樓市下半年的日子不好過了？地王或有生死抉擇

　　圖/新華社

　　樓市調整的步子似乎越來越近了。日前社科院發表報告指出:2016年下半年到2017年上半年,房地産市場可能會迎來一個短期調整期。事實上,從近期各地所發生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊,均釋放出“下半年樓市恐怕不好過”的信號。

　　社科院　下半年房價增幅將回落

　　眼下,房價持續上漲、地價依然亢奮,政府智囊機構開始發出了不同的聲音。在中國社科院7月6日發佈的《中國住房2016中期報告》中,社科院預測房地産市場可能會迎來一個短期調整期。

　　“調整可能遲到,但不會缺席。”社科院的報告認為,持續的政策刺激與有力的制度變革的力度,決定調整幅度和時間提前或者延後。基於過去房地産週期經驗以及影響因素變化對未來趨勢的預判,從今年下半年至明年第二季度的時間段內,房價增幅將呈現回落趨勢。報告指出,如果説2015年到2016年是政策刺激下的上升之年,2016年到2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年。

　　事實上,自5月份開始,已相繼有地産商預判下半年樓市成交量會調整。融創中國董事長孫宏斌在最近一次的公開活動上就表示,下半年的房子一定沒有上半年賣得好,“市場風險已經非常大了,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這麼快,已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。”。新城控股高級副總裁歐陽捷也多次撰文表示,下半年房價漲幅將收窄。

　　中原地産首席分析師張大偉表示,一二線城市未來一年的房價可能不會漲超過50%,拿了“地王”的企業都將面臨入市難題,巨大的成本壓力使得風險非常大。

　　社科院報告認為,本輪房地産調控政策出臺總體穩妥,從而使市場和投資從緩慢到快速回升,去庫存成效明顯,但仍有需改進空間。市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。

　　資金面　房企面臨資金風險　地王或有生死抉擇

　　近期多家機構數據顯示,6月全國房價環比漲幅已在收窄,這或許反映出下半年樓市的格局。多家房産仲介機構反映,2016年二季度,全國重點城市的二手房新增房客比下降,下半年市場將降溫。

　　而在一手市場,不少業內人士擔心,由於前期市場高溫透支了大量需求,市場後續需求不足,房企資金鏈回籠也會減緩。有證券機構預計,2016年下半年銷售增速將繼續降溫。而從累計數據來看,1-6月成交面積同比增長32.94%,相比1-5月回落3.49個百分點。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。

　　而對於房企而言,另一個資金來源——開發貸,也不斷在收緊。一家股份制銀行三季度的重點項目表顯示,除了超大型房企項目,在十幾頁表格中,竟然尋覓不到其他房地産相關的項目。據透露,目前只有超大型房企或央企背景的房企項目才會被上報,即便如此,還要在審批會上反覆討論和分析風險。而一些小銀行2016年上半年連一筆開發貸都沒有放。銀行業內人士預計,下半年銀行開發貸將大幅收緊,各家銀行將重點關注開發貸風險。

　　“今年上半年全國涌現205宗地王,6月的地王數目已再次刷新歷史紀錄。”張宏偉認為,上半年製造了無數話題的“地王”房企,其潛在風險尤其需要關注。尤其是那些實力有限而又‘高溢價’拿地的房企,更有可能面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。“在樓市下半年將進入調整期的背景下,‘地王’或面臨生與死的抉擇。”

　　政策面　多個熱點城市為樓市降溫

　　而多個樓市過熱城市政策收緊也在悄悄展開。7月9日,廈門國土資源與房産管理局發佈了樓市信貸調控政策,“認房又認貸”。廈門將於7月15日起調整住房信貸政策,其中最受關注的是二套房首付的變化,對於名下有一套房但未結清貸款的,或兩筆及以上貸款記錄的從原本執行40%首付提升到60%,而有兩筆貸款記錄且未結清的則由原先的50%首付變為不可貸款。此外,停止向三套房發放公積金貸款。

　　對於此次廈門調控政策的出臺,被解讀為要給持續高燒的廈門樓市降溫。2016上半年廈門不斷刷新地王紀錄,一度引起購房恐慌,目前島外房價已邁入3萬以上時代,島內豪宅項目開盤價格達7萬元/平方米。

　　業內人士認為,新政重啟“認房又認貸”,對改善及投資客打擊較大。

　　據羊城晚報記者觀察,自從3月25日上海出臺了“滬九條”樓市新政後,北京、深圳也已收緊了樓市調控政策,合肥也從7月1日起提高首付比例,從這些城市政策面變化的趨勢來看,都是通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特徵。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉分析,表面上來看,去年下半年以來,上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升,“地王”頻出也推動房價繼續上漲,但是,由於首付比例的提高、政策面預期收緊與市場調整的來臨,上述城市樓市火熱的背後仍然存在潛在的金融風險。

　　“央行等相關部門已開始對熱點城市進行調研,儲備政策已經準備充分,只不過等待時機發佈而已。”張宏偉預計,三季度將成為政策收緊的最後“窗口期”。合肥已經出臺樓市調控政策,7月1日開始正式執行,南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會在三季度跟進提高首付的政策。(記者　趙燕華)