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2015年房企盈利能力普降 轉型成為普遍出路

2016年04月01日 14:54:00  來源:京華時報
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  新的時代背景下,房地産行業傳統的盈利空間正不斷被蠶食。在剛剛過去的2015年,雖然房企銷售金額、銷售面積雙雙飄紅,但企業的盈利能力卻在急劇下滑,一些規模房企的利潤率甚至已經跌至歷史低點。轉型,成為迫切擺在房企面前的機遇和挑戰,一份最新研究報告顯示,2015年,已有近半數百強房企開始尋求轉型,越來越多的房企已經開始兼顧規模擴張與盈利能力之間的平衡。

  增收不增利

  日前,中國金茂發佈2015年年度業績,截至2015年12月31日,中國金茂累計取得物業簽約銷售額278.07億元人民幣,完成年初制定248億元銷售任務的112%。

  但值得注意的是,公司去年收入為221.1億港元,較2014年下降25%,報告期內,公司所有者應佔溢利為37.89億港元,較2014年下降28%。此外,2015年中國金茂整體銷售毛利率為39%,與上年持平。

  無獨有偶。綠城也于近日發佈去年全年業績顯示,截至2015年12月31日止十二個月,綠城集團累計總銷售面積約390萬平方米,合同銷售金額約719億元,綠城集團全年銷售已超額完成年初所定600億元的指標。

  不過,報告期內,綠城集團取得收入260.47億元,較2014年的320.49億元減少18.7%;實現毛利54.21億元,較2014年的81.33億元減少33.3%;綠城中國凈利潤為12.59億元,較2014年的32.10億元減少60.8%。

  碧桂園管理層更是直言利潤率已經降至低點。近日碧桂園公佈2015年全年業績報告顯示,去年集團總收入達到1132.2億元,同比增長約33.9%;物業銷售收入1094.6億元,同比增長33.7%;不過,集團去年毛利率僅為20.2%。

  在碧桂園過去幾年規模連續快速擴張的背景下,公司盈利水準受到多方面因素影響呈現下降趨勢,2011-2015年,公司毛利率分別為34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年,該公司核心凈利率更是下降為8.6%的個位數水準。

  兩難的選擇

  事實上,上述幾家房企只是盈利下滑的冰山一角。最新發佈的一份《2016中國房地産百強企業研究報告》指出,百強企業去年銷售額增長19.4%,市場份額達36.7%,但與此同時,數據顯示,2015年百強房企總資産收益率、凈資産收益率均值分別較上年下降0.1、0.6個百分點,全年凈利潤率均值下降0.4個百分點,已逼近10%的紅線。

  在銷售額攀上歷史新高的同時,房企盈利能力卻迎來前所未有的挑戰,“增産不增利”的現象進一步凸顯。

  這份研究報告分析指出,一方面,供需關係逆轉、行銷難度加大使企業經營成本顯著提升。另一方面,部分一、二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企,也進一步擠壓了企業的利潤空間。

  報告顯示,2015年前30強企業中,有13家商品房銷售均價下跌,而百強企業銷售、財務和管理三項費用率卻較上年提升了0.3個百分點。

  土地成本的增幅更為驚人。報告稱,2015年百強企業土地成本佔同期銷售均價的比重均值為43%,該比重在一、二線城市的均值高達124.9%和37.9%,分別較上年增加17.6、7.0個百分點。

  因此,房企利潤率下滑的原因基本上可以歸結為,如果佈局在三、四線城市,則受制于高庫存,銷售困難、均價下跌,以致利潤下滑;而若佈局在一、二線城市,則地價過高、導致成本上升,利潤率也自然下滑。

  轉型成為普遍出路

  也並不是一片哀鳴。

  據媒體統計,截至目前,滬深兩市41家發佈2015年年報的上市房企統計,實現凈利潤同比增長的上市房企有22家,佔比超5成。

  但值得一提的是,去年凈利潤同比上漲的上市房企中,有4成公司利潤並非來自“老本行”房地産業務,而是通過非主營業務“掙外快”;而凈利潤下降或者虧損的上市房企,其業績變動主因則是庫存難以消化。

  上述百強房企研究報告顯示,2015年,已有49%的百強企業開始尋求轉型,其中42家企業圍繞房地産産業鏈拓展新業務,另有7家企業向行業外拓展新業務。針對消費需求的改變,分別有92%、31%、17%和41%的百強企業進入商業、産業、養老、文旅等領域。

  越來越多的房地産企業,已經在思考如何兼顧規模擴張與企業盈利能力之間的平衡。

  展望2016年,綠城中國在展望今年市場時表示,公司將在現有綠城管理集團的基礎上,加強項目開發全産業鏈整合,積極構建大數據平臺,盤查優質土地與投資、代建業務的匹配。同時,試點展開城市更新、海外業務發展規劃,尋求長期戰略合作關係,形成代建項目業務來源的長效渠道,著力提高公司輕資産業務比重,保持代建規模行業領先水準。

  一向專注于在三、四線城市造城的碧桂園,今年開始,也將在土地和市場方面進一步升級和優化,“現在是一、二、三、四線齊頭並進的戰略,在三、四線城市,碧桂園也將主要面向改善性需求主打高端項目,價格也比同行在同一地段的項目要貴10%-20%左右”,碧桂園總裁兼執行董事莫斌表示,基於此,今年的毛利率一定會提升。

  同時,物業管理及社區相關業務未來也將會是碧桂園新的利潤增長點。莫斌説,公司將進一步拓展和優化産業鏈,通過金融化打造地産開發、社區配套、投資金融三大業務板塊,業務覆蓋客戶的全生命週期。目前關於物業管理上市的工作正在推動和進行之中。

  分析人士指出,雖然這些新業態要産生收益仍然需要相當一段時間,但相信未來的毛利率會保持穩定上升的趨勢,出現結構性的調整。

  京華時報記者潘秀林京華時報製圖吳尚楠

[責任編輯:袁楚]

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