2016年春節前後，如果有什麼比北京的氣溫躥升得更快，就得數北京樓市了。
“我們曾在2月份交易了一套房子，一夜間漲了70萬，最終還能完成交易。這本來就是個不正常的市場。”我愛我家望京地區的房産經理張明告訴《每日經濟新聞》記者，以總價300萬元左右的房源來看，在望京這邊可選擇的空間並不大，單價一般在5萬/平方米左右，比去年漲了近1萬元。
經過春節前後一輪價格調整，北京樓市現在到底處於什麼狀況？是繼續上漲還是逐漸回落，是觀望等待還是換手頻繁？
4月初，記者分別對中關村、國貿、望京等區域的房産市場展開調查，嘗試為北京樓市“測體溫”。與今年2、3月份買房客戶人滿為患相比，進入4月後，一些仲介門店顯得冷清了不少，但房價依然堅挺。
400萬起 學區房改按套賣
中關村，既是科技創新的代名詞，也是優質教育資源的匯聚地——中關村第一小學、第二小學、第三小學等都是北京市知名的小學，在小學就近免試入學的政策下，學區房自然成為中關村一些小區頭上特有的光環。
我愛我家中關村某店面的房産經理王紅向《每日經濟新聞》記者介紹，中關村第一、第二小學附近的學區房，單價一般在每平方米10萬元以上，即使稍差一點的學校學區房單價也超過8萬元。而在去年底，同樣位置每平方米報價大約是6萬~7萬元。
從王紅向記者推薦的房源來看，面積一般都是30~55平方米不等，總價多在500萬元左右，唯一一套低於400萬元的房源，業主要求全款支付。即便是房價上漲較快，但成交依然火爆。王紅説：“春節後，我們的成交量同比增加了1.5倍。”
在距離中關村不到1000米的蘇州街，同樣算學區房的熱點地區之一，但房價比中關村明顯低了一些，均價在每平方米7萬元左右。但這並不意味著在這裡可以輕易買到總價在300萬元以下的房子。
主營蘇州街附近樓盤的鏈家地産房産經理李君對《每日經濟新聞》記者説，300多萬的房源很少，一居室不論大小論套，基本上都是一套400萬起。
買學區房只是為了孩子上學，過幾年一般就會賣掉，很難持續自住。一位知情人士稱，賣學區房實際上是賣學區名額，房産經紀人該叫教育經紀人更準確。
實際上，針對學區房房價炒作問題，今年2月，教育部辦公廳曾下發通知，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校劃片。多校劃片會將熱點小學、初中分散至各片區，確保各片區間大致均衡。
在業界看來，這一文件釋放出了很明確的政策信號，未來學區房的光環將會逐漸褪去。但記者採訪到的多家房産仲介認為，從成交量、業主報價等情況分析，越往後價格依舊會越高，沒有顯示出因為政策原因而造成學區房房價下降的跡象。
約號過戶 排隊得等一個月後
小鄧夫婦是在北京的上班族，本來兩人在河北已買了一套房子，去年隨著女兒降生，兩人開始談論是否該在北京買房。
“我們上午去北京南城看了一套房子，感覺還比較滿意，價錢也可以接受，中午就讓房産仲介約業主面談，下午就簽訂了相關合同。”小鄧笑稱，體驗了一回買房像去菜市場買菜的感覺，這並非是自己有錢，也不是一時衝動，而是感覺合適就買了。最近一段時間，周圍的朋友也都在買房，很多都是看好就快速簽合同。
中原地産研究部統計數據顯示：3月（未到月末）北京二手房累計成交就已高達29925套，全月肯定將突破3萬套，這也將是2013年3月43780套後的最高紀錄。
鏈家研究院給出的統計數據大致相同，3月北京二手住宅網簽量32009套，環比上漲111.3%，同比上漲193.3%。
對當月市場的火爆，張明感受很深，他説2、3月份北京房價瘋漲時，根本忙不過來，不可能像現在一樣還能接待記者，大家都在帶客戶看房，只要有房源就有客戶來看，一般看完房子基本就能定下。
張明介紹，3月有一天下午，他帶一個客戶看一套總價320萬元的房子，當時是客戶説要和老公商量一下，結果再打電話來業主已經加了價，客戶也同意馬上加2萬元，讓業主簽合同，但就這樣還是沒能搶過別人。後來再過兩天，這名客戶又來看了其他房源，這回吸取了教訓，當天就跟業主談好，第二天就交了定金。
對此，中原地産的房産經紀人鄭浩告訴記者，現在北京房産交易量很大，辦理的窗口每天都在排長隊，早上6點過去的話，都要排到下午。“目前過戶的號只能約5月10日之後的，比如4月初看房，4月中旬走手續，等過完戶就得到6月下旬了。”
房源收緊 市場觀望週期變長
“今年2、3月份業主普遍都是不誠心賣房的，他報個價你接受後他就漲價，你再接受他再漲價，漲到你不買為止，那時候差不多一天一個價。”位於團結湖的鏈家房産經紀人王朋對《每日經濟新聞》記者説，2月份，附近的小區平均每星期單價就漲1000元，一個月漲了5000元左右，3月初到現在大概也有1000多元的漲幅。
根據鏈家研究院統計，今年3月北京二手住宅成交均價為39286元/平方米，環比上漲14.5%，同比上漲4.3%。
對此，鏈家分析，一方面改善性需求主導下的成交結構拉高了均價，城區（東城、西城、海淀、朝陽、石景山、豐臺）的成交量佔比較上月增長了1.03%、總價600萬以上的大戶型、高品質二手房成交佔比較上月增加2.06%；另一方面價格也存在實質性的上調，賣方市場推高了業主的心理預期，使得成交價達到歷史高位。
張明認為，北京出臺的房産限購令始於2010年，對外地在京工作的人而言，從去年開始剛好達到滿足連續5年繳納社保或個稅的條件，使得這部分購房剛需集中釋放出來。再加上受央行降息利好政策影響，推動房産市場需求旺盛。
很顯然，正是因為需求量大才使得業主有了漲價的底氣。但在經歷了一段時間的快速上漲之後，3月底以來，房價進入了平穩期。
不過，受前段時間房價上漲影響，一旦價格進入平穩期後，業主對市場的觀望心態越發明顯。記者在國貿、團結湖、望京等區域了解到，目前房源相對稀缺。
3月底，記者在豐臺某小區調查時發現房源較多，但一個多星期之後，卻看到僅有一套房源在售，記者隨即以購房者身份讓房産經紀人約業主面談，開始業主一再延後約定面談時間，後來直接讓房産經紀人轉達房源不賣的資訊，也未給出理由。
張明説：“我們手上也有性價比相對較高的房子，但房主聯繫不上，可能是不想賣，現在房源不算充足，此前有很多房子，後來都不賣了。”
業內的分析是，隨著房價上漲，漸漸業主就不賣了，並不是説沒有房子，而是業主的心態在發生變化。鄭浩説，即便有一些房源還在報價出售，但報價普遍較高，比如本來300萬左右一套的房子，現在一般會報價320萬~330萬元。
與此同時，市場上客源量也開始減少，3月新增客源/房源比下降到2014年以來的低位，顯示賣方市場有所鬆動。鏈家研究院認為，可以預見後期購房需求將會回歸理性、市場觀望週期會變長，供需矛盾的緩和將會使價格上漲的空間收窄，市場交易量減少，價格上漲趨勢減弱。
（以上涉及房産仲介的姓名均為化名）
[責任編輯：袁楚]
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