樓市調控“平衡木”：從去庫存到去杠桿

3月25日，上海閔行房地産交易中心大門口聚集著前來辦理業務的市民。

　　當日，上海市政府正式發佈《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，並召開新聞發佈會介紹相關情況。該新政包括加大住房用地供應力度、從嚴執行住房限購政策和實行差別化住房信貸政策等9方面內容。新華社記者 方喆 攝

　　新華網北京4月1日電（陳凱茵 葉蘇潯）最近，準備在上海買房的張先生有點煩。“本來好好的，房子也看好了，合同都簽了，但是突然這事兒就黃了！”

　　張先生是天津人，雖然是外地戶籍，但已經繳滿2年社保。因為擔心外界傳言的第二天“5年社保限購政策”，3月24日晚上他與妻子決定馬上開始走購房流程。萬萬沒想到，第二天上午9點，已經網簽成功的合同卻被上海市浦東新區房地産交易中心以“10點要召開發佈會”為由拒絕了辦理審稅過戶的需求。

　　3月25日上午10點，上海發佈樓市調控新政“滬九條”，調控力度超出市場預期，被稱為“史上最嚴新政”。新政中規定“外地戶口上海買房社保繳費從2年提高到5年”，當天即時生效。

　　實際上，張先生只是本輪上海樓市新政疾風下“誤傷”的其中一株“小草”。“滬九條”的出臺，旨在穩定早前上海並不穩定的房價。

　　不只是上海，歷經了數個月“高燒”的樓市，近日遭遇調控政策的收緊——幾乎就在同一天，深圳、武漢等地紛紛收緊針對市場投機炒作等不規範行為的限購政策。開年以來飆升的房價、疊加的杠桿似乎已經催生出這一輪樓市調控的“新邏輯”：去庫存和去杠桿的平衡木怎樣才能走得更加穩健？

　　新政密集出臺 樓市降溫效果初顯現

　　去年下半年以來，北上廣深等一線以及南京蘇州等準一線城市樓市升溫迅速。最新發佈的全國百城住宅價格指數報告顯示，剛剛過去的3月，深圳房價漲幅高居榜首，環比上漲了3.63%，同比漲幅高達57.16%；上海房價環比與同比分別上漲了5.09%和20.38%；北京房價同比漲幅也抵達兩位數，高達10.03%，南京、蘇州作為準一線城市房價漲幅也不甘於人後，同比漲幅分別為15.63%和18.78%。

　　為了遏制樓市“高燒”，各地密集出臺了樓市新政。

　　上海、深圳在繳納社保年限方面提高了外地人的購房門檻，深圳還對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

　　武漢則出臺了公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元。

　　南京近日也明確要求，對於有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支援對象。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌對新華網記者表示，最近出臺的系列樓市新政短期能顯著減少交易量，房價也能相應地“穩”下來。此外，部分地方樓市新政中宣佈要進一步增加土地供應量和中小套型住宅的供應，這樣能改變市民對市場的預期，延緩購房的衝動，對穩定房價行之有效。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，調控政策出臺之後，房價走勢會逐漸趨於理性。就上海來説，預計二季度、三季度上海樓市走勢會呈現出“量跌價穩”供求繼續博弈的特徵。

　　從目前看來，降溫效果甚為明顯，根據中國指數研究院數據，最近一週上海市一手住宅的日均成交量（含保障房）僅800套；深圳二手市場成交量明顯下滑、看樓人數驟減。

　　房價快速上漲 金融杠桿或成主推手

　　那麼，歲末年初在一線城市房地産市場上燃起的這場火到底是誰在添柴澆油？

　　上海市住房城鄉建設管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地産市場出現了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業及從業人員違規操作等一些新情況、新問題。

　　隨著股市和其他理財産品收益下降、風險加大，資本逐利的本性促使大量資金涌入房地産市場。各類金融衍生工具也應勢而生，樓市的資金杠桿風險也由此增加。

　　場外配資、“首付貸”、眾籌購房、“過橋貸”等一系列金融杠桿配資業務一度如火如荼。鏈家仲介事件曝光後，在監管部門的壓力下，“首付貸”終於被公開叫停，但此後“首付貸”又披上“消費貸”“小額貸”的馬甲繼續在房地産市場橫行。

　　據一位仲介向記者透露，“理論上，沒有抵押物和擔保人，純憑信譽也可以進行貸款，但是現實操作中，個人小額貸款實行困難，如果沒有抵押或擔保，銀行基幾乎不會放款；生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時主要考量三個方面：一是貸款主體的經營能力，二是貸款主體的徵信記錄，三是看抵押物價值。一般來説，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國家要求，貸款獲得的資金，是不允許用於買房的。然而在實際上貸款過程中，只要不提買房或炒股，銀行方面就不會有異議。”

　　據統計，去年深圳房貸增量高達2151億元（比2009年高出一倍有餘），常被用作首付貸的消費貸也大幅增加。中國人民銀行數據顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元。其中，個人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

　　調控邏輯或生變 新政直指高杠桿

　　放大的資金杠桿催生了房地産市場泡沫，構成巨大的潛在金融風險，引起決策層的高度重視。對此，重慶市市長黃奇帆曾在兩會上發出警示聲音，杠桿比例越高,房價抗跌性越差，就越易引發恐慌性拋售甚至崩盤。因此要更注重去杠桿降風險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。

　　“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。”黃奇帆強調。

　　此次各地新政與以往樓市政策最大的不同在於直指樓市中暗藏的金融“高杠桿”。

　　“滬九條”明確指出，嚴禁房地産開發企業、房産仲介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房産交易提供各種形式金融業務的行為，開展專項整治。

　　深圳此次的新政中也明確表示，要加強房地産金融風險防控。結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁網際網路金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務。

　　江蘇央行南京分行與銀監會江蘇監管局聯合發佈通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地産貸款資産品質、區域集中度、機構穩健性的監測。

　　深圳中原研究中心明確指出，“首付貸”暫停、嚴禁眾籌、評估價上調提高稅費等體現出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進入的動機。

　　財經專欄作者、資深金融從業者劉曉忠在專欄中這樣評價本輪樓市新政：“有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風險。”