三四線城市領漲下半年樓市 北京二手房率先回落

　　19日，國家統計局發佈5月70個大中城市房價變動情況，15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，其餘大中城市房價環比下降或漲幅回落的城市個數有所增加。這意味著，在調控持續兩個月後，房價明顯企穩。

　　業內人士表示，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整，樓市分化進入新週期。預計三四線城市領漲今年樓市下半場，而4季度房地産銷售數據的漲幅很可能降至個位數，整體市場將出現平穩降溫。

　　數據 熱點城市漲幅回落明顯

　　統計局數據顯示，同比方面，15個城市新建商品住宅價格漲幅均回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平，5個城市漲幅在0.5%以內。

　　交通銀行金融研究中心數據顯示，5月70個大中城市新建商品住宅價格算數平均環比增長0.75%，較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續大幅下挫，二線與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續擴大。房價同比連續第五個月放緩，收窄至9.68%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，5月，因地制宜、因城施策的房地産調控政策效果繼續顯現，15個一線和熱點二線城市房地産市場基本穩定。

　　從整體來看，5月70個城市中，新建商品住宅同比漲幅較4月相比有29個城市回落，二手住宅方面，有18個城市較4月回落。

　　值得一提的是，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據統計局測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月比4月分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月比4月分別回落0.8和0.5個百分點。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2015年5月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比普漲，4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，開啟近一輪房價上漲的拉動行情。2016年，二線城市猛漲，成為房價上漲的主要動力，而進入2017年，市場再次出現逆轉分化，由三線城市領銜。

　　“時隔兩年，歷史逆轉，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整，本輪樓市分化進入新週期。”張大偉説。

　　5月數據顯示，70大中城市中，20個城市漲幅超過1%，4個城市漲幅超過2%。具體來看，蚌埠漲幅環比上漲高達3.4%，北海環比漲幅達3.2%，湛江上漲2.6%，哈爾濱上漲2%。

　　張大偉表示，在嚴格調控下，一二線熱點城市樓市全面處於停滯或者下行趨勢中，上漲城市基本為三線城市和部分西部二線城市。

　　降溫 北京二手房率先回落

　　需注意的是，5月數據顯示，部分地區二手房價格跌幅超過新建住宅。從全國數據看，二手房價格漲幅也明顯低於新建住宅。

　　從二手房市場來看，北京、天津、石家莊、廈門、秦皇島、合肥、三亞環比出現下調。北京跌幅第一，下調0.9%，三亞下調0.5%、天津下調0.4%、秦皇島下調0.2%，廈門下調0.3%，石家莊、合肥下調0.1%。

　　張大偉表示，北京二手房價格下調0.9%，歷史上第一次成為跌幅第一的城市，從“3·17”調控政策效果看，北京二手房市場全面降溫，調控效果開始明顯。數據顯示，5月，北京合計月內二手房住宅簽約僅10801套，而這是最近27個月的最低值。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，5月新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下跌，這讓北京成為這波抑制樓市增長的排頭兵。二手市場率先出現價格跳水，並迅速波及新房市場，使得房價上漲勢頭被抑制，價格走勢轉為平穩。她預計，年內北京樓市仍將保持成交下行、價格穩中走低的市場趨勢。

　　張大偉説，整體市場已經出現明顯的成交下行，新建商品房住宅市場也已經連續5個月低於3000套。但從價格調整幅度看，買賣雙方的博弈依然持續，除個案報價大跌外，沒有出現成交價格大幅變動。

　　而事實上，除了北京外，整體房地産市場成交也出現明顯下降。1至5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。相比去年4月的高點，兩項銷售指標增速回落幅度分別達22.2個和37.4個百分點。

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，當前調控政策呈現“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態，各地收緊措施還在陸續推出。隨著調控效應持續發酵，更多緊縮政策的出現和調控範圍的擴容也將在市場預期之中，目前需求趨於觀望，市場成交增速大幅回落。

　　風向 “抑泡沫”和“去庫存”並行

　　“雖然調控政策效果已有顯現，但由於部分地區政策執行不嚴，通過將周圍區縣納入統計數據的方法，改變表面數據。因此，泡沫依然在，未來政策嚴控勢頭難以改變。”有業內人士表示。

　　對此，夏丹説，5月房地産成交和房企到位資金增速繼續回落，開發投資增速首次“剎車”。預計下半年，房地産調控政策難有明顯鬆動。

　　夏丹認為，未來一方面通過政策性調控抑制購買端口，另一方面通過資金調整投資端口。“去年，銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個人房貸佔新增貸款的比重曾一度高達39.2%，出現過度擴張傾向。今年金融端‘去杠桿’扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。”

　　“同時，疊加市場流動性趨緊下資金成本上升，倒逼銀行以提高定價的方式重新調配資産。預計今年個人住房貸款規模和佔比雙雙下降，重點地區首套、二套房貸平均利率將明顯上調。”夏丹説。

　　在多重壓力下，四季度房地産或面臨調整。張大偉説，從全國數據看，市場整體漲幅開始加速放緩，雖然三四線城市繼續高位運作，但整體漲幅將出現下行。預計2017年4季度房地産銷售數據的漲幅很可能降至個位數。整體市場平穩，一二線城市將進入調控政策抑制下的“降溫週期”。

　　夏丹也表示，前5月開發投資自年初以來首次出現增速回落，房地産投資增速下行趨勢確立。

　　“商品房成交同比增速下行已滿一年，房地産投資在上半年出現的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑，必然拖累後續開發投資，金融監管的加強和資金鏈的不斷收緊，也將形成硬約束。預計房地産投資增速將呈現‘先揚後抑’的局面，在二季度高點後即將見頂回落。”夏丹認為。