從賣房到運營 金科股份新地産之“新”

　　5年前,作為一家來自重慶的區域性房企金科股份還未上市,自2011年登陸資本市場以來,金科股份已躋身中國百強房企前列。

　　隨著當前樓市進入白銀時代,被諸多券商稱為新型城鎮化第一股的金科股份面對樓市結構性低迷,于2015年明確提出了“新地産”和“新能源”戰略。

　　經過一年試水之後,金科股份對其新戰略又是如何理解的?面對新形勢,金科股份又將如何做好準備?近來,《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)對金科股份董事長黃紅雲進行了獨家專訪。

　　地産佈局:堅持以二線城市為主

　　NBD:2015年以來,金科已明確發力“新地産”戰略,“新地産”這個概唸有何內涵?究竟“新”在何處?

　　黃紅雲:金科的“新地産”有兩大子戰略:産業綜合運營商和社區綜合服務運營商。

　　産業綜合運營商戰略,具體是指聚焦工業地産、文化旅遊、大健康産業三大方向。2014年10月,金科成立總部位於北京的金科産業投資發展(集團)有限公司,專注于文化旅遊、主題遊樂、高新科技産業園區、大健康産業項目投資和綜合開發運營,與華誼兄弟在文旅地産領域進行戰略合作。

　　“新地産”的另一個子戰略是社區綜合服務運營商戰略,即由傳統的物業管理升級為“社區運營商”,集合社區居住、社區購物、教育、養老、物流、健康等功能,運用網際網路思維發展多種業態和多种經營,結合O2O手段將傳統地産和現代服務業結合起來,用存量經營的思路,深入挖掘客戶及家庭需求,提供全生命週期服務。

　　NBD:重慶作為金科大本營,2015年房地産銷售目標完成情況如何?

　　黃紅雲:重慶作為金科大本營,截至2015年11月30日,金科股份重慶區域公司實現簽約銷售金額100億元;同時早在2015年10月,重慶金科地産的回款已經突破100億元大關,年終將還有大幅增長。

　　2015年,金科地産重慶公司主打戰略目標就是回歸主城,打造城市精品項目。2015年7月14日,金科斥資13.42億元和10.9億元競得主城大竹林區域兩塊優質土地。

　　NBD:近來,中央多次強調“去庫存”,以“622”戰略佈局的金科如何看待這種政策調整的效應?

　　黃紅雲:在各種利好政策的推動下,房地産市場受供需關係影響,呈現出明顯的兩級分化,部分一二線城市明顯回暖,呈現出量價齊升的勢態,然而部分三四線城市對此表現並不明顯。根據我們的研判,這樣的分化將日趨加劇,但也不排除未來部分三四線城市仍然會存在較好的投資機會。

　　金科制定“622”區域發展戰略,從重慶、成都的佈局開始,在2014年已先後完成西安、咸陽、遵義、昆明、烏魯木齊等全國重點城市的佈局。

　　2015年,金科又進入鄭州、萬州、遂寧等新城市;在全國的城市佈局已達到38個,進一步鞏固了金科在全國區域的發展優勢。

　　NBD:目前,全國樓市區域性分化日益明顯,這會否影響到金科的地産佈局?

　　黃紅雲:金科拿地有兩個特點,第一,前瞻性拿地;第二,謹慎拿地。關於拿地,我們也制定了幾個原則:第一,不去當地王;第二,堅持二線城市為主。

　　金科的區域佈局原則,拿地遵循投入産出核算原則。對進駐的整個區域,在投入産出上有所控制。如果這個市場的承受能力達不到,第一,要控制新增的開發規模;第二,對市場接受程度差的産品類型做調整。金科拿地將以二線城市為主,比如合肥、鄭州、南京。

　　對於已經進駐的城市,金科會進行深耕,但不會在新的區域做投機。

　　産業地産:掌握産業鏈核心

　　NBD:從注重“賣房”到關注“運營”、“服務”的轉變,當前金科推出“鄰里中心”、項目跟投機制、股權激勵政策等,對金科企業品牌塑造、組織結構、項目銷售業績等産生了怎樣深刻影響?

　　黃紅雲:2015年11月19日,金科股份推出一份總額高達2.07億股的股權激勵計劃,佔總股本的5%,涵蓋了高管、中層管理、核心業務及技術人員等157名激勵對象。

　　2015年6月金科正式啟動合夥人計劃,制定了公司員工跟投房地産項目公司管理辦法,將項目經營效益與跟投員工個人收益直接掛鉤,實現收益共用、風險共擔。

　　不管是股權激勵,還是項目跟投資機制,都是對金科未來發展前景的信心體現,而信心的根基是公司良好的産業發展和佈局。

　　NBD:同樣是新地産,金科要實施“産業綜合運營”,這方面最新進展如何?怎麼規避“地産化”陷阱?

　　黃紅雲:2015年11月9日,金科集團與億城集團意向共同打造的重慶首座健康科技新城在兩江新區落地。

　　重慶兩江健康科技城是立足於打造成為重慶的高端科技産業發展區、創新創業要素聚集區、大健康産業示範區的目標,該項目範圍內將重點發展大健康、軟體開發、移動網際網路等新興業態。

　　金科還將在長三角、京津冀及重慶區域加大對於産業園區地産的佈局。

　　其次是文化旅遊運營。2014年12月31日,金科取得四川省遂寧市仁裏古鎮一宗地的土地使用權,計劃投資35億元建設仁裏古鎮文化旅遊地産項目。2014年10月12日,這個項目建設正式啟動,這個項目是集文化旅遊、休閒娛樂等一體的文化旅遊綜合性項目。

　　NBD:在産業地産領域,金科作為房企出身,又如何發揮自身優勢?如何與産業鏈上下游無縫對接?

　　黃紅雲:掌控産業鏈關鍵環節,合作共贏。我們充分發揮房企開發領域的優勢,堅持合作共贏理念,積極利用合作方資源,掌控産業鏈關鍵環節,提升後續經營服務能力,為産業園區提供全方位服務。

　　在四川遂寧打造的仁裏古鎮文化旅遊項目,則是金科與國內著名的影視與文化娛樂領軍企業華誼兄弟合作。