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博鰲亞洲論壇聚焦中國樓市“熱詞”:杠桿 庫存 稅改

2016年03月25日 13:23:00  來源:新華網
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  新華社海南博鰲3月24日電 題:杠桿、庫存、稅改——博鰲亞洲論壇聚焦中國樓市三大“熱詞””

  新華社“新華視點”記者王存福、鄭鈞天、羅江

  正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會上,杠桿、庫存、稅改是關於樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認為,一些地方樓市加杠桿“花樣百齣”,部分城市去庫存“壓力山大”,與此同時,營改增政策“靴子”落地,樓市稅負變化也將影響市場預期。

  杠桿:變了味的加杠桿方式引發泡沫過大擔憂

  “今年年初以來,非限購城市放寬購房政策,除允許購買多套住房外,首套房的首付比例在降低,有些地方甚至在實際操作中執行‘零首付’。”美國耶魯大學金融學教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上説,“一旦房地産市場下滑太多,部分地方政府的財政將難以為繼,銀行體系的安全也會受到挑戰。”

  “買房的兩個目的是居住和投資,如果投機性購房過多,就會出現房地産泡沫,泡沫過大就可能觸發金融危機。”世界銀行原首席經濟學家林毅夫也在論壇上表達了類似的憂慮。

  “新華視點”記者調查發現,目前,樓市場外配資加杠桿形式層出不窮。儘管央行規定個人住房貸款首付比例不得低於兩成,但各地以“首付貸”為代表的、為樓市繼續“加杠桿”的手段花樣繁多,屢屢突破最低首付比紅線。

  目前,除政策允許下的降低購房首付比例外,樓市加杠桿的主要方式包括:

  ——二次抵押。部分首套房貸款仍未還清的購房者,要買第二套住房,將第一套住房再次做抵押,而不需要還清貸款。

  ——以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家,當下家的首付無法償付房子原本剩餘貸款時,由貸款公司先行墊資結清。比如,欲售出的房子還欠50萬元貸款,而下家首付只能出40萬元,剩餘10萬元由貸款公司墊付。

  ——部分銀行信用貸款化身“首付貸”。新房消費貸、裝修貸等消費貸款産品本身不應用於購房。但金融機構對此類資金難以監管,可能流向購房首付,甚至比“首付貸”授信額度更高。優淘城董事長薛建雄表示,隨著金融業日益發達,各種消費貸、典當行都能支援個人購房首付,這對政府監管樓市金融安全提出了新的課題。

  中國人民銀行、住建部、銀監會三部門1年前聯合宣佈,將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。2016年伊始,中央再次降低非限購城市的首付比例,最低兩成。

  易居智庫研究總監嚴躍進認為,商業銀行首付比例下調是一種比較健康的方式,而其他一些變了味的加杠桿方式,如“首付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫。

  中國人民銀行副行長潘功勝表示,央行將與相關部門一起嚴厲打擊“首付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。

  去庫存:一些地方去庫存方式存三大問題

  “當前各地已經採取的去化方式的有效性仍需要檢驗。”陳志武在博鰲亞洲論壇上説。

  國家統計局數據顯示,截至2月末,商品房待售面積73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米,同比增長15.7%。據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計,我國商品住房總庫存的消化週期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。

  去年底召開的中央經濟工作會議,前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度。但記者調查發現,當前部分地方樓市去庫存面臨強行攤派、供需錯位、忽視去庫存本質等三大問題。

  ——分配任務式。陳志武在論壇上表示,部分地方政府向下分配去庫存指標,如政府公務員、國企員工等被率先“攤派”買房。如此一來,開發商的問題被轉嫁給了普通購房者。

  陳志武建議,最好的去庫存方式就是讓因盲目開發而陷入困境的開發商自然淘汰,只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

  ——供需錯位。中國房地産協會原副會長朱中一表示,一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯配,“住宅産品忽略了市場有效需求,項目本身的品質問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。

  薛建雄説,前些年,政府對待房地産的態度是“大幹快上”,忽略了住宅産品軟硬體配套的完善。目前三四線城市對住房綜合配套的城市軟硬體服務跟進滯後,對購房者的生活便利性規劃考慮不足。

  ——忽視庫存背後“人的城鎮化”問題。海通證券首席經濟學家李迅雷認為:“如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房,實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者’,是變相對開發商‘兜底’,只會引發下一波高庫存風險。”

  嚴躍進表示,農民工進城很大程度上是就業導向型而非購房導向型,如果就業崗位少,農民工難以在城市紮根,單純的刺激沒有太大的效果。

  清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為,很多四五十歲的農民工因為沒有基本社會保障重返農村,人為減少了有效勞動力供給。因此,未來各級政府將通過戶籍改革去庫存,促進農業轉移人口市民化,助力新市民住房消費。

  稅改:營改增後個人住房交易稅負只降不增

  根據今年政府工作報告,從5月1日起,全面實施營改增,將試點範圍擴大到房地産業等行業,其中建築業和房地産業適用11%稅率。

  “全面實施營改增後,一些中小房企可能會因為稅收負擔加重而被迫降價,以獲得充足的現金流規避日常經營壓力。”陳志武在論壇上説。

  目前,市場主要聚焦于個人二手房交易稅率變化。財政部23日印發《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》,通知規定:除北上廣深之外,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。在北上廣深,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

  專家認為,營改增“靴子”落地之後,二手房交易基本平移了營業稅政策。嚴躍進表示,“個人二手房交易按5%徵收增值稅,相較于正在實行的稅率為5.6%的營業稅,個人二手房買賣稅負不增反減。這將有利於二手房交易,降低購房者負擔,令交易市場更加活躍。”

[責任編輯:袁楚]

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