社科院專家：新購學區房應率先開徵房産稅

　　中國經濟網北京3月2日訊（記者 馬常艷）近日，“北京小學學區房25萬”的消息引發廣泛關注。中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華在接受中國經濟網記者採訪時表示，兒童入學資格（學籍）與是否購房變相掛鉤，是造成近來一線城市房價大漲的重要實際因素。賦以租房與購房者子女同等的入學權利，針對新購學區房率先開徵房産稅，有利於發展住房租賃市場、降溫大城市樓市，促進公平與效率更有利於國家民族長遠發展。

　　“學區房熱”推高一線城市房價

　　2015年4季度以來，中國一線城市房價出現一波快速升溫。鄒琳華指出，

　　嚴格的就近劃片入學造成的購房恐慌（並不局限于優質學區房）及瘋狂的學區房投機，則是本輪一線城市房價暴漲背後的重要實際驅動因素。

　　“本輪一線城市房價暴漲，除了局部 ‘金融泡沫’，還可能有其更深層次的現實原因。在本輪房價上漲過程中，根據從北京、上海、南京等熱點城市獲取的購房樣本，發現多數購房者的背景並沒有任何特別之處，他們既非資本運作能人，更不是金融地産行業從業者，而只是中等收入的平常家庭而已。而他們購房的動機也不是為了投機炒房，而是為了孩子當前或未來上學需要。” 鄒琳華説。

　　鄒琳華分析稱，房價數據也印證了關於購房入學推高一線城市房價的論斷。2016年9月，北京市單價最高的30單二手住房交易，基本上都發生在西城區的“老破小”小區中，住房條件非常差，對房價的支撐主要來源於房屋産權人對優質學校入學資格的壟斷性佔有。

　　“相比“老破小”學區房瘋狂投機炒作，更為瘋狂和奇葩的是針對學區地下室的投機。絕大多數地下室終年陰暗不通風，無手機信號，並不具備正常的居住條件。但由於部分地下室可以落戶入學，形成“學區地下室”，從而使其産生了遠高於其使用價值的價格。”鄒琳華説。

　　入學資格與購房變相掛鉤引發學區房搶購

　　入學資格與購房變相掛鉤，租房者子女面臨入學困難。鄒琳華通過深入調查研究發現，嚴格就近劃片入學政策實施後，多數城市的兒童入學條件，無論是“單校劃片”還是“多校劃片”，都變相指向自有産權住房。而租房者並不能算是片區的一員，子女極可能無法在當地入學。即使運氣好得以入學，也只能按本區縣教委指定進入最差的學校就讀。

　　以北京市西城區新公佈2016年小學入學條件的為例，三類無房戶子女都可能無法入學：一是集體戶籍無房戶，如果未獲公房配租，僅租住私人住房，子女將無法在當地入學；二是具有其他區縣戶籍，但在該區工作和實際租房居住（無自有産權住房）的家庭，子女將無法在就業和實際居住地入學；三是外地戶籍租房居住者，需要辦齊苛刻的五證（實際需要提供的證明可能多達28個以上），否則也將無法入學。

　　但另一方面，如果在片區購買了自有産權住房，則這些子女入學難題大都能迎刃而解。前兩類無法入學的家庭現在可以優先入學，第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市，購房後也可順利落戶入學。在有些學校，還將購房入戶的年限與入學資格相掛鉤。要順利入學，父母不僅要買房，而且要提前儘早搶房，最好孩子一齣生或未出生之前就把房子買好，否則一切都可能來不及了。

　　鄒琳華據此推斷，如果現有的兒童入學條件不發生變化，一線城市房價在經歷了本輪猛漲後，即使出現短期調整，其長期上漲趨勢也不會有所改變。

　　新購學區住房可率先開徵房産稅

　　在就近入學的條件下，優質學區的優質教育資源不再具有公共産品的標準特徵。學位為學區內的居民所壟斷性佔有，其他居民無法享用。鄒琳華説，高昂的學區房價也表明，優質公共基礎教育終將淪為富人的專利。雖然優質的公共教育資源已經淪為少部分私人的專屬資源，但從供給端看，這些優質的公共教育資源的辦學成本仍然由全體居民承擔，住在優質學區中的富人並沒有為此多出一分錢，政府和學校也並未從學區房的壟斷性高價收益得到任何好處，這顯然是不公平的。

　　鄒琳華認為，應儘快糾正現有兒童入學政策的偏差，明確賦予租房家庭與購房家庭子女同等的入學權利。租購房同權有利於促使特大城市房價回歸理性，避免非理性搶房運動及購房恐慌的形成。

　　鄒琳華表示，從公平的社會原則和成本收益對等的經濟原則出發，優質公共基礎教育所産生的高於平均水準的辦學成本應由學區內的業主共同承擔，這也是國際普遍通行的公共籌資經驗。在公共基礎教育水準客觀上存在較大差別的條件下，可對學區房率先開徵房産稅，並將其中一定比例用於學區辦學，從而實現公共基礎教育投入與産出（品質）的良性迴圈。考慮到住房産權的歷史延續性、政策的可操作性及抑制學區房投機的政策目標，對優質學區房開徵房産稅，應主要針對於新購學區住房。

　　“如果設計合理，對新購學區房的徵稅有望實現多方共贏，這也可以作為推進房産稅改革的一個突破點。” 鄒琳華説。