二線城市紛紛出手調控 樓市“金九銀十”如何演繹？

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，這兩天，網上流傳部分二線城市即將重啟限購的消息，甚至有段子説，合肥限貸升級、蘇州限購已上膛，南京也已在路上。

　　隨後有網友貼出合肥各個銀行的貸款新細則。細則要求，在合肥市如有2套住房，徵信有一筆住房貸款沒有結清的，將拒絕貸款。目前，這一消息已經得到了銀行業內人士的確認。

　　除此以外，也有消息説蘇州房地産市場調控新政有可能將在近期出臺，蘇州也很可能成為第一個重啟限購的二線城市。屆時，非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明，已有1套及以上住房者，停止貸款。

　　去年下半年開始，合肥房價一直呈現瘋漲的態勢，房價漲幅多次排名全國第一，地價也一路飆升，地王頻現。而由於今年房價上漲迅猛，蘇州、南京房地産市場也呈現過熱的趨勢。

　　有分析認為，蘇州、合肥政策收緊是符合預期的。特別是目前這些城市的樓市投資佔比非常高，甚至一些其他省市的投資客都涌入了這一市場。如果政策出臺，對投資熱度會有很大打擊，能夠有效抑制炒房行為。

　　房地産專家韓世同認為，政策性的調控只能暫時抑制市場過熱，但最終還需要通過市場機制來進行調節。

　　韓世同：合肥、蘇州、南京還有廈門這四個城市在二季度被業界稱為“四小龍”，因為它們的房價、地價上漲的非常快，顯然是承接了一季度一線城市的市場表現。

　　如果現在合肥、蘇州這些二三線城市重新使用限購的方式或者行政手段，就好像有點重蹈覆轍了，其實我們最好還是讓市場發揮它的作用和功能。之前上海和深圳的房價已經上漲乏力了，漲到一定的程度以後，市場自然就會産生一定的約制能力。現在地價這麼高，連開發商們都不可能按照市場的行為去化解市場的壓力和風險，在這樣的狀況下，政府其實沒有必要過多的採用行政的手段。用限購或者限貸等方式去進行干預雖然能夠産生預期的效果，但是它也可能導致成交量的減小和價格的下行。

　　浙報傳媒地産研究院院長丁建剛則分析，此次合肥、蘇州採取的限購限貸政策比較溫和。而目前房地産市場的嚴重分化則值得高度關注。

　　丁建剛：蘇州和合肥所謂的限購限貸的消息雖然還沒有得到官方的證實，但是流傳很廣，這實際上還是一個比較溫和的限購和限貸措施。首先，這一政策已經比五年前的限購限貸政策進步了很多，它的合法性和合理性都遠遠要高於當年，也就是説它不是“一刀切”的禁購，而是限購。第二，歸根結底，這些措施都還是行政性的措施，限貸的問題不大，因為限貸屬於經濟的措施，而限購是屬於行政性的措施，這些措施到底有沒有用？對整個市場來説，它一定會對心理預期産生一些影響，因為最後左右人們行為的重要因素就是預期。

　　但是北上廣深這四個城市實際上一直沒有限購，但是在過去的一年多房價、地價仍舊出現了大幅上漲，所以這些行政措施也未必能夠起到非常有效的作用，我們還是要分析深層次的原因是什麼。首先，我們今年上半年的信貸額增加了7.53萬億，超過了2009年全球金融危機最強力救市的金額，同時公眾的對保衛自己未來資産的心態愈發強烈，也就是説對貨幣貶值的預期愈發強烈，在這種情況下，由於沒有更好的投資渠道，所以房地産市場就變成了一個避險的重要選項。

　　有一個問題就隨之出現了，房地産市場既然得到了大家的青睞，為什麼會出現這麼嚴重的分化呢？今年上半年一線城市暴漲，蘇州、合肥、南京、杭州等優質二線城市的供求關係是比較健康的，蘇州甚至是供不應求的，資金一定有自己敏感的嗅覺，它會去尋找這些優質的，甚至是供不應求的城市去投資，所以大量三四線城市的去庫存任務仍然是任重而道遠的。

　　面對這樣一個事實，我們可能要思考：第一，一線城市和部分二線城市為什麼會有如此強烈的投資熱情？第二，我們要思考的是土地的供應政策。第三，在我們的城市化進程中，之所以會出現這樣嚴重的分化，實際上是因為城市資源分佈的不均衡。如果三四線城市有優質的教育、醫療、文化、體育及商業資源，很多三線城市的宜居性可能會遠遠超過一線城市和二線城市，一線城市和二線城市也不可能出現這樣的暴漲情況。