報告顯示中國房價體系城市群特徵更加明晰

　　當前，中國房價體系呈現出尖塔形分佈，房價體系的城市群特徵更加明晰，城市群內部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴大。要改變房價分化現象，處理好房價體系與城市體系的關係，做好房地産調控至關重要。高房價的代價是産業停滯乃至衰落，打破困局的出路在於供給側結構性改革——

　　房價多少才合適？如何看待房價與城市發展的關係？不同城市間房價分化呈現出哪些新特點？6月22日，由中國社會科學院與經濟日報共同發佈的《中國城市競爭力第15次報告》的主題報告《房價體系：中國轉型升級的杠桿與陷阱》顯示，中國房價體系呈現出尖塔形分佈，具有多層次性、集群化與單中心性的特徵，而且房價體系的城市群特徵更加明晰。

　　房價分化顯著

　　“2014年，房地産已經達到需求峰值，之後房地産投資基本持平，然後下降。為什麼2016年房價又開始上漲？”國務院發展研究中心原副主任、中國發展基金會副理事長劉世錦分析認為，這一輪上漲區別於過去的一個很大特點，是珠三角、長三角、京津冀等城市群的加快成長，吸引更多年輕人在這些區域聚集。這是城市化發展到一定階段後的必然産物，也是發達國家都曾經歷過的歷史階段。

　　中國人民大學公共管理學院教授葉裕民對此表示贊同，“實際上，這是中國的城市化由原來單中心增長轉向以城市群載體為核心的重要體現”。數據顯示，2015年以來，我國三大城市群的中心城市房價增幅此起彼伏，相互推動。2015年年初，深圳房價開始提速，到6月份達到頂點，月度環比增幅7.1%，之後經歷階段性回落並於2015年10月份達到低點，之後有所上升繼續領跑。在此期間，上海房價開始逐步升溫，北京房價也于2016年年初開始快速上漲。三大房價中心城市房價的環比增幅于2016年3月份同步達到階段性高值，之後於2016年9月份後整體保持同步回調。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，從當前城市房價來看，京津冀、長三角、珠三角城市群無論從房價還是房價增量看，均處於全國前列。

　　值得關注的現象是，從全國層面看，城市群內部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴大。研究顯示，三個一線城市群的房價均值，總體領先於二線城市群房價均值，這説明三大城市群內城市房價水準普遍較高，且保持連續攀升態勢。此外，一線城市群內房價差距開始降低，二三線城市群內房價差距有所增大。

　　杠桿還是陷阱

　　報告提出，中國正處在轉型升級的“極化期”，少數中心城市正聚集周邊的資源要素加速推進轉型升級，並導致與周邊和全國整體區域的分化。整體來看，中國城市轉型升級長期步履蹣跚。在這個過程中，房價體系是一把非常鋒利的“雙刃劍”。

　　“房價體系是城市轉型升級的杠桿，也可能是轉型升級的陷阱。”倪鵬飛指出，當前一些城市房價偏離了合理水準，導致房價體系不合理。適度的高房價有助於通過提高城市高技能勞動力的比重等途徑助推城市發展，成為轉型升級的杠桿，但過高房價則不利於城市發展，甚至會成為轉型升級的陷阱。這表現為兩種情況：當房價低於一定範圍，房價增幅低於一定增幅，不利於吸引資本和擠出低端産業；房價高於一定範圍，房價增幅高於一定增幅，由此導致的過高生活成本、收入差距擴大等因素，不利於引導資金創新投入和留住高端人才要素。

　　華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康認為，隨著市場非理性因素的增多，要警惕房地産泡沫可能形成系統性風險，比如日本在上世紀90年代整個房地産市場出現了大回調。“但是在我國當前這個階段，只要政策上不犯特別大的錯誤，形成系統性風險的可能還很小”。

　　報告也對一些城市提了醒，比如，溫州、福州、汕頭、太原、舟山、海口等城市。這些城市的房價泡沫對城市轉型升級産生了較大阻礙作用，當地房地産市場存在相當程度的風險。與此同時，以深圳、北京、上海為代表的一線城市，雖然房價過高，但因其經濟增速和收入增速預期與創新能力等原因，一定程度上支撐了房價預期。

　　賈康指出，房地産市場的分化呈現出“冰火兩重天”，對此要分開討論。怎樣能夠既避免肆無忌憚的炒作，又保持市場有彈性的活力？怎樣在提供保障房的同時提供多樣化的供給？這裡面也包含對城市轉型升級的考慮。

　　葉裕民對房價與産業的關係有自己的理解。她認為，高房價有利於擠出低端産業，從而促進産業結構升級，似乎是一個共識，但還真不一定。中國城市低端基礎産業大部分是製造業，而且製造業主要受産業用地價格的影響，而不是受房地産價格的影響。因此很難擠出。房價對於城市的轉型升級起著非常重要的作用，但是也有它的作用邊界。

　　尋找治本之策

　　無論是杠桿還是陷阱，處理好房價體系與城市體系的關係，對做好房地産調控至關重要。《報告》針對中國城市體系與房價體系的關係，建議採取與之相適應的對策措施，完善與培育中國城市體系，調控房價體系。總的目標為趨向均衡：城市房價與當前房價收入比相對應，城市房價差距與房價收入差對應和未來預期收益相匹配，實現房價增長與收入增長的同步。

　　但是，房價體系更多的是一種房地産市場供求之下的價格關係。治本之策還要從房地産市場供求入手。劉世錦認為，高房價的代價是産業停滯乃至衰落，打破困局的出路在於供給側結構性改革，讓供給側結構性改革在房地産市場預期管理中起到主導性作用才是治本之策。

　　對此，他提出了五點建議：一是增加住宅用地佔城市建設用地比重至40%以上，將部分工業用地轉為住宅用地；二是城市結構要發生結構性轉變。由各種資源集中于核心市區的結構，轉變為優勢産業支撐、快速交通連接、優質服務均衡、綠色低碳的新城城市網路；三是加快實施農村集體建設用地與國有土地同等入市，同價同權，農民宅基地在更大範圍內流轉、抵押、擔保等；四是積極發展長期公共租賃住房；五是加快推出房地産稅。房地産稅屬於地方稅種，在明確大框架的前提下，給地方政府較大的自主空間。

　　為了更好地促進中國城市轉型升級，倪鵬飛建議，抑制投機和投資，讓住房回歸居住屬性。嚴格抑制針對普通商品住房的投資投機，限制熱點城市居民購買多套普通商品住宅，嚴格監控跨區域房地産投機，控制住房投資投機的金融杠桿；適當收緊房貸利率優惠政策，提高住房使用成本，抑制投機性需求。除了抑制投資投機，他認為加大房地産市場供給勢在必行。要根據各地的實際情況，敦促地方政府因地制宜地制定和實施短期與長期相結合的土地供應計劃，加大土地供應結構調整的力度。此外，還應積極盤活工業用地和其他用地中的存量用地，從存量土地的角度增加住宅用地的供應。增量和存量雙管齊下，才有可能穩定住宅用地市場預期，減弱住宅用地價格上漲和“地王”形成的動力。（經濟日報·中國經濟網記者 王薇薇 熊 麗 孟 飛）