珠海繼保定之後推出10年限售 炒房再無可能？

　　剛剛，又一個熱點城市10年限售！炒房再無可能？

　　近日，保定出臺號稱“史上最嚴”限售措施，規定購房者取得房産證後10年內不得買賣。如今珠海在土地出讓中也加入類似的“十年限售”措施。

　　與保定相比，珠海市“十年限售”的情況有幾個特點：

　　第一：數量多。目前所知保定執行所謂“十年限售”的地塊只有一宗土地。而珠海方面前前後後有三宗。最早的兩宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。

　　第二：類型多樣。保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業用途。

　　宅地商地都受限 限售10年還限購買人群

　　截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規定。按照地塊的出讓公告，三幅住宅地塊除了限定十年內不得轉讓以外，還把購買人的購買範圍進行了詳盡的限定。

　　5月2日，珠國土儲2017-16號地塊關於購買人的銷售範圍規定：上述地塊用於企業員工生活配套項目建設，項目所建住宅僅限銷售給珠海高欄港經濟區轄區範圍內註冊的工業企業員工，員工所取得住宅自核發《不動産權證》之日起10年後方可轉讓。

　　同日，另外一幅為珠國土儲2017-26號地塊也掛牌出讓，地塊規定住宅僅能銷售給競得人及其實際投資人在本地的關聯企業員工或珠海高欄港經濟區轄區範圍內註冊的工業企業員工，員工所取得住宅自核發《不動産權證》之日起10年後方可轉讓。

　　5月17日，珠國土儲2017-30號地塊掛牌出讓模式與上述兩幅住宅地塊相似。地塊同樣規定住宅僅能銷售給競得人及其實際控制人的關聯企業員工或香洲區洪灣港及周邊區域範圍內的企業員工，員工所購住房自《不動産權證書》頒發之日起10年內不得轉讓。

　　珠海市國土資源局官網上，多幅出讓的商業用地也在出讓要求中給出諸多限制，包括要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。

　　舉例而言，國土儲2017-23號地塊的規劃用途為商務、商業。該地塊要求競得者自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。同時對地塊項目的稅收貢獻等也有要求，一旦考核不達標還需每年向珠海保稅區管委會支付上百萬元的違約金。

　　“十年限售”有何作用？

　　從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場採取的“十年限售”措施有如下作用：

　　1、如果拍得土地之後，十年之內不能賣出（轉讓、抵押）物業，實際上等於無形中降低了這塊土地的投資價值（再抵押價值），並大幅度地增加了開發商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發商的資金獲取成本會日益增加）。而這個強烈的信號所産生的余波很可能會讓開發商在拿地的時候心有餘悸，讓土地拍賣市場——這一住房初始市場像購房市場一樣逐漸冷卻下來。

　　2、從限定特定購買人群和禁止轉讓、銷售等措施來看，珠海政府是想盡可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。因為從實際需求出發，在附近工作的人群應該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質的實際使用用途為主。

　　3、這種辦法可能會把資金實力不強，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發商擠出市場，從而有利於市場的健康的穩定，當然對於大型開發商來説變相的其實是利好。

　　從限購、限貸、限價到如今的10年內限售，樓市調控一步步收緊。中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，十年限售政策固然嚴厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。對於投機需求而言，流動性長期禁錮無法快速週轉，未來不確定性增加，勢必將擠出投機需求。

　　“十年限售”是否會成為主流？

　　如果説，之前只有單獨一個保定出臺十年限售政策，那可能不會出現全國跟進的情況。這是因為保定比較特殊。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀協同發展的特定背景下，對特定地塊的特殊規則，其主要目的是穩定市場預期和房價走勢，表明堅決抑制投機、支援自住的態度。

　　如今，珠海也出現了“十年限售”，這就讓人産生了疑惑：保定和珠海的十年限售會在全國鋪開，成為一種常態化嗎？

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，目前保定僅有一塊地的商品房十年限售，未來可能零星有個別地塊也這樣，但保定地區不可能大面積推廣，更不太可能全國推廣。“十年限售時間太長，對於買房人是嚴重的管制，現在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短時間內為抑制投機，而十年限售太嚴厲，也沒有必要。”

　　目前，限售政策已經成為此輪調控的重要特點，據中原地産研究中心統計，目前全國已經有超過30個城市開啟“限售”，多數城市明確新購住房需取得産權證後滿2-3年方可上市交易。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉指出，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場週期的時間、銀行個人按揭資産風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間並非任意制定。2年或3年限售政策比較普遍的政策，預計更多城市會跟進，北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，一二線城市房價長期看漲，在這種情況下，需求就被激發出來，包括有資格的改善性需求也變成了投資者，再多的供應也難以滿足“全民購房式”需求，因此，增加供應只是供給側改革的一個方面，抑制投資和房價上漲預期是另一個方面，預計一二線城市限價令將長期執行，特別是一線城市至少5年，限售將從目前的兩三年延長到四五年。