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熱點城市為2017年房價劃紅線:環比不能漲

2017年01月05日 08:37:38  來源:上海證券報
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  “回顧此輪樓市調控,也正是逐步形成共識,政策越來越緊的一個過程。”4日,中國房地産研究會市場委員會副主任、中國房地産數據研究院執行院長陳晟對記者分析説,可以將2016年“十一”國慶節以來的樓市調控分為三個階段,分別是國慶期間城市密集收緊調控潮,主要從限購、限貸、土地供應等方面對市場進行調節;國慶後到11月27日的時間段,各地發佈細則落地執行調控新政,並陸續有新的城市加入;第三階段則開始於11月28日,上海和天津同日發佈房地産差別化信貸政策,主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整,其特徵就是對信貸政策的全面收緊。

  走進2017年,熱點城市或已為其全年樓市調控下了先手:房價環比不能漲。

  在2016年經歷近10個月火爆之後,19個樓市熱點城市先後出臺了調控政策,且一波緊過一波。去年12月中旬,中央經濟工作會議重申“房子是用來住的,不是用來炒的”,為2017年熱點城市的調控定下了“嚴厲”的調子。其後,北京市負責人表態,2017年房價環比不能漲。鄭州、武漢、濟南等城市,相繼出臺限購升級政策。

  在一些專家看來,熱點城市已經採取或準備的措施,都瞄準了“今年房價環比不能漲”這一硬指標。

  樓市熱點城市調控越來越緊

  2016年“十一”長假期間,中國樓市迎來了新一輪的收緊調控大潮。全國對樓市實行限購限貸的城市已達到19個,分別是北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州、南昌,涵蓋了一線、二線、三線的城市。

  在中央經濟工作會議召開之後,北京市負責人表態:抓緊研究建立長效機制,促進房地産市場平穩健康發展。要精準發力,堅決抑制投資投機行為,加大普通商品住房供給力度,確保2017年房價環比不增長。要合理增加住宅用地供應,從源頭穩定市場預期。

  不僅是北京,在19個樓市熱點城市之中,鄭州、武漢、濟南三市也相繼出臺了限購升級政策。還有一些樓市熱點城市,從土地供應端出臺了一系列的政策,防止地價繼續飆升。

  “回顧此輪樓市調控,也正是逐步形成共識,政策越來越緊的一個過程。”4日,中國房地産研究會市場委員會副主任、中國房地産數據研究院執行院長陳晟對記者分析説,可以將2016年“十一”國慶以來的樓市調控分為三個階段,分別是國慶期間城市密集收緊調控潮,主要從限購、限貸、土地供應等方面對市場進行調節;國慶後到11月27日的時間段,各地發佈細則落地執行調控新政,並陸續有新的城市加入;第三階段則開始於11月28日,上海和天津同日發佈房地産差別化信貸政策,主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整,其特徵就是對信貸政策的全面收緊。

  陳晟認為,從此輪房地産調控邏輯來看,進入2017年的中國樓市調控,隨著中央經濟工作會議的召開已經進入到第四階段。以北京為例,此階段在落實調控政策之際,更要看調控目標能否實現,即“房價環比不增長”。

  正是在這種背景之下,中國指數研究院研究報告判斷認為,2017年全國房地産市場將呈現“銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長”的特點。

  去年地王如何安然脫身

  2016年的中國樓市,以一波房價快速上漲帶火了土地市場。

  據中原地産研究中心統計數據顯示,2016年,蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳9個城市“賣地”收入超過千億元,多個城市土地出讓收入創下歷史最高紀錄。

  克而瑞資訊集團(CRIC)年終報告顯示,2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王,數量創歷史新高,上海、深圳也相繼刷新全國單價、總價地王紀錄。

  “從此輪房地産行情啟動開始,我們就已經預計到‘地王’的風險在加劇。”陳晟告訴記者,從2014年-2016年三年平均數據來看,“地王”項目的地價佔房價比為70-80%。這意味著“麵粉價高過麵包價”,風險是顯而易見的。

  從此輪房地産調控的目標來看,“地王”的銷售價格和去化週期也會受到影響。

  陳晟稱,一般而言,地王項目的去化週期在2年,因此如果2016年的“地王”去化週期達到5年的話,房企的資金鏈就有相當風險。

  廣發證券樂加棟等判斷,進入2017 年,中國樓市成交將逐步由當前的量跌價穩(增幅放緩)過渡至量價齊跌階段。而在限購再次擴容,同時房企資金監管或進一步加強(在開發貸、公司債等融資收緊後,未來房企借道券商資管、基金子公司等資管産品進行融資或將受到約束),疊加後續銷售回籠週期拉長等一系列連鎖反應之下,“我們再次提示需要關注房企的資金狀況。”

  另外,持續加大的土地供應也會對地王造成衝擊。

  中國指數院常務副院長黃瑜告訴記者,2016年這輪調控中,增供成為各城市調控重點之一,多個城市明確2017年將繼續加大供地力度。同時,根據國土資源部要求,多個熱點城市已陸續發佈了2017年-2019年三年住宅用地供應計劃,此舉將提升土地供應的靈活性,穩定市場對未來住宅用地供應的預期,有效防止恐慌情緒産生。

  不過,陳晟認為,在正視2017“地王”可能出現的風險的同時,也無需過於憂慮樓市“大起大落”。

[責任編輯:李帥]

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