房貸新政來襲 專家解析“去庫存”壓力怎麼破？

　　日前，央行和銀監會聯合發佈通知，再次降低非限購城市房貸“門檻”，引發網友熱議。業內人士認為，房貸新政以“去庫存”為出發點，對拉動購房需求起到一定作用，但政策效果仍需市場檢驗。

　　專家建議，除降低房貸門檻之外，未來還應在推進城鎮化建設、刺激自住需求兩個方面進行探索，同時多部門應共同發力，在深化制度改革、優惠財稅政策等領域打出“組合拳”，進一步化解“去庫存”壓力，保障宏觀經濟平穩發展。

　　月供和利息上升 部分網友仍“望樓興嘆”

　　央行和銀監會1日聯合發佈通知稱，在不實施“限購”措施的城市，首套房商業貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5%，二套房商業貸款首付比例調整為不低於30%。

　　對春節前出臺的“利好”新政，不少網友仍表示“只是看上去很美”。對於動輒二三百萬的總房款，即便降低了首付，餘下的貸款也是天文數字。更何況，在每個家庭的月均可支配收入並未發生明顯變化的情況下，可貸款額是既定的，銀行無法向購房家庭發放更多貸款，即便可以，也超出了可承受的範疇。

　　一位銀行負責個人信貸的工作人員給記者算了一筆賬：以一套總價200萬元的房子為例，按貸款20年計算，首付比例降低後，由50萬元降低到40萬元，但隨著貸款額的上升，利息總額會增加約6萬元，月供增加近700元(等額本息還款方式)。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，從根本上看，還有待解決房地産供需的根本問題，而對於購房者來説，貸款的利率並未降低，首付壓力降低，但貸款壓力也隨之增加。從心理層面看，會刺激一波需求入市，政策效果還有待市場觀察。

　　定向刺激需求 促進行業發展穩定宏觀經濟

　　專家指出，不久前召開的中央經濟工作會議，化解房地産庫存已經被列為經濟社會發展的五大任務之一。此次貸款放鬆政策，同樣意在“去庫存”，緩解房地産市場結構性壓力，以及金融體系的潛在風險，穩定宏觀經濟。

　　張大偉告訴記者，2016年，我國宏觀經濟運作仍面臨很大壓力。去年全國固定資産投資增長緩慢，主要是受到房地産開發投資增速回落幅度較大的影響，且房地産開發投資增速去年以來持續下滑，房企整體購地意願低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。

　　中國社科院數據顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結構上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地産庫存過剩問題最為嚴重。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，此次政策調整的出發點很明確，就是鼓勵刺激一部分需求，有針對性地推進“去庫存”，穩定住房消費市場，保障宏觀經濟平穩發展。“首付門檻降低，有利於剛需和部分改善性需求入市，尤其是對於那些收入不低、但積蓄不多的年輕人和年輕家庭，能夠起到一定刺激作用，更快地釋放需求。”

　　此外，分析人士認為，降首付對於一些大城市周邊區域總價不高的存量房，甚至三四線城市的庫存，能夠起到一定消化作用，也會促使部分一線城市打工者回家鄉購房。

　　城鎮化和自住需求將成“去庫存”主要方向

　　接受採訪的多位專家及業內人士表示，對於“去庫存”的方式，單靠降低房貸門檻作用有限，應著力在推進城鎮化建設和刺激自住需求方面進行突破。此外，建議各個相關部門協同一致多措並舉，在深化制度改革、優惠財稅政策等方面打出“組合拳”。

　　天津財經大學叢屹教授認為，自從2012年以來，房地産市場進入供求結構調整週期，這個週期與以往都不同，特點是以自住需求為主，投資性需求回歸理性。此次房貸新政是在“去庫存”背景下，逐步放鬆政策環境的一個延續，未來還應在推進城鎮化發展、聚集産業人口、完善公共資源分配以及扶持自住需求等方面努力。

　　“去庫存是個系統工程，目前仍存在較大壓力，尤其是三四線城市和部分二線城市，這就需要多個部門參與落實，從深化戶籍制度改革、支援農民工進城買房、財稅政策優惠等方面發力，比如在非限購城市免除營業稅、加快推進貸款利息抵扣個稅試點工作，從而進一步釋放需求。”楊紅旭説。

　　對於未來房地産行業領域走勢，叢屹表示，房地産開發商由於“去庫存”壓力較大，應借政策環境利好之勢降價促銷，所以房價並不會大漲，而銀行方面也不會在房地産領域過量放貸，最後受益的還是購房者。建議理性看待新的行業週期，不必過分擔心房價上漲，同時審慎選擇投資。