營改增後二手房稅負略降

　　本報訊（記者 陳雪檸）從下月起，營業稅改徵增值稅的試點工作將全面推開。改革後，二手房交易也將從繳納營業稅改為繳納增值稅。昨天下午，財政部、國家稅務總局發佈通知明確，營改增後，計徵契稅的成交價格不含增值稅；個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。業內分析，與當前相比，營改增後個人二手房交易需要繳納的契稅和個人所得稅變化不大。

　　此前，部分房産仲介在朋友圈內散佈不實言論，聲稱“買房趕緊，節後就要多交增值稅了。”事實上，稅務部門已經明確，過去二手房營業稅的徵稅政策和免稅政策此次基本都平移到了增值稅，過去徵營業稅5%，現在改為增值稅還是5%。營改增後，個人二手房交易稅負不升反降。以北京為例，個人將購買不足2年的住房對外銷售，取得出售住房收入630萬元，原營業稅應納稅額為630×5%=31.5萬元，改徵增值稅後，應納稅額為630÷（1+5%）×5%=30萬元，對比之下，個人轉讓同樣價格的二手住房，應納稅額減少了1.5萬元。

　　除了營業稅，此前個人二手房交易還需繳納契稅和個人所得稅。在營改增的背景下，個人二手房交易中的契稅和個人所得稅也略有調整，不過變化不大，購房者不必擔心稅負增加。

　　按照最新通知，計徵契稅的成交價格不含增值稅。有房産仲介分析，以本市一套面積小于90平方米、售價300萬元的家庭唯一住房為例，此前需繳納的契稅為300×1%=3萬元，營改增後，需繳納的契稅或將為300÷（1+5%）×1%=2.86萬元。不過，這僅為初步推斷，具體計算方法還需等待稅務部門的進一步通知。

　　目前，本市對個人出售二手房，自用5年以上並且是家庭唯一住房的，免征個人所得稅。不滿足以上條件的則要按照出售價和房屋原值差額的20%來繳納個人所得稅。據了解，這裡的房屋原值既包括購房時實際支付的房價款，也包括繳納的相關稅費。此次通知明確，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財産原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。也就是説，此前個人購得住房時若繳納了增值稅，在售出時這部分增值稅可以進行扣除，扣除後的差額再作為個人所得稅的應稅收入來計算。

　　如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續，應該繳納營業稅還是增值稅呢？對此，稅務總局明確，個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以後辦理産權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。