房企資金鏈繃緊暗藏信用風險

　　在過去兩年的“加杠桿”週期之後，房地産企業的融資大潮正在退去。記者日前通過查閱數據及多方採訪了解到，銀行貸款、債券融資、股權融資甚至一些地産基金和資管計劃等房企“輸血”渠道均受到限制，房企融資規模大幅縮水，而融資成本則全面上行。

　　業內人士表示，表面來看，大部分房企賬面現金對短期債務的覆蓋水準較高，但是2018年和2019年，房企境內相關債務將集中到期，部分房企資金鏈風險值得關注。

　　收緊 房企融資渠道多路受限

　　華融證券常務副總經理張建軍在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，除了房地産信託，近期房地産開發貸、公司債、企業債、IPO、上市公司股權融資等仍然受到很大限制，甚至是表外融資的地産基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制。

　　實際上，在不少銀行人士看來，房地産企業貸款的特點是“收益高、不良低”，不過在調控大背景下，銀行房地産信貸投放速度有所放緩。一位股份制商業銀行信貸審批人士對記者説，銀監會近日開展的“三違反、三套利、四不當”專項治理工作，也將銀行資金是否違規流入房企作為檢查重點，這在一定程度上對房企從銀行渠道融資産生影響。

　　與此同時，作為前兩年融資的重要渠道，房企通過境內債券融資規模在今年也迅速下滑。境內債市方面，Wind數據顯示，2017年1月至6月13日，房企債券發行規模1474.31億元，同比2016年同期的6098.07億元，減少了近76%。“過去兩年，公司債是房企境內發債的絕對主力。但從2016年9月底樓市全面調控啟動以來，從四季度開始，房企公司債驟然收緊。2017年1月至6月13日，房企公司債僅發行4隻，規模43億元，較去年同期的101隻和1882.3億元驟減。”東方金誠評級副總監程春曙接受《經濟參考報》記者採訪時説。

　　在股權融資方面，程春曙列舉數據稱，今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數只有3家，融資金額66.95億元，較去年同期的10家、429.57億元，均出現了七成以上的降幅。

　　值得注意的是，過去被不少房企所採用的、通過私募基金融資的道路也被封堵。另外，從最近的監管動向看，最近有所升溫的房地産信託目前也已被監管層高度關注。

　　境內房地産融資全面收緊，迫使房企將目光投向海外。不過，數據顯示，目前這一渠道也已呈現關閉的跡象。Wind數據顯示，2017年二季度以來，房地産企業海外發債規模為17.45億美元，僅高於2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。

　　標普企業評級董事鄒宇軒在接受記者採訪時表示，今年一季度，國內房地産企業在香港市場發債規模並不低，但進入到第二季度，這一情形已經發生明顯變化。“一季度房企在境外市場發債，多使用的是去年在發改委備案的額度，但是在國內房地産行業調控的大基調下，有關部門發債審批的節奏第二季度已經放緩。因此，整個房企境外融資發債的規模整體出現了一個比較明顯的下滑。”他説。

　　承壓 房企融資成本全面上行

　　張建軍表示，目前房企融資成本呈現上升趨勢，尤其是近半年以來資金面緊張、加上金融去杠桿，房企融資成本上升尤其明顯。

　　上述股份制商業銀行信貸審批人士表示，據他的觀察，房企在銀行的貸款利率和去年相比大約上行了10到20個基點。“銀行信貸額度緊張，加之整體貨幣政策趨緊，大部分企業的融資成本都有所上行。”他説。

　　程春曙説，發債方面，數據顯示，2016年9月前，房企發行的債券利率多在4%左右。而2016年12月以來，這一數字上浮到4.2%-5.5%之間。而5月多宗融資的資金成本已經接近或超過6%。“從5月中旬以來，部分AA+級及AA級房企發債的票面利率已經突破6%。”他説。

　　記者從業內人士處還了解到，一些房企的融資成本更是達到10%甚至以上。一位房地産私募基金人士對記者説，大房企融資方式相對較多，利率也相對較低。但中小房企日子就比較難過，很多中小房企想通過信託融資都很難，只能通過私募基金的方式來融資，而這種融資方式的成本甚至達到15%或16%。“融資成本和去年相比變化不大，但是融資難度絕對是加大了。”他説。另一位私募基金人士也告訴記者，由於近兩年整個房地産市場的變化，出於避險考慮，其業務中涉及房地産融資的比例正在逐步壓降。

　　警惕 中小房企信用風險或加速暴露

　　業內人士表示，在過去兩年時間，由於流動性持續寬鬆，房地産業迎來了新一輪加杠桿週期，這在推動行業基本面復蘇的同時，也積攢了大量的風險。而在這輪融資潮水退去後,在整體資金面偏緊的背景下，房企資金鏈風險值得關注。

　　據Wind統計，107家上市房地産企業2015至2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元，比2010至2014年五年間的新增有息債務的總和8200億元還要多。國泰君安分析師覃漢則表示，據測算，405家發行人樣本中,有107家房企凈負債率超過100%，有接近50家凈負債率超過150%，16家房企凈負債率甚至超過300%。“在融資渠道全面緊縮趨勢下,前期激進擴張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。”覃漢説。

　　程春曙表示，從短期來看，大部分房地産企業的信用水準將保持穩定。一是2015年下半年以來，全國房地産銷售的回暖明顯增厚了企業的利潤和現金流，賬面現金對短期債務的覆蓋水準較高；二是之前公司債等融資方式明顯降低企業融資成本，2015至2016年發行的地産公司債多以3+2結構為主，因此2017年債券到期償還壓力相對較小。不過，他也表示，從中期來看，隨著本輪樓市調控進程持續推進，房地産企業的融資渠道受到嚴格限制，投資、銷售等指標都將不可避免地受到影響，或加速中小型房企信用風險暴露。

　　數據顯示，在隨後到來的2018年和2019年兩個年份中，房企境內相關債務將集中到期，其兌付規模將分別達到3375億元和4474億元。而在境外債務方面，天風證券分析師孫彬彬也表示，2016年四季度至今，中資房地産企業新發離岸債由於發行期限多為3年期或5年期，到期主要也集中在2020年和2022年。

　　中原地産首席分析師張大偉則表示，從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續受到壓力，這種情況疊加發債等渠道繼續收緊等情形，房企在未來6至9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，這要求房企加快銷售回籠資金。

　　張建軍則建議，未來房企尤其大型房企或現金流預期穩定充裕的房企可以不斷探索資産證券化在內的新型融資渠道。另外，對於一些資質較差或儲備土地較少的中小房企，建議由一些大型房企或者優秀房企進行兼併重組。