今年房貸新政“新”在哪：首付下降分兩種情況

　　2016年2月2日,中國央行及銀監會發佈了2016年的房貸新政。其核心內容是,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低於30%。

　　與2014年的930房貸新政相比,一是降低購買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例,由以往的30%下降到25%。不過,這次首付下降又分為兩種情況,一種情況是非限購城市可以下降,而對仍然限購的城市則不下降;另一種情況是首付下降有5%彈性,具體由商業銀行自行確定。

　　這次房貸新政的核心可能就是增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。如果房地産市場好,銀行覺得承擔風險的能力高,那麼就可能降低首會比例,反之就會提高首付比例。同樣,這也能夠增加商業銀行風險定價的能力。不過,在當前利率市場化程度較高,銀行不良貸款不斷增加的情況下,商業銀行更強調會緊。

　　二是擁有一套以上住房的家庭購買住房,如果沒有還清住房貸款,其首付比例不得低於30%。這次房貸新政為何會強調這點呢?沒還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優惠,考慮是以此來減少住房的投資投機需求進入,降低銀行面臨的風險。

　　那麼今年的房貸新政對當前的房地産市場影響會多大,是不是對房地産市場的去庫存化會起到較大的作用?可以説,作用會有一些,但是其作用不可高估。一是對目前住房需求旺盛的一線城市來説,如果這些房貸新政對這些城市不限制,從而降低了這些城市的購買住房者市場準入,當然有利於這些市場投資投機需求增加。但是房貸新政對這些城市不適用。對於那些住房供應較為過剩的城市來説,降低市場準入,會增加那些臨近支付邊界的住房購買者進入市場。但購買住房者是否能夠進入還得看房價,房價是投資投機者是否進入的核心。如果一些城市的住房市場開始上漲,銷售開始好起來,才是引誘投資需求增加最為重要的因素。

　　還有,這次房貸新政強調有一套住房而沒有還清貸款的改善性購買住房的首付比例不能低於30%。估計這是政府並不要讓住房市場發展成了一個投資投機市場,更強調的住房消費需求。這與以往推出改善型住房時的觀唸有所不同。在這種情況下,投資者一定會關注,這種強調住房消費需求的政策是不是會繼續往前推進,是不是會成為今年房地産市場的主流意見。

　　此外,就目前中國市場的情況來看,住房的嚴重過剩仍然是一個不爭的事實,特別是在一些三四線城市。面對這個事實,僅是降低首付能夠達到效果十分有限。首付的降低僅是把購買住房者進入市場的準入降低了,並沒有降低購買住房的成本,只不過這些成本延後支付而已。這對收入前景不是太好的三四線城市的居民來説,當然吸引力不會太大。不過,具體情況只有購買住房者自己才知道。