北京“金九”僅30個新盤入市 價格仍維持上漲週期

　　“金九銀十”一直以來都是樓市一年中最具標誌性的時段。2016年的“金九”逐漸臨近，這無疑更加吸引人們關注的眼光。無論開發商還是購房者都在期待著樓市能出現新的進步。

　　近日，記者走訪一些將入市的項目，發現豪宅開發商由於面臨前所未有的競爭壓力，仍在積極備戰。北京某房企的負責人告訴《北京青年報》記者，目前市場的簽約狀況相比7月同期有所回落，漲價動力不足。但整體來看，樓市核心區供應的項目明顯減少，只要有新盤推出，購房者的意向依舊強烈，因此新盤的漲價仍是不可避免的。但同時，精裝修已經成為住宅標配，無論是新老項目，都在通過提升精裝或是戶型來提高性價比。

　　市場

　　“金九”僅30個新盤入市 價格仍維持上漲週期

　　“金九銀十”的到來並沒有帶來新盤的大量入市，根據亞豪君岳會統計數據顯示，9月北京住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括遠洋新仕界、中信墅·雲邸等14個純新盤，以及包括冠城大通百旺府、遠洋天著、旭輝26街區等在內的16個老項目後期。30個的新盤數量與之前的7、8月份基本持平。

　　事實上，新盤供應難以為繼已經從8月份開始顯現。根據北京市房地産交易管理網數據顯示，8月第三周(8月15日-21日)北京商品住宅僅有兩個項目入市，包括商住項目中弘由山由谷以及住宅項目領秀慧谷。兩個項目共新增住宅産品209套，預售許可面積1.4萬平方米，環比分別減少74%、71%。而截至8月21日，北京商品住宅市場僅有14個項目入市，新增住宅産品1539套，相比去年同期減少51%。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來北京住宅市場月度開盤量始終保持在30個左右的水準，而進入到 “金九銀十”的市場旺季，供應也未見突破。受到土地供應不足的影響，預計2016年剩下的幾個月中項目開盤量也不會出現太大波動，而明年市場的形勢則將更加嚴峻。

　　供應的不足也使得入市項目具備了漲價的動力，北青報記者從新入市的領秀慧谷項目了解到，該項目此次入市價格為49000元/平方米，相比去年開盤價上漲53%。不過相比其周邊首創地王項目來説，仍然具備較大價格優勢。因為首創項目的住宅部分樓面價已經高達4.3萬元/平方米，預計售價將衝擊10萬元。正是在這樣的對比下，使得領秀慧谷項目雖大幅漲價仍獲得市場認可，推出的69套房源據開發商説1小時即售罄。

　　業內人士認為，純新盤高調定價，拉動周邊老項目快速進入漲價週期，已成為目前北京住宅項目入市的“定律”。受到北京新城市定位的影響，土地供應不足局面難以扭轉，因此未來住宅用地成交仍將維持“量少、價高”的趨勢，受此影響，北京商品住宅價格將繼續處於上漲週期。北京中原地産首席分析師張大偉也表示，在信貸政策沒有明顯收緊的情況下，房價仍將維持上漲的態勢。

　　趨勢

　　高端住宅積極入市 二環沿線冒出多個頂豪

　　金九銀十是一年中出貨的最佳時機，在北京遍地豪宅的背景下，高端項目壓力同樣巨大。從8月份開始，豪宅項目就積極暖場，包括昌平的中國大院、朝陽的北京壹號院、德勝門的中駿·天宸、中央別墅區的龍湖·景粼原著、華潤的崑崙域等眾多高端項目都在樓市中尋求曝光，有的舉辦盛大的全球推薦會，有的則是開放奢華樣板間，也有的忙於邀請各路專家品鑒，但無一例外都是在為即將到來的開盤造勢。

　　尤其是在堪稱絕版的二環路沿線，突然又冒出了多個豪宅項目，並且都計劃在下半年推出。像德勝門外的中駿·天宸、菜戶營橋南的華潤·崑崙域以及安定門外大街的紫闕·天祿，僅在九月份，就預計將有這三個二環沿線的頂豪新盤入市。此外，還包括招商地産的中國璽、融創的使館壹號院等也都是二環沿線的項目。

　　業內人士指出，二環高端項目的定價普遍在10萬元以上，集中入市一定會拉升傳統銷售旺季的成交均價。根據亞豪機構的統計，計劃在“金九”開盤的項目中，給出報價的共有18個新盤，其中單價高於5萬元的項目就達到了9個，佔比達一半以上。據記者了解，這也是目前高端項目入市最多的一個月。業內人士表示，這與前兩個月成交量回升有很大關係，高端市場也因此回暖。

　　上週末，北青報記者來到位於昌平區萬科·翡翠公園的項目售樓處現場，在記者到訪的半個小時裏，大約有20多位客戶陸續看房。記者了解到，該項目銷售均價在5萬元/平方米，除了少量洋房和聯排別墅外，主打低密度的疊拼別墅。據售樓員介紹，此次推出的房源共計300余套，其中洋房售價600萬/套，而疊拼別墅的價格則在800萬-1200萬/套。“客戶辦卡數已經超過了可售房源數。” 隨後，記者來到德勝門外的中駿天宸項目，雖然單套價格都在兩千萬以上，並且沒有正式開盤，但剛剛開放的樣板間還是吸引了不少高端購房者。據了解，該項目的均價在15萬元/平方米，意向客戶已經超過了50組。

　　不難看出的是，京城多家房企似乎都瞄準了“金九銀十”這一銷售旺季對於高端住宅的釋放效果。包括北京萬科、遠洋、華潤等房企都在此時推出了其高端項目。“就目前的市場來看，高端住宅利潤空間大，加推高端産品有助於房企下半年業績增長。”一位房企負責人告訴北青報記者。

　　特點

　　新盤全面精裝修

　　除了高端項目佔比明顯提高以外，9月新盤另一個顯著特點就是精裝修項目的增多，大部分新盤項目都以精裝修入市。根據亞豪機構提供的數據顯示，在9月入市的17個普通住宅項目中，精裝修項目多達11個；另外9個商住項目當中，也有6個項目以精裝修交付。就連傳統意義上以毛坯為主的別墅項目，也開始引入精裝修。像將於9月入市的萬科·翡翠公園，無論是洋房産品還是疊拼別墅都是精裝修交房。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，精裝比重的增大，一方面是政府主導之下提升居住産品品質的發展方向；另一方面則是開發商在市場壓力下提升項目品質和産品價值，以匹配預期高定價的最佳途徑。9月預計入市項目當中，包括紫闕·天祿、中駿天宸、華潤崑崙域三個10萬+頂豪，以及冠城大通百旺府、住總香榭8號、澤信公館等多個高端項目都是採用了精裝修交房。這些項目或本身為地王，或為地王項目拉動，售價均已邁上一個新的臺階，而純新盤為做出差異性，老項目為匹配新的價格高度，都不得不在精裝修上苦下功夫。未來隨著北京住宅市場豪宅化趨勢的繼續明朗，精裝所佔比重也仍將進一步加大。

　　隱憂

　　供應荒或將持續到明年

　　不過，值得關注的是，即便是在“金九月”新盤數量仍沒有突破，這與今年土地市場供地減少有關。北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年前8個月北京公開土地市場僅實現宅地出讓7宗，其中純商品住宅的規劃建築面積僅42萬平方米，而今年以來純商品住宅的成交面積即達到472.61萬平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達到了驚人的1：11。

　　沒有新增供應，使得成交量銳減。數據顯示，今年來北京商品住宅周度成交最高曾達到過6000余套的“天際”水準，而7月份也仍維持在2000-3000套的高位水準。不過進入到8月份之後，成交出現急速下滑，並持續處於2000套以內的低位水準。業內人士認為，由於近期樓市沒有新的放鬆政策刺激樓市，並且供應量也出現不斷下滑，因此樓市成交難以為繼，預計年底前一段時間北京商品住宅成交也將持續走低。

　　而住宅庫存自8月中旬跌至6萬套以內之後，截至目前仍然保持這一低位水準。亞豪機構副總經理任啟鑫表示，由於供應不足近一階段入市項目多出現“快銷”現象，甚至出現“日光”並且轉簽速度也明顯加快，這一現象也使得新增庫存呈現出“快進快出”的狀態，難以形成真正“庫存”，也因此導致北京住宅庫存數據開始在低位徘徊。

　　對此，郭毅預計，在宅地供應的極度短缺的情況，開發商對於推新盤更加謹慎，即便新盤入市，但實際推出的房源也往往僅有幾十套。這都使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。如果沒有大規模的集中推地，明年住宅市場將面臨更加嚴峻的“供應荒”。文/本報記者 李桁