樂視30億買樓開價40億賣 賈躍亭的算盤地産人不懂

　　30億買樓40億賣賈躍亭的算盤地産人不懂

　　張雅楠

　　40億元。

　　這是樂視為三里屯工三項目開出的新價碼，這個價格較樂視去年約30億元的收購價上浮超過30%。

　　商業地産發展商的想像力不夠用了，要知道，在這一行，拋開租金談資産價格的都是耍流氓。

　　工三項目易主一年，品相隨之改變，如果説世茂手中的工三是個身量未開的小家碧玉，定位不清，遠比不上近在咫尺的太古裏明媚妖艷，那麼，樂視接手一年後，工三便幾乎要跳起廣場舞了，無論什麼時候去，一層的寶貴空間永遠在做特賣，上品折扣的那種。

　　如果有人告訴我，在這種運營水準下，工三的租金水準上漲了30%，我會覺得MUJI、UR們都瘋了。

　　所以，商業地産圈的人士如何看待40億元的報價呢？

　　首先，他們會説，樂視的思路，我們不懂。

　　畢竟，八百米外的三里屯太古裏是國內首屈一指的商業項目，虹吸效應使得太古裏周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

　　大樹底下好乘涼，但大樹底下也不長草，除非你也是大樹，比如你是九龍倉，你就可以平分秋色，放眼全國，能達到這種水準的商業發展商實在太少，即便達到這種水準了，給它一個建築面積5萬平方米，可租賃面積2.5萬平方米的購物中心，它也施展不開。

　　再者，商業項目倒手，通常五六年會是一個比較優質的時間節點，因為持有項目、精細運營、提升價值需要時間沉澱，無論對買方還是賣方來説，這個時點的資産情況和價格都會處在相對理想的狀態。

　　大宗商業交易不同於住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見，商業氛圍越來越差卻想以30%的溢價易手的情況更少見。

　　當然，三里屯是絕版地段，不排除有人會為了這個稀缺資源付出超額代價，但做持有運營的話，賬是算不過來的。

　　如果改變用途，把購物中心變成寫字樓散售算得過來賬嗎？

　　不好意思，還是算不過來。建築面積5萬平方米，周邊寫字樓市價普遍在5萬-6萬元/平方米（這個價格再一次驗證商業地産是一個理性市場），總銷售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規劃的不確定性和改造成本。

　　無怪乎，多家排名前十的房企對這個項目都有興趣，但都沒有出手，至於受到印力地産加持的萬科能談到什麼價格，只能拭目以待了。

　　還有人要問，給賈躍亭一百多億紓困的開發商孫宏斌為什麼不買工三呢，只能説，一是融創並不擅長商業；二是孫宏斌又不傻。