ad9_210*60
關鍵詞:
台灣網  >  經貿  >   地産

新房全提價 天津樓市“去庫存”究竟便宜了誰

2016年03月07日 10:46:00  來源:中國青年報
字號:    

  眼看著房價“一天一個樣兒”地往上躥,天津市民王曉婷“感覺有些發懵”。

  她想在自己家附近給父母買套房子,春節剛過就跟著仲介看了七八套房子,有兩套還算比較中意,可都因為房主一再“坐地漲價”而沒有成交,“124平方米的房子,開始報價360萬元,看第一次後就漲了10萬元,我帶父母看第二次後付了兩萬元定金,沒想到房主竟然還漲到400萬元!”

  眼下京滬等一線城市房價好比“坐上了火箭”。而借著接二連三吹來的樓市“春風”,天津也開啟了“瘋狂模式”。剛進入3月,天津市中心六個區的新房全部上調價格,其中單價漲幅最多的每平方米漲了8000元,大多數新樓盤採用“排卡”的方式“捂盤”惜售。而二手房更是動輒就幾萬元甚至幾十萬元地往上“跳價”,不少房主甚至撤下房源,就等著房價飆得再高一點。

  新房全提價 二手房“漫天要價”

  王曉婷住在南開區,一直想讓父母搬到自己身邊來住。年前聽説央行下調首付比例,她覺得終於可以買得起房了。

  可她在家附近的樓盤諮詢了一圈,目前開盤的新盤單價都在3萬元以上,離她家最近的一個新盤項目單價4萬元以上,而且全是大戶型,買一套最少也得花600萬元。於是她決定放棄新房,轉向二手房。沒想到“二手房更是漫天要價。”明明標好的價格,竟然能一天漲好幾萬元,甚至幾十萬元!

  “房主明顯越來越牛了。”王曉婷帶著父母約好看一套房子,等了1個小時房主才來,臉上一副“房價還得漲,我可不著急賣”的樣子。

  這幾天,記者走訪了天津市內六區和環城四區的幾十個新盤項目,了解到其中約30個新盤進入3月後有明顯漲幅,單盤最高漲幅達39.9%。

  這其中,漲幅最明顯的項目幾乎全部集中在市內六區。中心城區黃金地段的和平區,被譽為“學區中的學區”,這裡的一個新盤項目因為被劃入區內一所熱門小學學區,去年9月售價為每平方米3.7萬元,到12月就漲到每平方米4.5萬元,年後單價直接飆升至每平方米5萬元,目前已被搶購一空。

  仲介小王告訴記者,他在這兒幹仲介七八年了,眼看著學區房房價年年上漲。幾年前,一個只有5平方米的小廚房因為可以落戶上學,單價賣到每平方米5萬元,還被稱為“天價小廚房”,而現在,5萬元的單價已經是和平區學區房的起步價了。

  位於老城廂的某精裝公寓,40年産權,因為可以落戶和平區,房價一路猛漲。去年開盤時售價1.9萬元,不到兩個月漲到2.5萬元,去年年底衝到了3萬元。售樓處接待人員告訴記者,原本年後就開盤的,現在行情這麼好,公司決定先“排卡”,價格還得上調。一個位於外環線上的新盤項目也不停漲價,春節前已經上漲了2000元左右,單價達2.3萬元。一套144平方米的精裝戶型,均價在每平方米2.3萬元~2.7萬元。而精裝洋房每平米則開價4萬元。3月後每平方米再次上調3000元。

  單價最貴的是位於水上公園附近的一處豪宅項目,預計今年5月開盤時,每平方米售價將在7萬元左右。該項目面積最小的房型155平方米,也成了名副其實的千萬級豪宅。

  “房價漲上去就不會掉下來了,你手裏就這麼多錢,再不買更買不了了!”仲介“苦口婆心”的勸説,王曉婷也越來越看不明白了,國家出臺下調首付比例、減少契稅等政策,不是為了給樓市去庫存嗎?“這房價噌噌地往上漲,人們不是越來越買不起房了嗎?”

  房價是怎麼漲上去的

  2月22日正式實施契稅新政後,天津的新房和二手房成交量都呈現明顯上漲態勢。搜房網房天下數據統計,春節後首個工作日(2月14日)的新房成交量僅51套,二手房123套。新政後一週天津新房成交量較2015年同期(春節後第二周)翻了一番:23日337套、24日519套、27日突破性增長到707套。

  房天下分析師王琳表示,2月區域二手房市場成交量環比上漲40%,套均價格上漲8萬~10萬元。而在老城廂一家二手房仲介工作的小婁則看到更加瘋狂的情景,幾乎所有的房主年後都不斷上調房價,每套最少漲20萬元,“一個相熟的房主,直接拍給我500萬元,讓我看到合適的就出手,他自己連房子都不看”。

  王琳説,目前一些大戶型的二手房主開始惜售,造成市場上出現短期的供小于求。

  據國家統計局發佈的全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據,截至今年1月,天津新建商品住宅價格和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%,價格已連續11個月上漲。

  實際上,利好樓市的政策春風,從去年起就不斷吹來,從營業稅“5改2”,到一再地降息、降準、降首付。加之天津自貿區和京津冀一體化的多重區域優勢疊加,天津樓市2015年已全面回暖,去年的成交量幾乎比肩“史上最黃金”的2009年。而最新的降契稅政策,則是壓垮人們對樓市僅存的那點理性的“最後一根稻草”。

  與此同時,地價也在一路飛漲。去年,每平方米4萬元的魯能公館還讓人記憶猶新,而今年1月底,和平區地塊的樓面價已經直逼每平方米4萬元。而環城四區的地價也越來越高。1月29日,恒大以12.4億元奪得位於北辰區居住用地,溢價38.5%;2月25日,正榮以18億元拿下北辰區又一地塊,溢價率高達43%。“開發商的成本越來越高,羊毛出在羊身上,自然要轉嫁到房價上。”某樓盤銷售小滕對客戶説。

  去庫存不能加劇樓市分化

  房價越來越高,買房人真的越來越有錢嗎?

  在融360監測的35個城市和地區中,首套房平均利率全部跌破5%,全國十大利率最低城市排名中,天津位列第3,僅在廣州和北京之後。

  兩成首付和貸款利率降低,讓不少意欲買房的人,覺得自己真能買得起房了。記者以買房者身份向多家二手房仲介諮詢了解到,即使首付不夠,也可以通過場外配資“加杠桿”,可以首付一成,甚至“零首付”買房。

  房産仲介小婁給記者算了一筆賬,比如一套300萬元的房子,首付90萬元,仲介可以墊資總房款的20%,即60萬元,借給買房者用於首付。也就是説,買房者只需要出30萬元就能買到300萬元的房子。他表示,如果買房人手頭資金短期週轉困難,可以申請全額墊資首付,當然利息會比較高。

  中國指數研究院天津分院研究總監祁麗靜説,一直以來,天津買房者大部分是剛需或是改善需求,主要都是自住需求,炒房者並不多。隨著房價上漲,整個市場都變得活躍起來。有些人也想趁著“去庫存”的新政投資房産“撿便宜”,即使手裏資金有限,也會不惜冒風險加杠桿購房。看似首付款少了,但月供卻增加了,而且隨著杠桿比例的提高,還款壓力和風險也會加大。

  如此高的成交量,天津的庫存到底降下來了嗎?祁麗靜説,據統計,截至今年1月底,天津的商品住宅存量是1807萬平方米,在全國城市中絕對值比較高,去庫存化週期為13.5個月,“在比較合理的範圍”。

  但目前房地産去庫存有區域特點,存量主要集中在一些遠郊區縣,而市區特別是熱點區域則供不應求,“比如和平區目前就沒有新的住宅項目推出,這裡又是學區房集中的區域,自然房價一直飆高”。祁麗靜説。

  “房價快速上漲,不能簡單地解讀為房地産市場回暖,更不代表去庫存目標的完成。”天津財經大學教授叢屹説,眼下的市場繁榮,只是資本市場的短期表現,應該警惕。

  他分析説,如今房地産市場進入供求結構調整週期,此次房貸新政是在“去庫存”背景下,逐步放鬆政策環境的一個延續。

  “去庫存是個系統工程,不能僅靠短期的貨幣、金融信貸以及稅收減免等政策刺激。”他認為,目前天津房地産的存量並不小,而一些三四線城市和部分二線城市壓力更大,新政不能讓房地産市場加劇分化,而是要在扎紮實實推進城鎮化、完善公共資源分配等方面打一套漂亮的“組合拳”。胡春艷

[責任編輯:袁楚]

特別推薦
點擊排名
聚焦策劃