土地市場“地王”頻現 下半年熱點地區樓市會降溫嗎？

　　房價一波上漲之後必然會有所回落,但其真實走勢卻往往難以預測,何時停漲何時下跌難以預知。有關部門和相關城市必須密切監控市場情況,在不良跡象剛剛冒頭時,就應該立即出手調控,以避免市場風險持續積累。

　　樓市上半年成績單出爐。國家統計局近日公佈的上半年中國經濟數據顯示,商品房成交“量價齊升”,土地成交量跌價漲,房地産庫存同比回落,房企資金狀況好轉,各主要指標均顯示上半年樓市呈升溫態勢。

　　在度過了去年相對低迷的調整期之後,今年上半年,我國房地産市場熱點頻出、奇觀連連。先是以深圳為領頭羊,一線城市房價快速飆升並創出新高,然後是二線熱點樓市迅速跟進、量價齊升。受一線城市房價高、限購等因素影響,3月份後購房需求轉向二線城市及一線城市周邊地區,所謂樓市“四小龍”應運而生。伴隨熱點樓市房價猛漲,土地市場上則是“地王”頻現,而這又進一步推高了房價上漲預期。

　　政策刺激是本輪樓市上漲的主要引爆因素。去年年底,房地産去庫存被確定為2016年經濟工作的重要任務,之後,降低首付比例、降契稅等鼓勵購房措施先後出臺,一線和部分二線樓市隨即被激活。然而,上半年樓市雖然火熱,同時存在的城市間嚴重分化現象,則表明房地産去庫存的政策意圖並未充分實現。三四線城市原本是本輪去庫存的重點,但是它們中的大部分在政策利好出盡的情況下,仍在庫存的泥潭中“掙扎”,甚至是越陷越深。

　　一二線熱點樓市對我國房地産去庫存的負面影響是顯而易見的,首先是截流作用。一二線城市聚集的各類優質資源對購房者具有相當吸引力,在追漲心理的作用下,會有更多三四線城市居民涌入熱點樓市。這種截流現象對三四線城市本身構成了嚴重的消費轉移,這將讓相關城市未來的房地産去庫存變得愈發睏難。

　　在截流之外,一二線樓市對三四線城市的另一個重要副作用,則是忽悠。上半年,一線和部分二線城市量價齊升,這種美好光景讓那些困頓的三四線城市浮想聯翩,不禁做起了樓市輪漲的美夢,於是一些不景氣城市繼續加大房地産開發力度。數據顯示,在庫存大量積壓的背景下,上半年三四線城市的開發投資增速竟然高過熱點樓市。這意味著,樓市不景氣的三四線城市舊貨未去,新庫存將繼續生成。

　　部分地區樓市房價大漲是明顯有害的,下半年熱點城市繼續出臺調控收緊政策的概率很大,但是,相關城市的樓市會隨之迅速降溫嗎?恐怕未必。過去十幾年裏,中國樓市一路長牛,幾次調控政策打壓産生的威力非同小可,但市場自身的力量也令人嘆為觀止。上半年熱點地區樓市量價齊升,到目前為止帶來了兩個重要後果,一個有目共睹是房價大漲,另一個相對隱性的則是熱點城市庫存大減。目前一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放,與此同時,熱點城市房價高位盤整、需求不減,在這些因素的共同作用下,即將來臨的“金九銀十”也許會讓樓市博弈白熱化。

　　房價一波上漲之後必然會有所回落,但其真實走勢卻往往難以預測,何時停漲何時下跌難以預知。有關部門和相關城市必須密切監控市場情況,在不良跡象剛剛冒頭時,就應該立即出手調控,以避免市場風險持續積累。同時,對於庫存持續升高的三四線城市,有關部門對其可能出現的房企資金鏈斷裂風險,也必須高度關注,做好準備以避免金融融資違約風險的出現。十幾年的大牛市讓中國房價總體步入高位,所謂高處不勝寒,監管者及市場各方參與者理應加倍謹慎,做好對各類風險的防範應對事宜。

　　本報特約評論員