去庫存下一招：鼓勵農民進城購房或全國鋪開

　　按照財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門上週五聯合發佈的通知，對房地産交易環節契稅、營業稅進行調整的方案將於今日起執行，該調整方向主要是向鼓勵購房端傾斜。

　　樓市去庫存是今年五大重點任務之一，春節前，央行和銀監會已聯合發文降低非限購城市的首付比例，2月便已打出兩記重拳，還有後招麼？

　　多位接受《每日經濟新聞》記者採訪的專家均表示，針對三四線城市這樣整體房價不高而庫存偏多的城市，如何利用戶籍以及補貼等鼓勵制度吸引農民進城購房將是重點。

　　連出兩拳 政策面傾斜非一線城市

　　春節前，人民銀行聯合銀監會發佈了《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，對非限購城市房貸首付比例進行了下調。

　　這一新規在節後開始落地，天津、廈門等二線城市也在積極落地此項政策。

　　中國銀行天津分行人士告訴《每日經濟新聞》記者，收入水準和個人徵信記錄良好的市民可獲得首套房貸款最低首付款兩成、二套房首付款三成的優惠。

　　根據業內人士算賬，按銀行首付20%，利率為4.9%，如果買一套100萬的房子，首付20萬，貸款80萬，月供為5235.55元。如果首付比例為25%，利率4.9%，那麼首付25萬，貸款75萬，月供為4908.33元。

　　在這個比例下，首付為20%時比首付比例為25%時月供要多還327.22元。中國銀行天津分行人士表示，對很多年輕人來説，相比一下多支出5萬元，購房者還是更喜歡20%首付，每月房貸增加300多塊，並不是一個太大負擔。

　　節後復工首周，三部委又在購房交易環節稅收上發“紅包”。

　　根據財政部等三部委新規，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅

　　另外，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者表示，針對非一線城市的契稅和營業稅的減免，將有利於降低購房成本，增加購房需求，加快房産流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險，促進樓市繁榮，進而提振宏觀經濟。

　　同策諮詢報告稱，從本次契稅新政與330新政兩個政策的疊加市場效果來看，政策面總體上有助於非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。

　　眉山經驗 農民進城購房佔比逾六成

　　去庫存殲滅戰現在只是一個開始，下一步棋該向何處下？住建部高官的行蹤或是一個線索。

　　2月1日，住建部副部長陸克華、房地産市場監管司司長高志勇帶隊的調研組一行，前往四川眉山市進行調研，調研的主題為，“引導鼓勵農村居民進城入鎮，促進房地産業持續健康發展，加快推進新型城鎮化”。

　　有媒體報道稱，陸克華在座談會上表示，在積極鼓勵農村居民進城入鎮，促進房地産業持續健康發展的工作上，眉山認識高、做法好，作出了眉山成績、創造了眉山經驗，值得充分肯定。

　　根據眉山市的有關政策，符合購房補貼優惠政策的農村居民在2015年5月1日~2015年7月31日購房的，由財政部門給予300元/平方米補貼；在2015年8月1日~2015年12月31日購房的，給予200元/平方米補貼。

　　去年底中央經濟工作會議稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。

　　眉山做法的確值得關注，2015年5~ 12月，眉山全市商品住宅銷售面積294.5萬平方米，同比增長64.26%。農民進城購房（購買商品住宅）201.14萬平方米，佔比高達68.3%。

　　同時，眉山將農民工市民化與樓市去庫存靈活結合在了一起，該市規定：在中心城區購房戶籍暫未遷出農村的，其農村居民權益不變。凡進城購房的農村居民，其子女入學一律享受城鎮居民子女入學待遇。進城落戶農村居民可自主選擇農村居民養老保險、城鎮居民養老保險和城鎮職工養老保險等。

　　農民進城購房落戶，不僅有效推進了商品房去庫存工作，而且加快了當地推進新型城鎮化建設。2015年11月，眉山市被列為第二批國家新型城鎮化綜合試點城市。

　　業內人士認為，鼓勵農民進城購房有望全國化鋪開，對於一些庫存較嚴重的城市在實施力度上可能會更大一些。

　　中財辦副主任楊偉民表示，現在有一些政策、規劃、方案，列了一些問題，但是主要問題沒有搞清楚。搞清楚問題，更重要的是找到産生問題的原因，找到病根，才能真正解決問題。

　　“比如説農民工市民化、農民工戶籍制度改革反映比較平淡，究竟原因是什麼？是基於上學、農地等問題。”楊偉民説。

　　鼓勵農民進城買房有望全國化鋪開

　　根據眉山市的有關政策，符合購房補貼優惠政策的農村居民在2015年5月1日~2015年7月31日購房的，由財政部門給予300元/平方米補貼；在2015年8月1日~2015年12月31日購房的，給予200元/平方米補貼。

　　業內人士認為，鼓勵農民進城購房有望全國化鋪開。