一線樓市燥熱難散：核心原因是新增建設用地少

　　一線樓市 “燥熱”難散

　　羅韜

　　[截至6月28日，土地市場成交火爆，全國已經出現了200宗總價超過10億元的高價地塊，其中超過30億元的達到了51宗。溢價率超過100%的高達89宗，溢價率超過50%的144宗。]

　　一線城市土地市場的“燥熱”一時難以散去。

　　繼半個月前上海嘉定區創下最高地價後，6月29日，中糧地産（000031.SZ）以總價24.4億元，折合樓板價35744元/平方米再造高價地，扣除不可售部分，實際樓板價達到38266元/平方米，溢價率高達235.62%。

　　《第一財經日報》記者獲悉，中糧地産此次競得的是位於上海市浦東新區新場旅遊綜合服務區A10-1地塊，競拍現場吸引了包括招商、九龍倉、保利、首創、中糧等25家房企。

　　據悉，該地塊所處的原南匯區新場古鎮由於位置特殊，在併入浦東新區之前，從來沒有進行過成規模的工業開發，因而還是一個保持江南風味的原始小鎮。目前該區域內房價在27000元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城26000元/平方米左右，而萬科清林徑相對較貴，要賣到30000元/平方米。新房項目中只剩下中洲里程，已是尾盤在售，均價在28000元/平方米。

　　在樓面價已經遠遠高於房價的情形下，新場古鎮能否支撐這樣的高價地呢？中原地産市場分析師盧文曦指出，中糧地産此次獲得的地塊，建設完成後售價需要超過6萬元/平方米才能保本。

　　出讓文件公告顯示：從規劃用途上看，浦東新場旅遊綜合服務區A10-1地塊，70年産權的純住宅用地，容積率為1.2，綠化率35%。該地塊具體位置是東至規劃二路，南至A10-2地塊，西至楊輝路，北至新環北路。據悉，該地塊建築密度為60%，限高60米，以高層為主，可以有少量多層住宅，不允許做聯排別墅。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，新場地塊的熱拍，核心原因只有一個，現在新增建設用地少，存量用地難以快速盤活，市場仍然是供不應求的，雖然目前由於滬九條市場開始進入調整期，但是大家還是看好未來3~5年的市場，因此，房企從戰略佈局的角度來看，還會積極拿地，尤其是純宅地，會積極搶收。

　　該土地是迪士尼開園之後的首幅周邊地塊，兩者分處兩條不同的地鐵沿線，從交通角度來説並不是很便利。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟認為，二者目前看來，並沒有實際的幫扶作用，其概念大於實際。

　　近日土地市場火爆也和央企頻繁拿地有關，此前有消息稱多家央企被約談，希望拿地的時候儘量“克制”。

　　中原地産研究部統計數據顯示：2016年截至6月28日，土地市場成交火爆，全國已經出現了200宗總價超過10億元的高價地塊，其中超過30億元的達到了51宗。溢價率超過100%的高達89宗，溢價率超過50%的144宗。

　　值得一提的是，上述200宗土地國企獲得的比例多達106宗，佔比高達54%。

　　在2015年上半年，超過10億元的全國成交地塊，只有110宗，2016年同比上漲了82%;在2015年上半年溢價率超過100%的土地，只有2宗，超過50%溢價率的土地只有17宗。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，全國在一二線城市出現地王潮的根本原因還是資金潮下的資産荒。對於一二線城市來説，未來一年房價漲幅如果不超過50%，拿了土地的房企都將面臨入市難題，成本壓力風險將非常大。

　　記者注意到，目前的市場創造地王的基本都是上市企業和國企，在過去一年，房地産政策寬鬆，上市企業融資成本大幅下調，導致很多企業敢於拿地，國企在土地市場也表現得更加激進。北京、上海出讓的郊區土地未來售價預期都要超過6萬元/平方米。

　　“房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預計2016年未來房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是不是會出現這麼大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度有多大，將成為2016～2017年最大的疑問。”張大偉説。