房企邁入“5000億時代”

　　截至3月23日，已經有超過40家房地産企業公佈2016年度全年業績及2017年新的業績目標。其中，恒大、萬科、碧桂園等企業2016年銷售業績突破3000億元人民幣，並且將未來業績目標鎖定在5000億元的規模。

　　中原地産監測統計的35家房地産企業在2016年銷售額合計達到了32149億元，同比2015年全年的21351億元上漲了51%。其中，恒大、萬科、碧桂園突破了3000億元，另外綠地、保利、中海、融創、華夏幸福、華潤、金地等企業也進入了千億房企行列。從同比看，碧桂園、融創、新城、朗詩等企業2016年業績相比2015年出現了翻倍上漲。

　　不僅如此，多企業對後市看好，並制定了更高的業績目標。其中，恒大、碧桂園目標錨定在5000億元規模，甚至更長遠的目標定為1萬億元規模。此外，融創中國計劃2017年銷售目標為2100億元，較2016年增長35.21%。

　　中國指數研究院的研報指出，規模較大的房地産企業憑藉大量優質土儲、雄厚的資金實力及靈活高效的市場運營能力，對未來發展信心十足，2017年銷售目標紛紛再上臺階。除了恒大、碧桂園等以外，綠地、中海等2016年銷售千億以上的企業則準備向3000億元看齊；而招商蛇口、世茂房地産、新城控股等企業則向千億規模衝刺。

　　從銷售目標增長率來看，在行業平穩發展的預期下，規模較大企業2017年平均目標增長率超40%。中指院方面認為，大型房企市場競爭愈演愈烈，2017年行業整合將全面提速，千億以上企業群體也將不斷擴容。

　　值得一提的是，大型房地産企業憑藉日益凸顯的規模效應實現了銷售業績的大幅增長，導致內部分化進一步加劇。中指院針對房地産百強企業的研究顯示，規模排名前30名的企業2016年大多采用積極進取的發展策略，有效支撐了銷售業績的高速增長和發展後勁；後70位企業主要依託區域優勢加快規模化擴張步伐，但受制于激烈競爭下有限的資源獲取能力，整體業績增速相對較低。

　　不僅如此，企業的盈利能力分化加劇，“強者恒強”的發展態勢愈加顯現。2016年，百強企業凈利潤率因規模和綜合實力的差異呈現出逐級遞減的趨勢，前10位的企業、前11-30位的企業、前31-50位的企業、前51-100位的企業凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

　　事實上，房地産企業正在通過開發經營的各個環節“降本增效”。首先，在土地市場持續升溫、“麵粉貴過麵包”的壓力下，規模較大的百強企業在土地一級、二級市場同時發力，嚴格控制土地成本，拓展利潤空間。其次，更低的融資成本是百強企業産生盈利分化的另一主因，也是百強企業未來發展的核心競爭力。再次，百強企業強化運營管理，內部開展合夥人制度，外部實施輕資産運營模式，由內而外促進企業運營效率和效益的提升。

　　與此同時，房地産企業之間的並購正在持續加劇。2016年，恒大、融創中國、綠地等企業先後實現多次並購案例。2016年全年，房地産企業主導的並購案例共125起。百強企業83%的並購以獲取項目資源為目的，10%為獲取房地産公司，另外7%以獲取房地産關聯産業公司為目的。其中，規模前30的企業普遍選擇並購地産項目、地産公司及關聯産業，發展優勢更加彰顯；其餘百強企業則以獲取項目資源、降低土地成本為主。

　　中指院方面分析認為，房地産企業“5000億時代”即將開啟，市場集中度將進一步提升。因此，2017年行業整合將繼續加速，“大魚吃小魚”現象更為常態化，資源整合能力成企業決勝關鍵。同時，行業轉型加速，大型企業謀局多元化發展版圖，中小企業尋求轉型出路或退出。