1000個特色小鎮的誘惑：房企探索尋找新增長點

　　1000個特色小鎮的誘惑：房企扮演什麼角色

　　“採菊東籬下，悠然見南山”，這句流傳千年的名言，道出了一種最閒適的生活意境。如今，對身處鋼筋叢林的人們而言，這樣的生活或許將不再遙遠。以3A景區級的環境為起點、産城融合的1000個左右特色小鎮將遍佈祖國大江南北，居住其中的人們可以在生活和工作間尋求平衡，體會到陶淵明的閒適。

　　房企如何幫助人們實現上述夢想？在特色小鎮建設中，房企到底扮演著什麼樣的角色？如何在政策紅線下成功打造特色小鎮模式？這都將是房企面臨的挑戰。

　　“去地産化”並非“去地産”

　　2016年7月，國家住建部、發改委和財政部曾聯合發佈通知，提出在2020年前，培育1000個特色小鎮。隨後，浙江省、河北省等地方政府相繼出臺資金支援政策。

　　2017年1月的“千企千鎮工程”啟動儀式上，國家發改委副主任胡祖才明確指出“特色小鎮要堅決防止變相搞房地産開發”。

　　不久後，5月26日，住建部發佈關於第二批特色小鎮推薦的通知中，明確規定不得推薦“存在以房地産為單一産業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮”。

　　同時，各地出臺了特色小鎮的相關政策，以北京為例，發改委聯合多部門于5月4日發佈通知，突出強調“嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。

　　雖然特色小鎮數量不斷增加，但業界對特色小鎮還存在許多理解誤區，特色小鎮並不是簡單的圈地蓋房子，扭轉小鎮建設思路，“去地産化”迫在眉睫。

　　國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵曾表示，特色小鎮的發展一旦引入房地産，就會拉高土地成本，特色産業難以發展，最後會演變為房地産獨大，並帶來大量的小鎮庫存。

　　全國房地産經理人聯合會執行主席楊樂渝也表達了他的擔心：“産業是特色小鎮的魂，小鎮發展的核心不在於開發，而在於産業運營。很多開發商缺乏産業內容與運營能力，如果不轉變製造業的開發模式，只能把小鎮變成新一輪的房地産開發。”

　　全國工商聯房地産商會副會長鐘彬對此抱有不同看法，他認為，特色小鎮的商業模式一般涉及一級開發、二級開發、項目運營等各個環節，是一套完整的體系，從開發的角度來講，特色小鎮的開發需要房地産企業。

　　中國發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，特色小鎮不是一個純粹的居住用地，其核心需要有産業支撐，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小鎮只有注入産業，才能長期生存下去。

　　房企難尋突破口

　　隨著行業利潤普遍下降，房企不斷探索多業態轉型發展的道路，尋找新的增長點，養老地産、長租公寓都曾立於風口之上，而當下特色小鎮正在成為房企佈局的一個“興奮點”。

　　對於房企佈局特色小鎮的現象，鐘彬分析指出，房企之所以積極參與，關鍵是因為一二線熱點城市拿地成本高企，特色小鎮模式可以以較為低廉的價格獲取土地。此外，傳統的房産商開發遠郊大盤或産業園區，包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧。加之貨幣政策趨於收緊，房企融資難度進一步增加，而信貸政策對特色小鎮項目有所傾斜，對於房企來説，政策紅利將是一塊誘人的大蛋糕。

　　“政策紅線我們不敢碰，也不能去碰，我們現在都處於摸索階段。傳統的房地産開發已經走到了一個轉捩點，怎麼去轉折，如何轉變都是我們思考的問題。”雅居樂集團北京區域一位高管向《每日經濟新聞》記者表示，目前房地産企業都更多的是注重長遠打算，而未來發展的真正價值在於IP、內容和運營能力的打造。

　　中梁地産集團助理總裁許煥升表示，目前地産領域主要有三種生意模式，也就是做資金的生意、做土地的生意和做人的生意，在特色小鎮領域，比較好的地方在於中梁地産是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一個特色小鎮項目作為試點，整體依然處於觀察階段。

　　迷茫的地産商們都在尋找一條合適途徑突破特色小鎮建設，“前期，我們還是希望與運營能力比較強的專門公司進行合作的模式推進。”雅居樂前述高管表示。

　　然而，市場早已出現一批先行者，以綠地為例，充分利用大城市溢出效應，全面實施特色小鎮大盤戰略，並已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區和成都都江堰等9個特色小鎮項目。

　　華夏幸福去年11月就宣佈未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊佈局百座特色小鎮。僅2017年1月，公司就與河北昌黎縣政府簽訂4個産業小鎮合作備忘錄，後續足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。

　　近日，融創中國與河南鞏義市政府簽署合作框架協議，將在青龍山慈雲寺景區打造融創慈雲小鎮、融創産業新城，總投資達450億元。

　　同樣，西安旅遊與浙江藍城合作共同在西安合作開發集文化、旅遊、頤養等於一體的服務産業特色小鎮項目，共同開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。從西安旅遊發佈的公告可以看出，藍城集團擁有浙江藍城66.5%的股權。

　　對於已開發多個小鎮項目的藍城集團來説，雲棲小鎮、烏鎮雅園均是成功案例，其子公司藍城梧泉建設管理有限公司總裁張克儉表示，目前藍城集團特色小鎮農業小鎮、文旅小鎮和生活小鎮三種模式。特色小鎮強調産城融合，其中房地産商的優勢就在於“城”部分的開發和運營，現在，越來越多的開發商正轉為運營商。

　　但特色小鎮呈現投入大、週期長、融資難和運營能力難等特點，對於房地産企業來説，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。