二線樓市收韁：調控相繼出臺 或普遍重啟限貸限購

　　二線樓市收韁

　　在連續領漲一線樓市數月後，武漢、南京、合肥等地紛紛出臺調控舉措，試圖抑制樓市資産泡沫。

　　在連續多月領漲中國樓市後，二線城市紛紛出臺“降溫”舉措。

　　日前，武漢宣佈，針對一些開發商捂盤惜售、哄抬房價的行為，要求取得預售許可的商品房項目，要在10日內公開全部準售房源及每套房屋價格，一次性對外銷售，不得分批、分次銷售，房管部門將對房企違法違規銷售行為加大查處力度。

　　《第一財經日報》記者注意到，近期包括南京、武漢、蘇州、合肥等熱點二線城市均相繼出臺了調控措施。

　　克而瑞分析師楊科偉認為，今年以來大部分一二線城市商品住宅價格已經有較大的漲幅，在管理層“抑制資産泡沫”的背景下，部分熱點城市政策趨緊，貨幣政策逐漸傾向中性。

　　房價不斷上漲

　　國家統計局公佈了2016年7月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，持平的城市有3個。環比價格變動中，最高漲幅為4.6%，最低為下降1.1%。同時，與上年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，持平的城市有1個。

　　值得一提的是，7月份，同比價格變動中，上漲幅度超過10%的有15個城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫，其中深圳為最高漲幅——41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。

　　同策諮詢研究總監張宏偉告訴《第一財經日報》記者：“進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉，北上廣深一線城市，合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現“日光碟”和“買漲不買跌”的火熱局面，部分二線城市高價地塊頻頻出現，房價上漲幅度超過一線城市。”

　　剛剛在武漢買房的小朱就是房價上漲的親歷者，他從7月加入看房大軍，而幾乎每週武漢的房價都有所上漲。“我看上的房子已經出了3環，目前價格在1.2萬元/平方米，而上個月這裡的均價大概在1.1萬元/平方米。”小朱告訴《第一財經日報》記者。

　　樓市火爆，開發商不斷進場拿地，讓房價進一步螺旋式上升。“武漢是長江經濟帶中游的戰略支點城市，2015年武漢GDP達1.1萬億元，在華中有重點地位。自2012年起，武漢土地供應面積每年呈下跌狀態，因此土地成交價格持續攀升，2015年的土地成交價格已達3106元/平方米，較2012年上漲約73%。我們認為未來升值空間可觀，因此選擇武漢拿地。”正榮地産總裁林朝陽表示。

　　政策收緊進行時

　　在房價、地塊瘋狂上漲後，調控隨之而來。

　　張宏偉指出，從政策面發展趨勢來看，官方頻繁表態及熱點城市收緊政策落地預示著三季度後，一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會出現轉向。

　　以南京為例，其在近日也進一步提出了房價的調控措施。其中，要嚴控房價地價。嚴格落實房價管控標準，分區域設置價格管控線，嚴控區域樓王；對開發企業申請開發項目上市時，嚴格按照價格區間分類指導，控制房價上漲幅度。同時，突出聯動監管，安排建設、物價、房産等相關部門，對全市商品房項目開展從開發建設、價格申報到上市銷售的全過程監管，對出現捂盤惜售、哄抬房價、散佈虛假資訊等違法違規行為加大聯合查處和治理力度。再者，其還將進一步加強市場聯動監測預警，準確把握全市房地産走勢。及時公佈土地和房源供給計劃、數量、供應節奏等相關資訊，督促開發企業理性參與市場活動。

　　此前，南京、蘇州、合肥都通過銀行提高了首付標準，希望通過提高購房門檻來限制投資客。同時，官方已經強調防範資産泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。

　　“從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如政府規定土地出讓金的首付款必須50%，那麼，對於開發商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，這樣，一旦市場進入調整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。因此政府將從不同層面進行調控。”張宏偉告訴記者。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，二線城市樓市收緊，體現了對於下半年房價管控的決心。

　　多位業內人士均認為，從政策面走向來看，蘇州、南京等城市樓市出臺新政後，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調控已經進入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經是大概率事件了。