長短結合解決高房價問題

　　2016年，部分城市房價暴漲，除剛需、改善型需求積極入場外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房價即將暴漲的強烈預期下，有些房地産開發企業“捂盤惜售”，一些仲介機構趁機炒作房價，更有各種“首付貸”押寶房價短期暴漲套利，這些都是市場短期失靈的直接表現。9月30日後，北京、上海、杭州、南京等多個房價上漲較快城市出臺房地産調控政策，涉及提高首付比例、收緊貸款政策等。11月底，上海、天津調控再度加碼，政策更趨嚴厲。

　　短期看，這種加強市場監管的措施，有助於消除“恐慌性”購房預期，在一定程度上降低可能快速到來的市場風險。要看到，在當前信用貨幣制度下，房地産的流動性大大提升，金融屬性也在增強，甚至具有適合投資、投機的特徵。所以，人們對房地産行業的認識也應隨之深化，特別是要在構建房地産健康發展長效機制上形成共識。

　　第一，應劃分市場和保障的界限，建立市場化的住房供應體系。房改以來，中央和各級政府從財政、金融、土地各方面支援保障房建設，並給予部分保障房産權，很多中低收入者實現了住房改善。不過，這也形成了新的分配不公，中等收入者成為了一個“夾層”——商品房買不起，但又超出了保障房的申請條件。在目前實物保障房已基本滿足需求的情況下，將住房供應交給市場，對困難群體進行精準補貼，應該是兼顧公平和效率的最優選擇。

　　第二，適應城鎮化趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。“要人不供地”的城鎮化，是部分城市住房供應短缺的一個直接因素。改革之初，農民工做候鳥，城市是掙錢的驛站，家鄉是最終的居所。隨著戶籍改革的深入，到城市尋找美好生活已經不再是奢求。每年新就業大學生、進城務工人員，是城市的建設者，也應該成為城市成熟基礎設施的享有者。一個土地供應有彈性、房價穩定的城市，才能吸納就業、吸納人口，最終實現良性迴圈。

　　第三，推進房地産稅收改革，降低交易環節稅費、提高保有環節稅費，適時開徵空置房房産稅。當前，我國房地産稅收體系主要有10個稅種，涵蓋開發建設、交易和保有等各環節。房地産稅結構呈“重增量輕存量、重建設交易輕保有”的特徵。應推進房地産稅改革，對各環節稅收進行調整，減少交易環節稅費、支援居民置換和房産流通；增加保有環節稅費，調節財富分配不公。通過簡並稅種、優化稅收結構，為房地産稅替代土地出讓收入創造條件。

　　第四，改革住房公積金制度，真正發揮政策性金融機構的作用。作為房改的産物，住房公積金制度已經給繳存者提供了低利率的貸款支援，並以稅前抵扣的方式，給繳存職工節省了個稅支出。時至今日，住房公積金面臨資金池較為封閉、貸款額對購房支援相對不足等問題，亟需改革。各地公積金中心積累了大量繳存職工的工資收入、職業變動等資訊，並已擁有可觀的優質貸款資産，已頗具政策性金融機構的雛形。如以改善職工體驗為導向，以增加繳存職工購房支援為抓手，深入推進住房公積金制度改革，相信公積金制度會煥發新的生機，也會給房地産供需兩端提供長期穩定的資金來源。

　　穩房價，重在穩預期。現在，一些城市的房價已經“高處不勝寒”，政策騰挪空間越來越小，只有長短結合，打好“組合拳”，才能實現房地産行業的平穩健康發展。（作者夏磊 係方正證券房地産行業首席研究員）