房貸利率上漲抑制投機 額度緊張可能持續全年

　　利率上漲抑制投機 房貸難或持續全年

　　“全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來會有新增銀行暫停房貸業務。”某金融機構日前發佈的數據引發了廣泛關注。

　　“住房按揭貸款作為銀行零售板塊最重要的業務，不可能被叫停，就算額度不足也不會公開聲稱不做，只不過放款會變慢。”國內某知名券商銀行業分析師對第一財經記者表示。

　　第一財經記者12日走訪北京多家銀行營業部發現，房貸利率確實有所上調，額度也逐漸趨緊，但相關業務依舊運轉正常。上海確有個別基層行的房貸業務出現停滯，但並未被叫停。

　　事實上，在金融監管政策及資金面偏緊的共同作用下，目前的房貸市場確實迎來了“新常態”：一線城市主要商業銀行個人按揭貸款利率全線上漲。但銀行此次主動壓縮房貸規模，並非來自監管層的高壓，而是出於市場供求關係及負債成本的考慮。

　　某國有大行天津分行的副行長告訴第一財經記者，隨著國內實體經濟復蘇，貸款流入一些實體産業而非被用於炒房，其實是一件好事，“目前市場上實體企業對資金的需求正在不斷提升。”

　　該副行長預計，房貸額度緊張狀態將持續全年。

　　不會大面積停貸

　　央行今年1~4月的數據顯示，住戶部門新增的中長期貸款額並未明顯減少，僅是佔新增人民幣貸款的比例相比去年年中出現了平穩下降。

　　針對上述金融機構的數據，一些業內人士也表示，其所稱的20家銀行多為支行，甚至是不以“房貸”為主要業務的銀行。所以，房貸未來不可能出現大面積停貸的現象。

　　上述副行長告訴第一財經記者，其所在的銀行5月份的房貸規模環比來看，並沒有出現大幅下降。他表示，對於國有大行而言，個人住房按揭貸款的年增長規模已達千億級（去年建行新增規模8117億元，中行5902億元）。因此，該板塊業務如果收縮，其他業務很難全部承接。

　　“消費貸款再怎麼折騰一年也就增長百來億，和房貸不是一個數量級的。”他表示，目前該行並沒有明顯壓縮個人按揭貸款規模，而是按部就班滿足市場需求。

　　該副行長還表示，該行也從未下達過涉及停止個人按揭貸款業務，甚至是壓縮這部分貸款規模的文件。

　　中小銀行的房貸業務確實出現了分化。某股份制商業銀行北京分行主管零售部門的負責人對第一財經記者表示，在房地産市場面臨一定調控壓力的大環境下，該銀行的業務重點已不再是個人住房按揭貸款，而是消費金融，但依然會滿足客戶正常的住房按揭需求。

　　利率上調抑制投機

　　房貸不會出現大面積停貸，不過利率上漲已既成事實，但不一定是壞事。

　　某銀行業內人士向第一財經記者表示，當房貸利率上調至基準利率的1.2倍後，已經極少人會用它來加杠桿炒房了。

　　第一財經梳理髮現，北京房貸首套按揭利率已連續上調了5次，從8.5折一直調到了基準利率的1.1倍。上海、廣州的多家銀行也已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。除了一線城市外，天津各家銀行內部協商的首套房利率9.5折優惠也已絕跡，目前最低也只能拿到基準利率。

　　可別小看這10%。業內人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計算，首套房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元；如果首套房貸款利率上浮10%，25年期的月供就達到了6075.4元。換句話説，上浮10%後，首套房的購房者每個月要多還287.6元。

　　如果參考北京當前的房價，首套房貸款800萬元，還款期限30年，原來月供為42458元，上浮10%後，每個月就要多繳2414元，意味著每年的還貸額多了近3萬元。

　　對於利率上漲及一些銀行壓縮房貸規模的原因，多位接受採訪的業內人士對第一財經指出，在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，上浮房貸利率是市場化行為，監管因素排次位。

　　上述副行長表示，一些銀行房貸停滯的原因在於，風險資産要求更高的收益率回報，對於收益率不太高的産品，同等條件為了追求收益率出現階段性收縮。出於市場化收益率不能倒挂的考慮，自家銀行對房貸額度就有所控制。他認為這種情況當資金面不緊張時便會立即好轉。

　　房貸“新常態”

　　一切早有徵兆。

　　去年底召開的中央經濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支援合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　央行行長周小川在今年全國兩會上談及房貸時也表示要“適當平衡”。他説，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地産貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整估計會適當放慢。

　　回到今年年初，1月的房貸創下天量還令許多人記憶猶新。當時央行公佈的月度金融數據顯示，1月人民幣貸款增加2.03萬億元，同比少增4751億元。其中，多為住房按揭貸款的中長期貸款增加6293億元，創出歷史紀錄。

　　“房貸環比不增，同比低於去年。”第一財經記者了解到，這是1、2月份央行給各家銀行窗口指導時作出的指示。這一階段商業銀行壓房貸的主要動力來源於監管。

　　不過正如前文指出的，此次銀行主動壓縮規模，並非來自監管層的高壓，而是出於市場供求關係以及負債成本的考慮，顯得更加市場化。

　　保障民生的個人按揭貸款該有還得有，但與此同時，隨著國內實體經濟復蘇，如果能通過價格將炒房的個人按揭貸款逼出房地産市場、流入其他産業，未嘗不是一件好事。