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1月300城土地出讓金同比降23%

2016年02月17日 10:12:00  來源:經濟參考報
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  一線城市出讓面積下滑七成 創5年來最低

  1月300城土地出讓金同比降23%

  2016年1月份,土地市場延續2015年的分化現象。一方面,杭州、南京等熱點二線城市高溢價地塊頻出,並且接連刷新城市單價地王紀錄;另一方面,從整體來看,全國土地市場的成交規模卻顯著縮減,部分城市同比跌幅甚至超過50%。

  市場機構CRIC的監測數據顯示,2016年1月份,全國300城市經營性土地成交金額910億元,同比大跌23%;成交建築面積2615萬平方米,同比驟降45%,為近五年的1月份新低。

  克而瑞研究中心分析人士楊科偉認為,1月土地市場整體降溫,主要受到三方面影響:首先是行業週期,傳統淡季導致環比大跌;其次是需求熱度降溫,經歷了2015年下半年的高熱之後,地價已達高位。且市場需求在2015年有效釋放以後,後繼乏力;除此以外,最重要的還是政策嚴控,1月份國土部再一次明確表態,2016年仍將聚焦去庫存,對於住宅用地政策將“有保有壓”。

  分城市類型來看,一線城市成交量下跌最為明顯,1月份土地出讓面積同比下滑七成,同樣為近5年以來最低。楊科偉認為,一線城市土地成交量下跌已是大勢所趨。據CRIC整理,2015年一線城市計劃出讓經營性土地3417萬平方米,但最終僅成交了2000萬平方米。雖然國土部一再要求供不應求的城市加大土地供應,但受到拆遷成本高、建成區土地儲備幾近枯竭、公共設施承載力不足、土地流轉受限等因素影響,一線城市的土地出讓量仍難抬頭。近期宣佈降低土地出讓總量的深圳市,更是個中典型。

  不過,在整體土地供求縮量的背景下,1月份杭州、南京等二線城市陸續成交的幾宗高價地塊較為搶眼。

  楊科偉説,1月份二線城市單價地王涌現的最大成因,首先是基於城市火熱的成交支援,而城市之間的庫存壓力分化,以及一線城市的土地供應縮減,更是進一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中的翹楚,單價地王的刷新,是趨勢上的必然”。

  楊科偉認為,物以稀為貴,單價地王頻出主要還是因為相關地塊難以複製的稀缺性,人口聚集、商業、醫療,綠地、公共交通等指標都需要名列前茅。

  “在‘有供有限’的政策環境之下,土地成交下跌之勢仍將持續,2016年土地市場規模或將加速縮量。”楊科偉表示,一方面,二級市場將“搶佔”一級市場份額,盤活企業存量土地;另一方面,國土部鼓勵企業租賃土地,鼓勵採取長期租賃、先租後讓、租讓結合等出讓方式,降低企業用地成本,這樣勢必會搶奪部分商辦地産的需求。

  總體而言,雖然土地市場整體偏冷,但克而瑞方面認為,隨著1月份“降首付”新政出臺之後,部分二線熱點城市將迎來最大政策刺激效應。由於一線城市影響最小,再加上多數三四線效果不及預期,必將使得企業、資金涌向熱點二線城市,在銷售市場向好的情況下,熱點二線城市的銷售-投資機制將被率先激活。

  在楊科偉看來,得益於存量大幅降低、消化週期普遍轉向供不應求,土地消化週期相對較短,短期內不會出現供應井噴,房企無論是基於前景判斷還是補倉需要,二線城市如南京、武漢、杭州、成都、蘇州等城市未來的土地成交也將顯著上漲,土地拍賣競爭程度甚至可能出現看齊一線城市之勢。記者 高偉

[責任編輯:袁楚]

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