北京樓市新政抬高二套房首付 “連環單”首當其衝

　　本報記者 曹政 實習生 晁星

　　一單首付抬高，後面幾單換房業主都跟著亂套了。

　　3月17日，北京發佈加強版樓市調控措施，認房又認貸、抬高二套房首付、縮短貸款年限，樓市自上週六開始迅速降溫。在這其中，北京二手房市場最常見的“連環單”首當其衝。

　　所謂“連環單”，就是指為了換新房，賣掉老房子，一邊買一邊賣。由於北京二手房市場常常“三四套連環”，有時更是“七八套連環”，因此一環掉鏈子，後面幾套都跟著受影響。業界分析，“連環單”踏空，或引發二手房市場新一輪違約潮。

　　首套變二套首付款翻倍

　　春節後，京城二手房市場再度升溫。成交量攀升，大批房源也進入提價進行時。劉雙就是這時候捲入換房潮的。她以不到300萬元的價格賣掉了自己的一居室，轉身投入新戰場，爭奪勁松一套450萬元的兩居室。

　　不料，在老房子簽約成交後不久，“3·17新政”出臺。按照去年“9·30新政”劃定的首付比及“認房不認貸”政策，此前她這單還算首套房，非普宅首付僅需4成；而“3·17新政”之後，在“認房又認貸”背景下，雖然首套房貸已還清且售出，但因有貸款記錄，她被瞬間劃入二套房購房人群，最低首付攀升至8成。

　　也就是説，如果按照實際成交價計算，她需要準備的首付款已從180萬元漲到360萬元，甚至已經超出了賣老房子的錢。由於網簽價會低於實際成交價，而銀行貸款又依據網簽價計算，首付往往會高過360萬元。如果網簽價設置為400萬元，她實際只能貸款80萬元，剩餘370萬元才是真正的首付。

　　這一單的影響遠不只她自己，甚至牽扯到了後面連續幾單。比如，她看中的這套兩居室，房主小陳也要換房。談判多時，劉雙連意向金都交了，如今卻不得不放棄。小陳要換的是一套報價600萬元的海淀學區房。按照以前的標準，如果順利以450萬元賣掉老房子，他已經交了75%的首付，只需再貸150萬元；而今，即便老房子能成交，新房也還需再籌30萬元才夠8成首付。而他最擔心的是，隨著樓市降溫，手頭這套老房子不知何時才能成交。

　　“一單斷了，一連串交易都受影響了。”海澱區魏公村一房屋仲介負責人告訴記者，北京二手房市場存在大量的連環單交易，一單卡著一單，一單沒成往往影響著後面幾單能不能完成交易。以他負責的區域舉例，八成以上都是連環單。少的是連三四單，多的則是連七八單。

　　仲介到府“搶”靠譜房源

　　房子挂出去1個多月後，準備賣房的小蘇在這幾天突然開始繁忙接待仲介門店經紀人。

　　一天的時間，區域內十幾個門店的仲介經紀人搶著到小蘇家裏看房，甚至每一個角落都要走遍，這在“3·17新政”前是從未發生的。“都沒帶看房人，就説是為了深入了解房子情況。”仲介方面告訴他，受到樓市新政影響，已經有業主陷入觀望，房源減少使得一部分確定要賣的房子成了搶手貨。

　　這些觀望的賣房人中，也有部分是受到連環單的影響。一位仲介門店負責人向記者透露，約有20%的業主有意放緩交易，建議仲介不作為重點推薦銷售的房源，“首付抬高了，賣房款買不到自己想要的房子了，於是賣房計劃也就暫時擱置了。”

　　進入3月之後，北京樓市連續兩周成交出現回升，但是“3·17新政”使這一趨勢難以持續。亞豪機構副總經理任啟鑫分析，從北京市場來看，二手房市場反應更為直接和明顯，調控後第二天即3月19日二手住宅成交僅224套，而在調控前5天的成交量還保持在千套左右。鋻於目前北京住宅市場的價格水準，非普宅所佔比重非常大，此次“認房又認貸”的嚴格規定，使得二套房首付比例基本都達到80%，“去杠桿”的目的非常明確也極為有效。而隨著二手房市場成交逐漸冷卻，“賣一買一”週期拖長，部分改善型的支付能力出現問題，將導致新房住宅市場的成交量也出現下行。

　　買賣雙方再度陷入拉鋸戰

　　與去年的“9·30新政”相似，這次新政策之後，買賣雙方也再度陷入了拉鋸戰。

　　來自鏈家的數據顯示，3月11日和12日週末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實施後的首個週末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。從安居客的瀏覽量來看，今年3月1日至3月16日瀏覽量去年同期增長量是5.3%，而從北京新政頒布當天(3月17日)到3月20日，去年同期瀏覽量增長高達38.8%。安居客首席分析師張波認為，新政前後流量的大幅變化代表大量用戶開始關注房産，但這並不意味著未來成交量會同步上升，用戶置業門檻的提高也會實實在在影響到購房人數，“買賣雙方都希望對方能讓一步，現在是誰更著急誰才會讓一步。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，此次新政的實施是2016年“9·30”新政以來北京樓市的又一次加碼、剎車，預計在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲。伴隨購房需求的減少，交易量的回落，春節後有所抬頭的房價也將再次企穩，前期房價漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先迎來價格的回落。