碧桂園推出18平方米“蝸居” 只適合一個人居住(圖)

　　18平方米“蝸居”買嗎？

　　40平方米雙層複式公寓。

　　8平方米公寓的臥室。

　　18平方米公寓的客廳局部景觀。

　　18平方米公寓的客廳局部景觀。

　　日前東莞推出了史上最小戶型——18平方米的複式小公寓。為了在住宅限購限貸政策下順利回籠資金，開發商瞄準了“空巢青年”這一群體，紛紛推出面積小、總價低的商業公寓産品。特別是那些經過創新的LOFT公寓産品吸引了許多購房者的眼球，市場關注度大增。

　　不過有業內人士認為，目前東莞商業公寓項目多，供應量大，競爭激烈，且首付高，貸款年限短，購房者對産品的接受度還需要經過市場的考驗。

　　文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者石忠情

　　市場動向：小面積商業公寓成熱點

　　設計主打空間利用率

　　最小公寓僅18平方米

　　五一前後，東莞推出多款小面積商業公寓産品。其中莞城碧桂園東江月推出的18平方米複式戶型為東莞史上最小公寓。

　　日前，記者來到該樓盤現場參觀樣板房。該戶型客廳只能放下一張兩人位沙發；緊挨著沙發的是一個可以隱藏的小鞋櫃，鞋櫃和大門之間是洗漱臺和“迷你”衛生間。現場銷售人員介紹，“裏面空間比較小，衛生間的門最好往外拉。”為了節省空間，衛生間裏僅有一個小型的入墻式馬桶和花灑。左手邊則是一個簡單的開放式廚房。上二樓的樓梯緊夠一人活動，樓梯兼具了儲物櫃的功能。臥室放著一張寬約1.4米的定制床，緊挨著床邊的是一個衣櫃，衣櫃空間狹長，但門偏小，存放東西不是很方便。

　　總體而言，18平方米的複式小公寓在最大限度上利用了空間，有基本的居住使用功能。但由於空間小，活動空間有限，適合一個人居住。

　　東莞首現“雙鑰匙”公寓

　　小公寓面積小，居住舒適度低成為開發商需要解決的難題。因此一些産品在有限的空間上盡可能地增加戶型舒適度和使用功能。位於南城保利瓏遠國際廣場在東莞首創的“雙鑰匙”公寓就受到許多業內人士的認可。

　　記者了解到，保利瓏遠國際廣場推出的40平方米雙層複式公寓，層高達到6米，買一層送一層，為“雙鑰匙”設計，目前這種戶型僅有13套。銷售人員介紹，“雙鑰匙的設計，可以讓業主將戶型分成兩套單間出租；或者一套自住，一套出租，保證隱私，互不干擾。”

　　記者在現場還參觀了該樓盤一套同樣是40平方米的複式公寓。該戶型設計為一房一廳，一樓客廳空間達到4米，客廳上為中空設計；二樓房間可以放下一張2米寬的床，同時還有較大的收納儲存空間，整體舒適度較好。

　　業內觀察：小公寓瞄準“空巢青年”

　　銷售前景尚不明朗

　　小公寓多為過渡房

　　去年東莞房價迅速上漲，讓不少本地剛需購房者，特別是被稱為“空巢青年”的單身青年男女望而卻步。同時，加上擔心購買小戶型住宅影響到未來婚後購房資格，非住宅性質、不限購、總價低的商業公寓成為一部分人過渡性購房的最佳選擇。

　　位於莞城的卓越·中寰將於六七月份入市，該樓盤推出的産品當中就有55平方米的3房LOFT公寓。據相關人士介紹，該戶型産品將空間利用率發揮到極致，是青年剛需購房者首次置業者很好的選擇。

　　一名業內人士告訴記者，在樓市限購限貸之前，許多“空巢青年”習慣購買一套小公寓自住，但是限購限貸政策出來之後，更多的人偏向於一步到位買房，小公寓受到冷遇。他告訴記者，不限購不限貸的商業公寓盛行，是希望將“空巢青年”重新拉回公寓自住投資的市場當中。

　　為回籠資金 “商改住”

　　不過，有業內人士指出，商業物業改成公寓實是無奈之舉。由於一直以來東莞的商業市場不發達，商鋪、寫字樓的成交相對較差，均價較低，且競爭激烈；為了能夠快速回籠資金，開發商不得不將商業用地建成的部分産品進行“商改住”，將一部分商業辦公産品改造成公寓出售。

　　另外，隨著東莞限購政策進一步加碼，投資客被拒絕在一手住宅市場門外，投資需求受到抑制，而商業公寓産品則給投資客資金提供了另外一個出口。

　　合富研究院（東莞）對此也表示，東莞目前商業公寓盛行，主要是受2015~2016年土地出讓較多商業商服用地影響，今年五一期間市區多個商業項目亮相，其中不乏創新産品。但是，其銷售前景有待進一步觀察。

　　溫馨提醒

　　商業公寓無學位 不能落戶

　　記者了解到，目前東莞新盤推出的公寓産品以商業公寓為主，主要是非住宅産品，並不能遷入戶口。購房者在購買小公寓前最好先了解清楚情況，避免購房後達不到落戶的目的。在資金不足的情況下，又想購買學區房，建議可以考慮二手房産品。

　　一名業內人士認為，商業公寓的“缺點”不少，如無學位、不能落戶、産權只有四十年、物業費貴、水電按照商業標準；小戶型公寓沒有引入天然氣，做飯需要用電；每層樓戶型套數多且不通風等等，這些問題是多數商業公寓存在的普遍問題，購房者在購買前應該在了解清楚情況後，再決定是否購買。

　　投資回報率低 看準好地段

　　商業公寓競爭激烈，是否值得購買？一名資深投資人士告訴記者，從目前的市場情況來看，最好轉手的産品是剛需兩三房産品，因為這類型産品是給自住需求的購房者設計的，最實用，需求的人群也最多。而商業小公寓産品在近幾年來的轉手率比較低，其投資回報主要是靠租金來獲得。

　　該名投資人士給記者算了一筆賬，以18平方米小公寓為例，如果該套商業公寓單價為2萬元/平方米，按照目前中心城區小公寓一房一廳租金1500元~2000元/月計算，在不扣除其他成本的情況下（排除掉空置、管理、貸款利息成本等），比較樂觀的投資回報率約為5%~6.66%，靠租金回本約需要15~20年。

　　該名人士認為，在目前東莞小公寓競爭激烈的情況下，不少一房一廳公寓的租金在1000元/月左右，投資回報率不高，轉手更是困難。她認為，投資商業公寓，購房者最好選擇一些地段佳的産品，如地鐵口物業或者是在商業中心區、周邊寫字樓比較集中，有大量租房需求的項目，這樣才能夠讓自己的投資有所回報。