引導市場預期 一線樓市需要“泄火”

　　項崢

　　最近一段時間，北京、上海、深圳等一線熱點城市房地産市場進入“發燒模式”，房東接連“跳漲”掛牌價格，購房人連夜排隊購買新盤，而房地産交易營業大廳也是人滿為患，引發了社會廣泛關注。隨著一線城市房地産熱度蔓延，部分二線城市房地産市場也呈現出明顯升溫現象。據國家統計局公開發佈數據，今年2月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市有47個，二手住宅價格環比上漲的城市有34個；其中，深圳新建商品住宅價格同比上漲大達56.9%，領漲全國。

　　一線城市幾近天價的樓盤，市場突然間出現“搶購”現象，恐怕已經不能用理性來分析，投機炒作回潮引發市場恐慌，而普通改善性需求“怕漲”心理可能會是主要原因。因此，給一線城市房地産市場降溫，需要從預期管理入手，抑制市場投機炒作，避免繼續非理性上升。

　　警惕投機炒作

　　推動房價快漲

　　投機炒作回潮可能是熱點城市房價快速上漲的重要原因。

　　一線城市房價基本面並沒有發生顯著變化。本輪房地産週期波動，是基於市場力量的自發調整，是住宅供求關係逆轉的驅動。特大城市基礎設施完備、就業優勢、人口流入壓力等，並不足以支撐當前房價高位快速上漲。從國際上比較，北京、上海、深圳等地絕對房價並不低。曾經一度飛漲的香港房價也出現了頹勢，2016年1月香港房價跌至13個月以來的低位。在資産荒大背景下，一線城市房産配置可能會增加，但資産流動性則顯著下降，綜合權衡可能並不是一個理想的投資品種。在動輒每套千萬元的住宅市場，真正具備購買力的家庭多擁有不止一套住宅，增配住宅投資意願並不強烈。而從一線熱點城市市場銷售火爆情況看，反而顯示住宅變現意願有所增強，值得高度關注。

　　目前看，只有投機炒作回潮，才有可能短期內導致一線城市房地産市場進入“發燒模式”。在這個過程中，房地産開發企業高價拿地，不斷創造“麵粉貴過麵包”的神奇，與其説是非理性拿地，不如説是“暗渡陳倉”，不僅可以加快過去高價地建設後住宅的銷售，也會推動未來豪宅順利變現；個別房地産仲介幫助投資投機者加杠桿，杠桿放大到10倍，不僅增加交易佣金收入，而且還能獲得額外高息收入。當前一線城市房地産市場非理性特徵，不由得讓人想起上世紀海南房地産泡沫破滅和本世紀溫州房地産泡沫破滅的巨大危害。實際上，曾經高高在上的東京、香港房價也有過巨幅下跌的歷史。

　　抑制投機炒作

　　滿足合理需求

　　即使一線城市房價居高不下，也存在合理的剛性住宅需求和改善性需求。考慮到當前一線城市房價已經遠遠超出城市居民收入水準，住宅置換需求成為當前市場住宅交易的顯著特徵。住宅置換需求下端連接著剛性住宅需求，上端連接著改善性住宅需求。過去一年，住宅置換需求支援著一線城市住宅交易回暖。從住宅品質分析，住宅置換鏈條是住宅品質從低端向高端傳導的過程。從住宅交易價格分析，每一次置換，住宅交易價格將出現明顯上漲。

　　可見，在住宅置換鏈條下端的購房人，實際上是當前一線城市住宅天價的支柱。但位於住宅置換下端的剛性住宅需求，其家庭收入和財富增長極為有限，在去年房價已經高位上漲基礎上，沒有可能短期內繼續支援年初以來一線城市房價快速上漲。雖然住宅交易市場杠桿配資，有可能幫助無法支付首付款的購房人完成交易，但隨之而來的鉅額融資本息負擔，有可能導致違約行為發生。特別是隨著熱點城市房價熱度上升，將過度透支市場購買力，且存量住宅拋售將會顯著增加，不可避免引發未來住宅市場劇烈波動。

　　樓市預期變化往往是市場從理性到非理性變化的內在動因。政策變數往往是形成樓市預期的重要參考因素，而房地産市場對當前國家穩定經濟增長的財政金融政策不適當解讀，改變了市場預期，成為一線城市房地産市場“發燒”的主要推手。貨幣條件寬鬆，為供給側改革創造相對適宜的金融環境，但絕非刺激樓市；降低人民幣法定存款準備金，是對基礎貨幣缺口的回應。年初以來密集出臺的化解房地産庫存措施，主要指向庫存高企的非熱點城市。雖然股市回落且優質資産供給不足，但絕非資金大量追捧一線城市房産的邏輯。一線城市房價高位快速上漲，既不符合國家政策導向，也缺乏經濟金融面基礎，更多是投資投機炒作回潮的結果。

　　綜合來看，當前一線城市房地産發燒，很可能會是一把“虛火”。但如果不能妥善應對，有效引導社會預期，“虛火”泄火不暢，就有可能積累質變為“明火”。因此，嚴厲抑制一線城市房地産投機炒作，規範市場交易行為，推動存量住宅大規模上市，完善住房租賃市場，有效扭轉市場非理性預期，給市場上一點“降溫”措施。