪動炒作，就這樣，在“炒房團”的輪動炒作下，合肥房價在2016年瘋狂上漲。

　　“限購令” 出臺 部分板塊價格遭腰斬

　　“槍打出頭鳥”，合肥樓市的火爆和快速上漲很快引來了“限購”新政。2016年10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發佈會，宣佈10條調控措施，主要包括：合肥市將加大居住用地供應力度；市區範圍內開展限購；暫停異地公積金貸款；加強商品住房銷售明碼標價備案管理等多項措施。

　　這個被稱為合肥“史上最嚴限購令”出臺後，合肥房價很快轉入下降趨勢，一直降到今年5月初。

　　合肥地産業內人士認為，合肥房價最早是從濱湖板塊炒作起來的，所以濱湖板塊的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地産市場調控以來，力度不斷加碼，炒房客開始大量拋房。當濱湖房價還盤旋在2.2萬~2.3萬元/平方米的高價時，“炒房團”便以2萬元/平方米的價格拋售。濱湖板塊房價也因“炒房團”的拋售快速下跌。合肥部分房産仲介稱，濱湖板塊的降幅最大，多數降幅達到40%~50%，快到腰斬的價格了。今年春節時，濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米，與價格最高時周邊樓盤2.2萬~2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多。真是“成也蕭何，敗也蕭何”。

　　上述房地産業內人士認為，限購之後，合肥房價在去年底今年初達到冰點，過春節的那幾天，很少有人看房買房。雖然濱湖板塊價格遭到腰斬是個別現象，但合肥房價陷入低迷是不爭的事實。

　　（應採訪對象要求，郭文強為化名）