起底房企土儲熱情再燃原因：寄望下一輪資産增值機會

　　風雲突變，11月22日過後，在經歷了福州、長沙、廣州、武漢幾場土拍之後，房企土儲排名又更新了。新一輪的拿地窗口，對於房企而言，是陷阱抑或機會？

　　易居研究院智庫中心為21世紀經濟報道記者獨家提供了一份上市房企拿地數據（剔除了混合出讓用地與工業用地）。據此數據統計，2016年內買地金額前五名分別為：融創中國、萬科、綠地集團、恒大、 保利地産 。

　　近期福州、長沙、廣州、武漢等幾個城市的土拍市場熱情再燃。對此，同策諮詢研究部總監張宏偉分析原因為兩個：第一，這幾個城市的基本面較好，一些資金鏈相對比較充裕的企業抓住機會補充土地儲備，現階段政策下帶出土拍市場排他性條件，對於某些房企而言是機遇；第二，大部分房企每年有投資目標，個別區域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對區域公司的激勵等産生影響。

　　總部位於上海的某房企執行總裁指出近來的土拍風潮頗有強弩之末的意味。他認為，現在的地價相比高點的時候會回落一點，但仍算不上低點。“當調控週期來臨的時候，會導致城市分化，這時區域負責人的動力會變得更強”。

　　一名深諳深圳與上海市場的業內資深人士指出，房企大部分並無明確戰略目標，仍是機會導向，一二線城市就是房企眼中的機會點，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來的生存命脈。“最近房企在一線城市拿不到地，只有轉而求其次去二線城市”。

　　土儲與去化邏輯

　　房企土儲情況與庫存情況一直有微妙關聯，並且近期房企開啟新一輪拿地窗口，加上市場供應節奏變化，多方變化合力之下，樓市變局在所難免。

　　常規來説，以下三類企業會積極進行土儲，即企業在本年度前九個月已經完成了銷售指標、拿地指標還沒有完成、融資的錢（項目資金來源也有可能來自銷售回款、集團融資等）還沒有用完。以碧桂園為例，該公司2016年初宣佈今年將花500億買地，但是以易居研究院的數據看來，不過才花了計劃金額的1/4。

　　2016年1月至11月22日，包括上述五家（融創中國、萬科、綠地集團、恒大、保利地産）拿地較多的房企在內，買地超過百億的房企有26家之多。

　　各家房企的土地儲備高下立現，這也與它們的庫存正相關。21世紀經濟報道此前曾報道過今年三季度房企的庫存情況，一方面房企存貨金額呈現持續增長趨勢，另一方面高週轉又帶動了激進的土儲策略，導致存貨增加。根據今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地産2974億元、 招商蛇口 1356億元、 華夏幸福 1307億元以及 首開股份 1188億元。

　　激進的土儲戰略導致成本增加。中原地産研究中心統計數據顯示：截至11月23日，在出臺調控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達到了37家，合計拿地為9108億，合計建築面積為8066.7萬平米，平均拿地成本為112910元每平米。相比2015年標桿房企在這22個城市拿地的平均成本增加高達42.8%。

　　然而，市場的變化，房企冷暖自知，高週轉或將成明日黃花。以上海為例，進入4季度後，商品住宅備案交易量大跌，最近一兩周的備案交易量基本上在10萬-12萬平方米左右。9月份之前，基本上在25萬-35萬平方米左右。

　　張宏偉分析認為，如果房企今年買了高價地，兩年之後開始賣（拿了高價地一般不會立即進入高週轉，市場條件也不允許），在隨後的1-2年銷售週期內，或許還能趕上下一輪的資産增值機會。這也是企業願意出手補倉的邏輯，前提是企業已對項目開發週期拉長有所認知。

　　中原地産首席分析師張大偉分析指出，50大城市拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，如果這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也提醒道，有的房企仍寄希望於部分高價地項目後續伴有的城市規劃利好，進而影響相應土地的價值和價格。但如果企業後續融資不到位，這些高價地項目潛在的經營成本會比較高。

　　危險信號，頹勢延續？

　　中原地産市場研究部分析師盧文曦指出，市場去化節奏不太好，對於房企來説也並非壞事，土地供需矛盾明顯，意味著未來1-1.5年內市場新增供應減少，供求關係決定價格前提下，抓住時機仍然有機會出貨。比如近期上海部分10萬元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，環比增加115.8%。

　　然而並非每家房企都能踩準銷售節點。市場瞬息萬變。一個鮮活的案例發生於長三角地區城市——無錫：今年5月底開盤的萬科海上傳奇，最低售價1.1萬元/平方米，價格一路飆升，到9月的時候，已賣到2.8萬元/平方米。萬科是去化能手，在10月2日無錫出臺限購令之後，“海上傳奇”項目降價至1.5萬元/平方米，目前近乎清盤。反觀萬科周邊的競品，例如在無錫最貴樓盤——萬科信成道旁邊的寶能城，最初定價8000元/平方米，由於去化困難，一直封盤，等到9月市場瘋狂的時候，寶能城由於調價等問題遲遲未能開盤，白白錯失銷售時機。萬科信成道另一競品——融科璦頤灣定價策略也有短板，相比萬科信成道一直保持的3.2萬元/平方米均價，融科璦頤灣卻以2.2萬元/平方米一路降至1.6萬元/平方米；中海鳳凰熙城定價1.8萬元/平方米，在萬科海上傳奇突然從2.8萬元/平方米價格高峰降至1.5萬元/平方米的低谷時，只好也隨之降到了1.2萬元/平方米。

　　無錫市場變化可以看作是一二線城市的縮影。21世紀經濟報道記者多方了解獲悉，上海多家房企已經有意將預售證申請時間押後，有個別拿了預售證的高端項目也不想大張旗鼓銷售，希望拖延銷售週期，爭取漲價空間。其中一家房企高管透露，或許明年一季度後期會出現推盤時機。

　　多位業內人士也判斷，房企在明年一季度大體上不會有推盤動作。主要由於2017年1月底處於春節假期，按照往年經驗，1月下半月至2月初不會有新盤推盤。推盤週期會集中在4月下半月，也就是説，一季度在政策高壓、春節假期、開盤時間點等因素疊加下，房企基本不會有行銷大動作，屆時甚至會出現交易量跌至低谷的狀態。