房企頭把交椅移位 地産巨頭下一關口是5千億

　　歲末，到處都是排行榜，有排行榜的地方就有紛爭，有紛爭的地方就有江湖。在中國房地産這個江湖上，氣氛變得有一絲吊詭。

　　最不安分的中國恒大（03333.HK）在1月6日早間發佈了其年度業績簡報，稱2016年實現銷售3733.7億元，較上一年增長85.4%，超萬科（000002.SZ）、碧桂園（02007.HK）暫居行業之首。後兩家于前一日披露的銷售額分別為3648億元、3088億元。

　　三家公司突破銷售額3000億元，折射出2016年中國房地産行業在市場井噴中取得的巨大豐收；假若放諸全國，三家公司合計佔據全行業年交易額約10億的十分之一，顯示市場集中度的進一步提高。巨頭爭霸格局，已然成為市場一股不可逆轉的趨勢。

　　各家業績的暴漲雖然讓人唏噓，但“頭把交椅”的移位更是不尋常的結局：自2004年“優等生”萬科以100億元年銷售額領跑市場起，它在此位置上足足坐了12年，從地産圈所謂的“黃金時代”到“白銀時代”，曾經有許多公司眼看要將它拉下馬，但它始終以獨孤求敗的姿態高居榜首。

　　但奇怪的是，當真的有人將萬科擠下神壇時，仿佛並沒有讓習慣了“萬科第一”的行業內外感受到細微的違和感，市場瞬息萬變，企業如逆水行舟，不進則退，當變化真正來臨，大家也就極為平靜地接受了新的局面。

　　此刻的萬科有沒有內心焦灼，外界很難得知，但從王石在去年底公佈的一則數據來看，這家公司恐怕很難被輕易拋到後面。他説：萬科將在未來五六年內實現年營業額10000億元的突破……要知道，萬科在2015年的營業收入僅有不足2000億元。

　　看回榜單，萬科與恒大之間僅有不足100億元的差距，而緊隨其後的碧桂園雖然落後600多億元，但大家都知道，它並沒有將其龐大的海外業務計入其中，而且，這家在內心裏覺得自己具備“一哥”條件的公司還在各地招兵買馬大肆收購醞釀著再度翻番的雄偉計劃。

　　所以，今天的恒大在收穫了短暫成就感之後，應該感到的是更大的壓力，嘗過了第一名的甜頭之後再罷手的失落感，絕對不是一個將“野心”二字刻在腦門上的公司所能愉快接受的。

　　總之，前三名各自的算盤都打得劈啪響，誰也沒有真心地服了誰，所以上一年的較量剛剛收尾，新一輪的戰火恐怕很快就將點燃。

　　行業普遍預計，地産巨頭們將攻陷的下一個關口是5000億元，從前三強公司的項目和土地儲備來看，假如市場造好，2017年就有機會出現這一全新量級的企業，其市場佔有率有望達到5%以上。

　　時至今日，中國房地産市場終於也無法避免地呈現出寡頭競爭的某些特質，這一特徵在未來還將更為顯著，這也意味著，這個市場已從過去完全競爭的局面步入不完全競爭的局面。

　　在這樣的市場局面下，由於部分企業基本控制了市場，新進入者參與的門檻和難度越來越高，寡頭們一旦默契高於競爭，它們將輕鬆地掌握更為優越的市場話語權。

　　事實上，最近兩年不少區域的商品房市場已經出現了比較明顯的“寡頭壟斷”苗頭：幾家開發商通過在土地一級市場上哄抬價格，在商品房銷售中製造供不應求的“緊張”局面，從而輕而易舉地哄抬市場價格。

　　這在一定程度上可以解釋，為何大多數城市裏凡是有大量新盤出售的板塊或者新城區，其房價漲幅往往高於二手房為主的老城區。去年“地王”頻出之際，行業內人士心知肚明，當下的麵粉並不是為了做當下的麵包，而是為當下的麵包賣個好價錢而背書……

　　所以，雖然座次可以不斷改變，但大企業們掌控局面的趨勢已然形成。在一級土地市場被地方政府壟斷，二級商品房市場被巨頭把持的格局下，對市場、對買方而言，是好事呢，還是不好呢？