一二線樓市大面積熄火 房企下半年或降價

　　一二線樓市熄火 房企下半年或降價

　　一、二線城市樓市5月份“量價”情況大面積熄火，三線城市接棒，房價領漲，房地産市場分化趨勢愈加明顯。

　　昨日，據統計局公佈的最新數據顯示，5月份，70個大中城市中，9個城市新建商品住宅價格環比下降，26個城市房價漲幅環比回落。整體來看，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，從房價環比情況來看，一線城市整體降溫，二線城市市場有分化，三線城市總體升溫。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉則向記者表示，深圳、上海等一線城市和蘇州、南京、杭州等熱點二線城市市場調整極有可能加劇。張宏偉預計，下半年，鋻於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業因為資金兌付壓力而主動降價。

　　三、四線城市房價領漲

　　由於樓市交易的滯後性，“317”之後連續加碼的調控政策落地後，其力度開始在5月份顯現出來。

　　從統計局數據可以看出，一線城市和熱點二線城市樓市全面處於停滯或下行趨勢中，三線城市和部分西部城市則領漲。值得關注的是，曾有消息人士向《證券日報》記者透露，蚌埠市4月份就已經出現“買房要找關係”的“一房難求”跡象。而在這一波房價領漲城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，兩年前房價領漲的一、二線城市從上個月開始進入調整期，從2015年初的一線城市拉動房價上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現在市場出現逆轉，一、二線城市整體熄火退燒，而三線城市去庫存明顯提速，同時接下了一、二線城市房價上漲的接力棒。

　　事實上，從開發商的銷售業績就可見一斑。近日，在綠城中國的股東會上，綠城中國執行總裁李青岸表示，上半年，三、四線城市銷售額差不多佔到整個銷售額的一半以上。

　　李青岸稱，對於三、四線城市來説，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會走量，以綠城中國在海南的藍灣小鎮為例，春節後就賣出了30億元，目前三、四線的庫存量已經降至40%。雖然三、四線城市賣得很好，但公司並不太看好三、四線城市，在投資佈局方面，依然會堅守一、二線城市。

　　實際上，今年3月下旬，綠城中國行政總裁曹舟南接受《證券日報》記者採訪時就表示，三、四線城市已有抬頭跡象，但這一上行週期持續時間不會太長，依然會積極增加一、二線城市的土地儲備。

　　值得關注的是，對綠城中國來説，三、四線城市重在走量。但對於大多數上市房企來説，上半年在限購、限貸和限價等多種約束性政策下，2016年簽約的合同銷售額可能結轉至2017年上半年銷售業績中，因此能夠補充上半年業績，但下半年，若再不加大回流現金，對其業績指標和現金流安全都將是重壓。

　　房企下半年或降價

　　實際上，從上述統計局數據可知，在二手房市場，北京二手房跌幅最大。據市場人士透露，在上半年的北京樓市中，限制新房價格，新房供應量較少，調控效果在二手房領域效果更為明顯。事實上，在一線城市中，二手房市場的表現更為直接和明顯，其背後主要源於對新房的限制是“卡”在入市之前，價格過高項目不發放預售許可證。

　　無獨有偶，據張宏偉透露，從上海上半年樓市量價供應來看，由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發企業推盤週期集中在5月-6月份甚至下半年。

　　張宏偉認為，上海商品住宅市場上半年的成交表現是“量跌”的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大範圍降價難以出現，因此整體表現為“量跌價穩”。不過，進入下半年後，由於上半年“量跌”有了銷售業績的損失，開發商必然會啟動“保量”策略。因此，在“保量”及衝刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現特徵將是，開發商 “以價換量”衝業績。

　　張宏偉進一步透露，從目前上海樓市反應情況來看，儘管還有部分房企堅守符合自己心理預期的定價線，但已經有部分房企開始主動放棄“底線”，開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。他認為，到了下半年，處於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會放棄價格“底線”，甚至有的企業因為資金兌付壓力而主動降價。

　　更重要的是，另有業內人士認為，2015年和2016年的土地市場曾拍出多個地王和多幅高價地，而這些地王和高價地的摘得者多數是中型或者小型企業，其缺乏面對下行市場的應對能力，為求自保，不乏向全國龍頭房拋橄欖枝的動作。事實上，今年以來，房地産市場並購談判暗潮洶湧，大型房企紛紛發起並購，以尋求低價土地儲備。

　　張宏偉也稱，今年以來，為了剝離不良資産，或者因為資金兌付壓力加大，或者出於調整市場佈局戰略需求，並購接觸劇增。鋻於此，今年下半年，在資本市場融資環境依舊大幅收緊的預期下，通過銷售渠道回籠資金若遭遇瓶頸，房企的資金兌付壓力將越來越大，降價銷售意願將增強，這意味著下半年樓市將進入深度調整階段。