樓市“弱平衡”須防炒作捲土重來

　　3月中旬以來，全國各地出臺嚴厲的房地産調控政策，從過去以限貸和限購為主要特徵的“兩限”，進一步升級到限貸、限購、限價、限商和限售等“五限”措施，對住宅投機炒作行為進行圍剿，取得了積極成效。據國家統計局數據，5月，具有樓市風向標的北京市二手房價格環比下降0.9%；15個一線和熱點二線城市房地産市場基本穩定，其中九個城市新建商品住宅價格下降或持平。

　　儘管如此，熱點城市房價上漲預期尚未逆轉，土地價格仍明顯上漲。綜合來看，當前樓市正處於“弱平衡”狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應。

　　應該看到，我國房地産市場基本面正發生根本性變化。從政策層面看，“房子是用來住的，不是用來炒的”，已經有效落實到具體的政策實踐之中。

　　從資金面看，隨著美聯儲年內第二次加息並公佈了縮表計劃，加上歐元區經濟回暖，全球主要經濟體退出量化寬鬆貨幣政策的預期趨向穩定。2017年5月，我國廣義貨幣供應量M2同比增長9.6%，為近年來首次低於兩位數的增長，未來貨幣供應量低速運作或將成為常態。而我國金融降杠桿進程中的金融業務規範管理，也將限制社會資金進入房地産的速度和規模。

　　從剛性住房需求分析，大多數剛需可能已經滿足，一部分剛需因為高昂房價被商品房市場徹底隔離，因而具備經濟意義的房地産市場供求已基本平衡。3月中旬以來，在各地嚴厲房地産調控政策措施出臺後，市場交易量急劇萎縮。今年1至5月，全國商品房銷售面積同比增長14.3%，增幅較上年同期下降了18.9個百分點。熱點城市交易“速凍”的情況更為明顯，北京商品住宅銷售面積同比下降24.6%。基本面決定了樓市未來一段時間可能會釋放內在調整動力。

　　不過，熱點城市房價上漲預期依然強烈。據中原地産統計，截至6月20日，全國賣地最多的50個大中城市合計賣地金額同比上漲36.3%，平均地價上漲32.6%。雖然土地供應增加能夠緩解熱點城市供求錯位矛盾，但地價明顯上漲，反映出房地産開發企業的樂觀預期沒有發生實質變化，房價上漲預期尚未根本逆轉。市場炒作的動力，正是源於對熱點城市房價剛性上漲的信念。因此，市場投機炒作力量可能只是暫時偃旗息鼓，如果影響房地産市場的因素發生變化，投機炒作仍可能捲土重來。

　　數據顯示，2017年5月全國70個大中城市中，大多數城市房價仍在上漲，漲幅有所回落，深刻反映出我國社會根深蒂固的炒房頑疾。2003年以來，我國房價特別是熱點城市住房價格持續大幅上漲，巨大財富效應釋放了空前的房地産投資投機需求，進而形成一種炒房慣性。與此同時，地方經濟發展與房地産業高度關聯並逐步形成路徑依賴，導致房地産市場在相當長時間內“拒絕調整”，而社會資金大量涌入熱點城市房地産市場，製造業轉型升級“失血”，經營實體不如買房坐等升值，一定程度上改變了有關區域社會經濟金融的運作結構，這些都與供給側結構性改革背離。

　　總體來看，當前我國樓市正處在“弱平衡”狀態。為防止投機炒作捲土重來，在落實“五限”措施的同時，要加快推出房地産市場調控的長效機制。