樓市深度調整 地産公司業績分化加劇

于德江/製表 吳比較/製圖

　　2015年註定是中國房地産市場不平凡的一年，央行連續降準降息，國家出臺多項政策刺激樓市，“去庫存”被提升至前所未有的高度。從上市公司層面來看，相關公司經營業績冰火兩重天，或許可以在一定程度上反映出當今中國房地産市場的現狀。

　　目前，已經披露2015年年報的房地産行業上市公司有5家，業績均為增長，但整個行業情況各有不同。其他披露業績預告的89家房地産公司中，24家虧損，另有21家預降，44家預增。另外需要注意的是，扭虧為盈的有12家，由盈轉虧的則多達21家。

　　5家公司公佈年報

　　業績均為增長

　　截至2月23日，美好集團、中房股份、中天城投、新城控股和財信發展已經披露年度報告，營業收入和凈利潤均實現雙增長，但情形迥異。

　　美好集團凈利潤增長率暫居榜首，公司2015年實現營業收入46.8億元，同比增長122%；實現凈利潤4.3億元，同比增長469%。美好集團業績增長主要依靠武漢、東莞、惠州的房地産市場，其中，武漢區域營業收入佔比達到52%。

　　中房股份業績表現同樣亮眼，凈利同比增長190%，但增長原因卻是出售公司地下車庫以及房地産開發子公司全部股權，公司已經開始運作業務重組，謀求轉型。

　　中房股份在2015年沒有新增土地儲備和新開工項目，並且出售了多個房地産子公司的股權。去年12月，公司對外轉讓子公司北京中房長遠房地産開發有限責任公司與中房集團華北投資建設有限公司100%股權，分別作價9180萬元和5548萬元，構成重大資産出售；此外，公司還轉讓了徐州天嘉房地産開發有限公司45%股權，作價9500萬元。因此，若扣除非經常性損益，中房股份2015年度虧損1751萬元。

　　中房股份認為，2015年國內總體房地産投資增速下降，整體行業處於去庫存週期，除一線城市以外，二三線城市的房地産銷量和價格均受到壓力。目前，中房股份大股東嘉益（天津）投資管理有限公司以及第二大股東天津中維商貿集團有限公司正在籌劃公司重大資産重組，交易對方為忠旺中國投資（香港）有限公司或其控制的公司，公司股票處於停牌狀態。

　　其他公司中，中天城投、新城控股依然是靠主營業務房地産開發與經營實現了業績的增長，財信發展則因收到退稅3561.55萬元使得盈利略增，扣非後凈利潤則同比下降52%。

　　業績分化加劇

　　在目前已經披露了2015年度業績預告的89家房地産公司中，按預增上限計算，有23家公司預計凈利潤同比增速超過100%，其中同達創業、綠地控股、棲霞建設三家公司超過1000%。但同樣有25家公司預計凈利潤同比下降超過100%，其中嘉凱城、天津松江、津濱發展等8家公司下滑幅度超過1000%。

　　在預盈的公司中，盈利原因各不相同。同達創業2015年預計盈利6500萬-7000萬元，上年同期公司虧損336萬元，業績增長超過20倍。同達創業業績增長的主要原因是，公司到期收回了財通基金富春46號資産管理計劃本金及收益。

　　綠地控股預計盈利67.7億元，上年同期為虧損3.6億元，扭虧的原因是公司重大資産重組事項正式獲批，綠地控股集團有限公司實現了借殼上市，公司的資産規模和盈利能力得到了大幅度的提升。棲霞建設預計盈利1.68億-2.07億元，同比增長12-15倍，原因是結轉商品房項目營業收入有較大幅度增長，房地産項目平均銷售毛利率有一定程度的提高。

　　業績下滑明顯的公司遭遇卻基本類似，房地産行業不好做，房子賣不掉。嘉凱城預計虧損23億元，同比下降6138%，原因是公司房地産項目銷售規模大幅下降，一線城市交付項目數量下降更為突出，毛利空間縮減顯著，稅負增加也是原因之一。

　　中華企業預計全年虧損在24億-25億元之間，公司佈局的二三線城市房地産市場持續低迷，加上部分項目産品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，採取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。寧波富達預計虧損11.8億元左右，公司全資孫公司寧波海曙城投置業有限公司開發的“江灣城項目”銷售價格不及公司預期，經減值測試，需計提資産減值準備4億元左右，另一項目“依雲郡”需計提存貨跌價準備9.18億元。