揚州樓市調控升級 長三角“限售”城市圈再擴容

　　原標題：揚州樓市調控升級 長三角“限售”城市圈再擴容

　　長三角樓市調控再迎升級。自3月24日廈門開啟了新購住房需取得産權證後滿2年方可上市交易的先例後，福州、杭州、惠州、常州等城市相繼跟進出臺“限售”新政，4月11日，揚州也加入了“限售”行列，長三角“限售”城市圈雛形初現。

　　根據揚州市人民政府發佈的《市政府關於進一步促進市區房地産市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），自4月11日起，在市區範圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動産權證書》未滿2年的，不得上市交易。

　　多位受訪行業人士在接受《中國經營報》記者採訪時提出，從後期市場發展看，預計還有更多的城市會加入調控城市範圍內，而限售等政策也會使長三角各地的樓市交易相對理性。

　　土地市場閥門擰緊

　　3月1日，在揚州市雞年首場土拍中共掛牌出讓5宗地塊，其中包含3幅商住地塊和2幅純商業地塊，推出土地總面積為28.7萬方，共吸引37家房企前往競拍。最終，恒大以樓面地價8683元/㎡，拿下揚州新地王。更令人矚目的是，4月18日前後，揚州西區僅存的440畝“超級地塊”即將拍賣。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉提出：“揚州本身的去庫存壓力並不是太大，大牌房企在當地市場的拍地有可能對當地市場的熱度起到一個推動作用。尤其是出現了幾塊‘地王’之後，當地市場還是出現了一些騷動。”

　　此次新政，從土地市場開始擰緊閥門。《通知》指出，該市將編制商品住宅用地供應計劃，明確商品住宅用地市場準入條件，加大力度清理存量土地，並加強商品住宅用地成交價格的控制。

　　根據規定，只有取得房地産開發資質的企業，才有資格參與商品住宅用地的招拍挂；市國土部門會同有關金融機構負責對參拍企業進行自有資金來源審查；同一競拍人（含子公司、分公司）在同一批次土地拍賣中最多只能競得一塊住宅用地；在市區已取得土地的房地産企業如有尚未開發（未取得建設工程施工許可）的商品住宅地塊，不得參與市場競拍。

　　對於超過2年不開發、配套設施未先建到位的，該市將逐一清查處理。

　　另外值得注意的是，《通知》稱將按照地塊確定土地出讓條件和建設要求，明確地塊公建配套，合理設置商品住宅用地的掛牌起始價、指導價和最高限價；當土地競拍達到指導價時，將住房銷售模式由預售改為現房銷售，當土地競拍達到最高限價時，中止現場競價，對有意繼續競價的企業採用現場搖號方式確定中拍人。

　　熟悉揚州市場的行業觀察人士向《中國經營報》記者表示，揚州此次政策，充分體現了當前揚州房地産市場炒作態勢有所加劇，所以管控樓市非常有必要。尤其是限售政策的出臺，使得炒房者套現的機制減少，有助於後續購房心態的端正，而類似揚州對於高地價項目採取現房而非期房銷售的模式，很大程度上也説明通過此類做法增加了房企的資金約束，對於房企合理拿地和進行項目開發有積極的引導作用。

　　城市“限售”隊伍壯大

　　日前，國家統計局發佈2017年2月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據，揚州2月住宅環比上漲0.9%，位列全國第四，這也是揚州房價自2015年8月以來連續第19個月上漲。同時，根據房地産資訊網數據，2017年揚州1~2月商品房銷售7118套，同比去年1~2月的3792套增長87.71%。

　　由此，《通知》提出在市區範圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動産權證書》未滿2年的，不得上市交易。公證機關不得辦理協議手續。

　　同時，房地産開發企業應合理確定並申報商品住房價格，經市物價部門備案後，一次性公開全部準售房源及每套住房價格，嚴格執行明碼標價和“一價清”制度。實際銷售價格不得高於備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。嚴禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位（庫）。

　　“就當前樓市現狀來看，揚州樓市還未火到南京等二線城市的程度，但是，樓市政策反應及時，後續交易降溫是大概率事件。”上海中原地産市場分析師盧文曦稱。

　　此前，常州和南通啟東也出臺了調控新政。其中，常州的政策中提出，新購買商品住房（包括二手住房）的，取得産權證後滿2年方可上市交易。新購買商品住房的時間以商品房合同網簽備案時間為準。

　　南通啟東則限制非啟東籍居民在本市的商品住宅交易行為。自文件試行之日起，非啟東籍居民在啟東購買一手房的，從網簽之日起三年內不得上市交易；非啟東籍居民在啟東購買二手房的，從産權變更之日起三年內不得上市交易。

　　張宏偉認為，環上海、環南京、環杭州區域三四線城市的市場去庫存壓力並不大，另外如昆山、太倉、嘉善、嘉興、啟東等還受到周邊一二線城市外溢需求的影響。

　　不過，區別於之前的限購限貸，本輪調控中，對持有年限的限制是歷史上首次出現。自3月24日，二線城市中房價最高的廈門開啟了新購住房需取得産權證後滿2年方可上市交易的先例後，後續福州、杭州、青島、廣州、珠海、惠州、常州、東莞也先後加入限售隊伍行列。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進置評：“揚州的政策或引起長三角房地産市場的模倣，從實際情況看，這或引起相關城市後續也出臺類似的密集型的政策，尤其是限售等政策，會使得後續長三角各地的樓市交易相對理性。”