國家發改委馮奎：房地産稅全面推廣時機還未到

　　近期中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這對明年房地産市場究竟會有怎樣的影響?昨日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎在接受南都專訪談道，2017年中央有望針對部分炒房現象明顯的少數城市，出臺對房産投機行為的監管和抑制政策。他預測，2017年一二線城市的房價依然會漲，但漲幅會降低，而大城市周邊的中小城市未來將是熱點。

　　馮奎：中央有望明年出臺政策抑制炒房

　　馮奎表示，中央作出“房子是用來住的，不是用來炒的”的論斷，意味著2017年政府對樓市的調控力度將會加強，“2017年將可能針對部分炒房現象明顯的少數城市，採取金融、財稅、土地、市場監管等一系列措施，來抑制過度的住房投機和炒房行為”，比如在微觀信貸上，投機性購房獲貸的條件將明顯更加嚴格。

　　“預計2017年房産市場呈溫和發展的走向”，馮奎預測一二線城市的房價明年依然會漲，但漲幅會降低，“與2016年相比，三四線城市一般而言上漲幅度不大”。

　　馮奎認為，在此情況下，房地産企業會著眼于滿足“新市民”的需求，提供更合適的産品類型。而有條件的房企則會加速産業形態轉移，“比如轉向對於小區可持續的經營維護上面去”。同時，大城市周邊的中小城市可能會是未來熱點區域，“房企聯合其他企業，去開發具有居住、休閒、産業功能的特色小鎮也是一種選擇”。

　　三四線城市去庫存不能簡單依靠農民工買房

　　對於三四線城市去庫存問題，馮奎稱我國一二線城市繼續擴張，而三四線城市面臨著人口持續減少，“這個變數因素，很多地方政府以及開發企業沒有抓準”。他説，三四線城市政府與開發企業盲目樂觀地估計了當地的人口規模，並據以進行房屋開發建設，這是這類城市庫存去不掉的根本原因。

　　不過，馮奎認為，中國有兩億多農民工以及7000多萬在城市間流動人口，隨著這部分人住房問題的解決，三四線城市的庫存將會緩解。

　　“但不能簡單地説，依靠農民工買房解決房屋庫存”，馮奎認為三四線城市庫存的解決，還需要與提高這些城市自身的吸引力結合起來，“只有創造宜居、宜業的環境，才能有利於人口集中和積聚。只有農民工、城市間流動人口願意進入這些城市，對城市生活有預期，對住房的真實需求才會增加”。

　　Q & A

　　南都：中央近期還提出“要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，究竟什麼是“長效機制”?

　　馮奎：住房制度改革的實踐，始於上世紀80年代。在發展過程中，房地産起起伏伏，經歷了過熱、調整、再培育、再調控等階段。有些制度在這個過程中，慢慢被識別出來，但具體的制度內容還需要進一步明確。這些制度核心是住房供應制度、土地制度，配套性的還包括投融資制度、稅收制度、監管制度等等。只有這些制度不斷成熟、不斷定型，才能培育出健康的房地産市場。

　　南都：目前來看，這些制度的推出是否有時間表?

　　馮奎：有些制度的方向已經明確，有的制度比如房地稅等只在少數地方試點，馬上推廣的時機還沒到來，因此不可能有統一的時間表。預計主要的制度內容經過幾年探索，到2020年前後，應該會相對成熟。

　　南都：目前一線城市土地已經非常緊張，這種情況下，怎樣實現合理增加土地供應?

　　馮奎：如果是一些城市存在真實的人口進入的需求，從而推高房價上漲，這表明這類城市的發展順應了城鎮化的規律。

　　中央在相關政策文件中也強調要有序放開城區人口50萬-100萬的城市落戶限制，合理放開城區人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區人口300萬~500萬的大城市落戶條件等。

　　對這些接收外來人口多的城市，應該通過多種方式增加建設用地面積。當然，還有其他一些辦法，比如提高住宅用地比例、盤活城市閒置和低效用地等。