限貸政策後，買方湊不夠首付款是否構成違約？

　　案例簡介

　　9月30日,北京發佈最新的限貸政策,規定購買首套普通自住房的,首付款比例不低於35%;購買首套非普通自住房的,首付款比例不低於40%;購買第二套普通自住房的,首付款比例不低於50%;購買第二套非普通自住房的,首付款比例不低於70%。政策一齣,剛簽了房屋買賣合同的徐女士發了愁。

　　徐女士生了二孩之後,家裏住房緊張,經過商量在同小區買一個兩居室給父母住,因父母不具備在北京購房的資格,房子以徐女士的名義購買。9月15日合同約定房屋總價450萬元,定金20萬元,首付款180萬元,貸款250萬元。9月30日後貸款政策進行調整,徐女士購買二套普通自住房首付款比例不低於50%,政策一齣,徐女士需要提高原合同約定的首付,同時貸款也不能按照原來約定貸到250萬元。仲介給徐女士估算,大概需要徐女士比原來多準備40萬元左右現金,首付已經向親戚朋友借了,再去哪籌措40萬元呢?徐女士將情況告知賣方,希望解除合同,賣方也能儘快將房屋另行出售。賣方表示可以解除合同,徐女士支付的定金20萬元不退。徐女士一時之間不知如何是好,賣方不退定金,已經繳納的仲介費6萬元也不退,自己的損失太大了。不知該如何處理的徐女士諮詢律師尋求幫助。

　　律師解讀

　　北京市東元律師事務所李松律師表示,近期房價上漲的確有些誇張,政府及時出臺相關政策進行調整也是合理,但這種調整或多或少會對調整前簽訂合同的雙方造成影響。那麼因政策的調整,導致一方履行合同不能的,是否應當承擔相應的違約責任呢?

　　李松律師認為,政策的調整屬於情勢變更,不構成違約。根據《合同法司法解釋(二)》之規定,合同成立以後客戶情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。徐女士在簽訂買賣合同時,無法預見合同履行過程中政策進行調整,政策調整後,導致徐女士無法繼續履行合同,合同目的無法實現,徐女士可以解除合同,且合同解除是因政策變化導致的,雙方都不構成違約,互不承擔違約責任。合同解除後,賣家應退還徐女士已付購房款,包括定金。

　　合同解除後,仲介費能否退還,李律師表示,依照仲介公司居間合同的約定,買賣雙方簽訂合同後仲介的居間義務已經完成,雙方應按照合同約定支付仲介費,也就是説即使雙方解除合同,仲介費可不予退還,但仲介代收的評估費、代辦過戶費等費用,因未實際産生,合同解除後應予以退還。　

　　此外,李松律師指出,如果是合同簽訂後,因房價上漲,賣方故意拖延履行合同,致使雙方遲遲未辦理貸款手續,之後新政出臺,徐女士沒有能力增加多出的首付款,貸款金額不夠,致使房屋買賣合同不能履行下去的,賣方仍構成違約,應承擔合同解除的相關違約責任。