成都住房限購升級 城南熱點區域購房加大戶籍限制

　　製圖/楊仕成

　　17日下午，成都市公佈了新的房地産限購政策，成都市政府官方網站發佈了《成都市人民政府辦公廳關於印發進一步促進我市房地産市場健康發展若干政策措施的通知》（下稱《通知》），通知指出，進一步加強成都高新區南部園區、天府新區成都直管區等熱點區域住房限購措施，促進職住平衡，減少交通擁堵。

　　城南熱點區域

　　購房加大戶籍限制

　　新政最受關注的一條莫過於對成都部分區域進行的限購升級。《通知》中明確提到，將進一步加強成都高新區南部園區、天府新區成都直管區等熱點區域住房限購措施，促進職住平衡，減少交通擁堵。自即日起，成都高新區南部園區、天府新區成都直管區的戶籍居民或在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區穩定就業並連續繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有産權住房，且2016年10月1日後尚未在成辦發〔2016〕37號文件規定的住房限購區域內新購買商品住房的，可在本區域範圍內購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區域購買商品住房。根據成辦發〔2016〕37號文件，限購區域是指在成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣範圍內實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房（法人單位經審查確屬用自有資金購買商品住房且用於職工自住的除外）。嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低於40%。

　　公積金貸款新政

　　餘額和時間雙掛鉤

　　通知對公積金貸款也進行了限制。住房公積金貸款最低首付款比例方面，購買首套住房或已有一套住房，並已結清相應住房貸款餘額的，最低首付款比例為30%；已有一套住房，但未結清相應住房貸款餘額的，最低首付款比例為40%。對購買第三套及以上住房的繳存職工家庭不予以公積金貸款。更重要的是，《通知》對公積金貸款額度也進行了更強的限制，即實行公積金貸款金額與職工繳存餘額和繳存時間雙掛鉤政策。此前，成都住房公積金管理中心單筆住房公積金貸款最高額度為：符合住房公積金個人住房貸款條件的兩人及以上的職工家庭，單筆最高貸款額度為70萬元，單職工單筆最高貸款額度為40萬元。單筆可貸額度計算公式為：借款人（包括共同借款人）申請貸款時上月住房公積金正常繳存餘額之和的20倍。新政實施後，兩人及以上的職工家庭貸款額度=（借款人公積金繳存餘額+共同借款人公積金繳存餘額）×20倍×繳存時間系數（上限70萬元）；單職工家庭貸款額度=借款人公積金繳存餘額× 20倍×繳存時間系數（上限40萬元）；繳存時間小于12個月的，時間系數設為0.5；繳存時間在12個月至24個月的，時間系數為0.9；繳存時間在24個月以上的時間系數設為1。

　　焦點1

　　城南二套房首付七成？

　　傳聞“最嚴首付政策”即將出臺

　　值得注意的是，《通知》中還有一條關於房貸政策進一步調整的信號，原文為：經人行成都分行會同四川銀監局，指導四川省市場利率定價自律機制充分醞釀並做出決議，進一步調整成都市部分區域差別化住房信貸政策。雖然新政並未明確區域差別化的具體措施，但記者向業內人士了解到，所謂差別化是指將對高新南區和天府新區成都直管區的房貸執行二套房首付七成的新政。目前，二套房首付七成的政策主要在北京、上海、深圳等一線城市實施，若消息屬實，這將是成都史上最嚴的首付政策。

　　焦點2

　　嚴格約束囤地、惜售

　　優化土地供應，增加有效供給

　　土地市場方面也出臺了新政。《通知》要求，對取得土地後約定的竣工時間屆滿還未達到100%開工、約定的竣工時間滿一年仍未實現100%申請銷售等行為的開發企業，納入成都房地産行業信用資訊平臺記錄，且在房屋具備條件並上市銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。對約定動工開發日期滿一年未動工開發的，依法按照土地出讓價款的20%徵繳土地閒置費；對動工開發日期滿兩年以上未動工開發的，依法收回土地使用權。此外，成都市還表示將公佈全市經營性建設用地出讓3年滾動供應計劃，穩步增加住宅用地供應規模。並且，新政對開發商預售的約束也進一步升級。《通知》指出，成辦發〔2016〕37號文件規定的住房限購區域內，商品住房項目面積在5萬平方米以上且分期開發建設的，每期申請預售面積不應低於3萬平方米（尾盤除外），在5萬平方米以下的應一次性申請辦理預售許可。

　　新政背景

　　國慶“限購令”效應未完全顯現

　　其實在今年國慶節第一天，成都市就已經出臺過關於房地産限制的措施，包括重啟限購、提高二套房首付比例等等。但從10月以來的數據看，政策效應或尚未完全顯現。四川中原監測數據顯示，10月成都商品住宅主城區成交面積126.07萬㎡，環比上漲25.96%，不過成交均價為13113元/㎡，環比上漲僅6.74%，其中高新區和金牛區漲幅最大，分別為14.21%和11.10%。對此，四川中原地産分析認為，成交的上升主要是受9月市場成交集中備案影響。事實上，從11月第一週的數據來看，主城區已經整體看跌，除高新區北辰香麓和北大資源頤和翡翠府集中備案之外，其餘各區均出現大幅下滑。其中，青羊區成交0.17萬㎡降幅最高，達94.83%；其次為武侯區，成交0.21萬㎡，環比下滑為80.31%。四川中原策略分析認為，從包括成都市場在內的全國市場來看，政策效應已經開始顯現。預計未來市場中，本輪政策調整將快速抑制房價過快上漲，市場的過熱成交將會明顯被抑制。短期內，部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調。不過，由於前三季度房企銷售業績良好，四季度房企降價的動力並不充足，市場未來的調整期或將維持6-9個月。此外，這一輪市場的調整幅度，還要是看信貸收緊的尺度。如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。但如果信貸不收緊，很可能調控影響將會偏弱。

　　專家解讀

　　西南財大經濟學院副教授、博導、留美經濟學博士劉璐：

　　“因區施策”

　　有利於成都樓市平穩發展

　　17日，成都市新一輪住房限購政策發佈後，西南財大經濟學院副教授、博導、留美經濟學博士劉璐接受了華西都市報記者採訪，對成都房地産限購政策的升級版進行了詳細解讀。劉璐認為，本次調控措施最大亮點在於“因區施策”。

　　重點清理存量土地

　　“新政中提到，對溢價率超過60%的土地，要在三個月內交清全部土地出讓價款，這是對高溢價率的地塊實施的比較嚴厲的規定。”劉璐説，該條措施可以避免企業拿地之後“囤很長時間不開工”。劉璐認為，新政中提到的“增加有效供給”和這條措施都是針對土地存量市場。“我認為這是在清理存量土地。”劉璐説，近年來監管部門對企業拿地後何時動工、竣工有了比較明確的規定，但在更早前，沒有這麼詳細的規定，也就造成企業拿地後遲遲不動工。“對約定動工開發日期滿一年未動工開發的，依法按照土地出讓價款的20%徵繳土地閒置費；對動工開發日期滿兩年以上未動工開發的，依法收回土地使用權”，劉璐認為將有效避免企業囤地情況的出現。“在市場比較好的情況下，如果有新增土地供應，往往會有比較高的成交價格。但是對存量土地的梳理，不會影響土地成交價格，所以可以非常有效地增加住宅供應，避免了土地閒置。”劉璐説。

　　防止樓盤“分批跳漲”

　　《通知》中提到，要完善房地産預售管理，加強價格指導。在劉璐看來，這一條措施是在成都上一輪房地産調控政策的基礎上，對房地産行銷環節作出了更加詳細的規定。“主要目的是避免價格跳漲。”劉璐説，以前房地産行銷手段往往通過分批進入市場，“不同批次之間會有一個價差”。《通知》對此作了更詳細的規定，要求“項目面積在5萬平方米以上且分期開發建設的，每期申請預售面積不應低於3萬平方米（尾盤除外），在5萬平方米以下的應一次性申請辦理預售許可”。劉璐認為，這將對樓盤分批加價進行限制，“不太可能出現不同批次跳漲的情況。”《通知》中還調整了住房公積金貸款最低首付款比例，並實行公積金貸款金額與職工繳存餘額和繳存時間雙掛鉤政策。劉璐認為，住房公積金貸款最低首付款比例與此前調控政策區別不大，但貸款金額與公積金存繳餘額和時間雙掛鉤，“是一種輔助的信貸收緊的手段”。

　　因區施策是最大亮點

　　劉璐認為，本次調控措施中，最關鍵的是“深化因區施策，強化限購限貸”。“這次調控把目光放在了成都房地産市場最活躍的高新區南部園區、天府新區成都直管區，也就是我們説的城南。”與上一輪調控相比，本次調控措施中增加了“在這兩個區域就業並連續繳納社保或個人所得稅1年以上的外地人才能買一套商品房”。劉璐認為，這一措施的目的在於避免短期外來資金的炒作。“從中可以看出，高新區南部園區和天府新區成都直管區兩個區域的限購政策進一步收緊，這也可以預測出，在這兩個區域購買二套房的首付比例肯定會大幅上升。”劉璐説。縱觀本次調控措施，劉璐認為，最引人注意的是針對熱點區域實行“因區施策”。“中國樓市分化很嚴重，不同城市之間，政策不能‘一刀切’，甚至在城市內部，不同區域之間分化也很大。”劉璐説，他一直呼籲實行分區域的調控政策。“這是一種非常科學的調控政策，符合分類調控和分區域調控的理念，這次調整措施的發佈，沒有改變成都樓市健康發展的態勢，對保證成都房地産市場的平穩發展有積極意義。”劉璐説。