北京在建在售商辦房不得賣個人 專家：叫停商改住是正本清源

　　北京晨報

　　北京“3·17新政”實施後，房産仲介及地産商又盯上商業辦公房，鑽“商改住”空子熱炒樓市。為進一步規範本市商業、辦公類項目管理，促進房地産市場平穩健康發展，昨日，北京市住建委聯合規土委等多部門發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。

　　新建項目“商改住” 將收回土地

　　據住建委官方網站公佈消息，近日調查發現，萬科天地，泰禾中央廣場，恒大未來城等在售項目，其規劃均為商業辦公用地，銷售人員卻打出“有廚房”、“有衛生間”等賣點，將商用房當作住宅出售。經相關部門認定，此舉屬於違規行為，目前已勒令三家企業項目停售。

　　《公告》規定，商業、辦公類項目應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。“但由於利益導向，商改住的情況比較多，房地産商也會鑽“3·17新政”的空子，借限購政策來炒自己的商辦房。”有關負責人介紹，地産商“商改住”抵消了限購政策的效應，抬高了商辦用房的成本，不光對區域經濟發展有負面影響，還破壞了城市功能佈局，無法達到科學、合理的規劃效果。

　　為約束、打擊開發企業這種行為，《公告》規定，開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。同時對開發企業新報建商辦類項目的面積也做出具體規定，最小分割單元不得低於500平方米。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　公告發佈之日起，如開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

　　違規賣“商改住” 或被吊銷執照

　　除了開發商，仲介部門也在以“商用房可居住”為賣點，對外大肆兜售。相關負責人介紹，經查，鏈家五里橋二街分店、我愛我家蓮石路東路分公司、新潤魯谷店、北京金地家園房地産經紀有限公司等18家仲介門店，均違規代理“商改住”，目前已被責令停業整頓。

　　為限制仲介借機哄抬價格，炒作商用房，《公告》也做出相關規定：對規劃用途為商辦類的房屋，仲介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的仲介機構，依法登出機構備案，直至吊銷營業執照。開發企業、仲介機構違反公告依法受到處理的處罰資訊納入本市企業信用資訊系統。

　　已售商辦房再賣也要“限購”

　　同時，為了進一步“還商于商”，《公告》明確，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織；購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

　　而對於已銷售的商辦類項目，如再次上市出售，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應當符合在京無住房和商辦類房産記錄及自購房之日起在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅這兩個條件，即商辦房也納入了限購範圍。

　　北京晨報記者 康佳

　　■專家解讀

　　1　叫停商改住是“正本清源”

　　中央財經大學法學院教授尹飛認為，商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。他表示，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這類違規操作，一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空，大量商業辦公樓盤用於居住，經濟活動聚集效應減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業辦公用房的成本，不利於整體經濟發展。

　　2　商改住將成為歷史

　　北京市房地産仲介協會會長李文傑表示，商改住新政，將全面遏制商業辦公用房市場的不正之風。“開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、仲介不許代理，繼續頂風作案的，後果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市範圍內暫停授信，代理機構登出。”所以在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個怪胎將告別北京市場，成為歷史。

　　3　限購保護消費者

　　部分開發企業將商業辦公項目開發成所謂的“商改住”，並將其作為住宅銷售給個人，存在欺騙購房者的嫌疑。

　　購房者購買“商改住”産品，實際上買到的是有法律瑕疵的産品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如稅收優惠、信貸支援，也不能享受居民用水用電的價格優惠，不能辦理落戶。此次政策，要求單元分割面積不得小于500平方米，從規劃設計上遏制了將其建成住宅的可能性。從目前的實際情況來看，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類“商改住”産品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的産品，是對消費者的保護。