北京商住房限購的風從哪兒颳起？

　　為何市場就突然颳起了商住房限購之風？傳言難道純屬空穴來風？事實上，隨著北京住宅價格的走高，低總價、不限購的商住已經不再是“雞肋”，去年北京商住公寓成交套數就出現了超過70%的上漲，今年新建商品房的成交中，商住所佔比例更是首次超過住宅。成交的火熱，加上日前《國務院辦公廳關於加強和培育住房租賃市場的若干意見》的發佈，給了限購傳聞流出的理由。

　　今年商住簽約量首超住宅

　　不限購、宜商宜住、低總價、買一層送一層、拎包即住……這些溢美之詞成為商住項目的“吸睛”點。2010年北京住宅限購政策實施，商住産品一時間成了諾亞方舟，解決了許多人的“購房資格”問題，成了許多買房人的替代品。但由於商住公寓最高50年的産權年限、水電費高、不能落戶等特點，其成交量並沒有想像中那麼火熱。2015年之前，這個宜商宜住的特殊産品，還成了很多人眼中“住得不舒服，商得沒面子”的雞肋。

　　不過，在北京執行了5年時間的嚴格限購之後，2015年北京樓市成交量出現反彈，對住宅、別墅類産品購房資格的限制，使得商住公寓不限購的優勢被充分發揮；同時，高地價向高房價傳導，入市新盤日趨豪宅化，住宅價格走高等現狀，使單價尚在低位、面積偏小的商住公寓市場吸引了剛需客群和投資客涌入，多因素的疊加，讓2015年商住公寓的成交出現大漲。

　　亞豪機構的監測數據顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區成交量最高為5253套，佔比24.52%；其次是大興區，總成交3859套，佔比18.01%。

　　自通州住宅“史上最嚴限購令”出臺後需求轉移釋放，加上近期商住限購傳言的流出，今年商住公寓的成交更是大爆發。中原地産研究部統計數據顯示，截至6月11日，今年北京新房中，住宅簽約20742套，商住公寓類物業簽約則達到了26336套，在合計簽約的4.7萬套中，商住公寓佔比高達55.9%，商住産品簽約量首次超過了住宅。這一比例也是歷史最高點，2015年該比例為28.5%，而此前每年比例也基本保持在30%以內。

　　成交均價穩中有升

　　價格尚在低位，是商住公寓的一大吸引力。比如一套位於南二環邊上的住宅，價格每平方米在6萬元左右，而如果同一區域的商住項目，每平方米的價格只需要3萬多元。且商住項目一般面積較小，除了適合剛需人群，對投資客來説也總價可控。

　　“沒有購房資格，只能買商住，買一層送一層，總價才100多萬，有個自己的房子總比租房好。”日前剛在東四環邊買完房的李女士稱，2013年剛來北京時在亦莊看了一個商住項目，當時每平方米的價格在2萬元左右，如今也漲到了24000元/平方米，“雖然價格漲的沒有住宅快，但也漲了不少，尤其2015年漲的更多。”

　　從統計數據來看，2015年商住産品不僅成交上漲，成交總額以及成交均價也創下歷史新高。數據顯示，2015年商住房總成交額422.87億元，比2014年增長了132.69%；成交均價為29365元/平方米，同比上漲32.56%。而今年以來，每月成交均價與去年同期相比都出現不同程度的上漲。根據第一太平戴維斯的統計數據，今年前五個月除了2月成交均價出現環比下降，其他各月都呈現不同程度的環比上升。單從上個月的數據看，北京商住公寓成交均價為29501元/平方米，比4月的27549元/平方米上漲了近2000元，同比去年5月的26929元/平方米上漲了2500多元。“2月成交均價的下降與春節假期有一定關係，總體看價格呈穩中有升的態勢。”一位業內人士解釋説。

　　支撐傳言的“官方背景”

　　量價齊升為限購傳言的流出找到了市場的藉口，而政策的解讀則為傳言的擴散找到了官方背景。

　　6月3日，《國務院辦公廳關於加強和培育住房租賃市場的若干意見》發佈，意見中明確指出實行購租並舉，發展住房租賃市場，允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。“這個政策出臺後的6月6日，門頭溝商住房就暫停網簽，再加上此前有通州限購的前車之鑒，市場出現北京商住全面限購的傳言和猜測就不難理解了。”一位業內人士表示。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，商住房限購是有政策依據的，在北京出讓的任何一宗土地的標書中，均明確了不可以將商業屬性地塊作為居住用途使用，“按照當下的市場基本面，租售比懸殊，即使商住房想出租，要想收回出售價格少説也要50年，如果不限購，在一二線城市根本不可能有企業會選擇公寓轉長期出租。但如果限購，銷售對象只能是企業，那麼不論是開發商還是未來購買房子的企業，都將會也只能考慮長期出租，這部分房源將是穩定租賃市場的利器。對於住房租賃企業，國務院的租賃政策也有相應支援，如支援符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品。穩步推進房地産投資信託基金（REITs）試點。”

　　■市場心態

　　擬購房者：

　　辟謠後長舒一口氣

　　6月14日，是王女士極度糾結的一天。當天下午，她接到一位亦莊商住項目銷售人員的電話，“要買房的話趕緊到售樓處來簽約，過了今晚就要暫停網簽，想買都買不上了。”銷售人員為了增加自己説話內容的可信度，還專門傳來售樓處的視頻，看到滿屋的買房者，王女士開始有些動心了。

　　為了核實消息的真假，王女士又向其他商住項目諮詢，得到的均是同樣的消息。“好多項目都説24小時不打烊，購買商住公寓按説首付50%，當時還有項目的銷售説當天去只用交20%，剩下的30%一個月內補足就行。感覺開發商也慌了，很難不相信這是真的。”王女士原本打算去項目看看，但由於當天有其他的事耽擱，沒去成，“從下午接到電話後一直很焦慮，雖然沒去成，但是一直通過微信與銷售聯繫，關注當天的動態。直到晚上10點多，看到網上住建委的辟謠新聞才長舒一口氣。”王女士向北京晨報記者表示，由於沒有購房資格，近期一直在看商住公寓，“之前的糾結點是買商住公寓還是過兩年買住宅，現在聽説商住限購，焦慮的已經是什麼時候出手買商住的問題了。”

　　已購房者：

　　擔心限購影響房價

　　商住公寓限購與否之所以備受關注，還因為它已經成為北京樓市的主角，其銷售對象主要包括剛需購房者和投資客。限購對於前者來説影響不大，如徐女士所言，“管它限不限，房價漲不漲，反正我就是自住，也不賣。”但投資客卻感受到了危機，因為投資客一向對政策風向敏感，商住是否納入限購，直接影響了他們對樓市的判斷。

　　“這次住建委的辟謠只是説目前不會停止網簽，並沒有對限購做出過多解釋，感覺是為以後調控留了一個口。”李先生目前擁有三套商住公寓，每月能收近2萬元的租金，“限購之後可能會影響房子的再出售，現在溢價已經不錯了，萬一被限制買賣、房價下跌就得不償失了。”李先生向北京晨報記者表示，他已經有了賣房的打算。

　　剛買房的許女士向記者表示出自己的擔心，她前幾天剛在順義簽了約，首付交了，但貸款還沒批下來，“本來商住項目交易就會比住宅的稅費高，如果限購，購買力會減少，房子價格估計就會下來，剛買不會就被套吧？”

　　對於商住項目的投資需求，銷售人員也並不避諱。“跟我諮詢過買房的差不多一半以上是投資者。”一位順義商住項目的銷售人員表示。