家鄉房子多得變鬼城 你卻在大城市裏排隊湊首付

　　原標題：家鄉房子多得變成了鬼城，你卻還在大城市裏排隊湊首付

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　　文/ 相均泳（中國人民大學重陽金融研究院産業研究部副主任、中新經緯特約專家）

　　李下蹊（中國人民大學重陽金融研究院實習研究員）

　　3月21日，央行發佈的《2017年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，52.2%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%的居民認為目前房價 “可以接受”，4.9%的居民認為“令人滿意”。實際上，在一線城市不難感受到房價的高漲以及隨之而來的限購。然而，在更多的三四線城市樓市又是另一番景 象——房屋供需失衡，有效需求不足。

　　近期，房地産一直是個熱門的話題。2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地産庫存過多問題。今年 兩會政府工作報告中提出，2017年因城施策去庫存，堅持住房的居住屬性，加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制。

　　3月17日，北京市大幅加碼房地産限購政策，不僅認房又認貸，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至暫停發放貸款期限25年以 上的個人住房貸款。數小時之後，廣州迅速跟進，也宣佈出臺樓市限購和差別化信貸新政。一夜之間，離婚買房者哭暈在民政局，高企的房價讓奮鬥的“北漂”“海 漂”們望而卻步。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發生改變。作為剛性需求應該要“住”的房子搖身一變，成為了投資的工具，房子作 為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈，使房價越“炒”越熱，而真正需要房屋居住的消費者只能望“房”興嘆。相比火爆的一線城市房市，三、四線城市的房價還是 相對“親民”，咬咬牙可以負擔得起的。房地産業發展出現了地域之間嚴重的不平衡，如果沒有限購，樓市依然是“日光碟”和“鬼城”共舞。

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　　房地産的地域差異為哪般？

　　整體而言，中國近年來的房地産行業發展迅猛，房價呈上漲趨勢。但若細細探究不難發現，“買房難”甚至是“搖號買房”現象，更多的是發生在政治、經濟等社會活 動處於重要地位且基礎交通設施較為完善的一、二線城市，相對而言，以中東部地區地級市和縣級市為主的三、四線城市的房價上漲就難以如此牽動居民的心並引起 如此高的關注，甚至存在大量房屋閒置並亟待出售去庫存的狀況。

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　　房地産地域差異的背後，體現城市具備的要素的差異。相對於發達城市，三四線城市的基礎設施、交通設施、産業結構、教育水準落後，發展機遇少，從而造成人口大 量遷移至發展迅猛、機會眾多的一二線城市，尤其是年輕人，這樣一來，房屋的剛性需求都跟不上，更別談用來“炒房”的投資需求。與此同時，三、四線城市卻跟 隨前幾年房地産行業炙熱發展的趨勢，也著手于各地樓盤的開發，建造房屋並計劃出售。但由於三、四線城市發展相對落後，當地需求跟不上，房屋難以出售，最後 形成了一個個房屋林立卻人跡罕見的“鬼城”。例如，僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區，需求的滯後造成當年新建成的樓房存量大量積壓，房屋供給與需 求嚴重不對稱，人們寧願去大城市排隊“等”買房也不願在當地消費。相對比，歷經五年後，康巴什的房屋入住率得到了明顯改善，據當地仲介介紹，這與相應的減 少房屋供給，增加周圍大量的工作機會及當地中學入學率的提升是密切相關的。因此，缺乏剛性需求為前提的盲目供給，只能適得其反，且不利於當地房地産業跟隨 大城市前進的步伐。

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　　三、四線城市可吸引農村人口進城

　　如果説一、二線城市吸引了三、四線城市的人口流入，那麼三、四線城市相對而言就應具備吸引農村人口的條件。這樣的條件是存在的，黨的十八大提出了新型城鎮化 概念，城鄉建設統籌、互促共進。然而，農民的生存嚴重依賴於土地，土地是農民的“命根子”，因此，進城就意味著離開他們的“命根子”。進城后土地該如何處 置，也是牽絆農民進城的一大阻力，因此，推進新型城鎮化的同時，也要解決農民的土地問題。我國歷史上歷經三次大型土地改革，一直致力於解決農民與土地的關 係問題。于2016年印發的《關於完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》中，推行實施“三權分置”政策，即農民對土地的所有權、承包權和經營權 相分離，旨在落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，充分發揮“三權”的各自功能和整體效用，形成層次分明、結構合理、平等保護的格局。《意 見》的出臺，增加了農民對土地處置的靈活性，也拓寬了農民的就業範圍。解決好農民的土地問題，讓農民沒有後顧之憂，才能進城進得安心、舒心與放心，進而推 進城鎮化，增加三、四線城市需求活力，才能推動三、四線城市擺脫“鬼城”。

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　　打鐵還需自身硬，三、四線城市重在提升實力

　　要切實消除“鬼城”問題，推動三、四線城市的房地産業良性健康發展，就要解決好本地房屋供需對稱問題，同時讓農民入城無後顧之憂。

　　要 滿足居民需求，就要解決基礎設施、交通設施、産業結構、教育水準落後的問題。對於三、四線城市，抓住機遇發展自身硬條件是重中之重，滿足於現狀是不行的， 要不斷地審時度勢，跟隨國家相關意見政策的步伐，發展硬實力。比如河北省的地級市張家口市，就應抓好2022年北京——張家口冬奧會的契機，利用好中央現 階段對其大量的基礎設施建設投資，規劃相關建設，借勢宣傳自己的資源優勢，打出自身的資源特色，吸引投資，留住人才，刺激房屋需求，實現房屋供給與需求相平衡。

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　　子女的教育問題和房屋的需求直接掛鉤，“學區房”是炒房當中的“佼佼者”。為了讓子女接受更好的教育，處於教育水準相對落後的三、四線城市的父母不惜花費大 量的時間與金錢選擇去教育水準優質的大城市買房，因此，提高三、四線城市的教育水準將助力解決當地房屋供大於需的難題。為此，其一，國家應鼓勵年輕的師資 到三、四線城市就業，並制訂相應的福利政策，畢竟師資力量是教育水準的關鍵。同時，要加大對教育基礎設施的投資，改善教育環境，爭取縮小大、中、小城市的 教育水準，實現當地人在當地上好學校的夙願。其二，從根本上改變“學區房”概念。兩會也在討論，將試點採取就近入學政策，不讓“學區房”的高價售賣有可乘 之機，同時為其他普通住房的出售提供平等機會。

　　解決農民進城後農村土地和戶籍等問題。農民生活依靠土地，且收入來源 大量基於第一産業農、林、牧、漁業。此次“三權分置”改革，就是在鼓勵大量農業人口向二、三産業轉移，而農村電商、綠色農業、農業網際網路化等也為將農民從 單一的靠土地為生中“解救”出來。同時，戶籍問題也是農民進城難的另一大原因。農村勞動力仍然是“離鄉不離土”的模式，非農業戶和農業戶這一從出生就自動 劃分的戶籍制度亟需改革，因此，只有深化戶籍管理制度改革，才能更好的促進新型城鎮化水準，鼓勵農民積極到三、四線城市買房、入學、就業、發展。

　　抑制大城市房價上漲是中央工作的重點，但也不能忽視三、四線城市房屋供需嚴重失衡的問題。找到病灶並對症下藥是解決三四線城市“鬼城”問題的關鍵。只有完善 所有政策組合，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，並儘快建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，才能實現真正的大中小城市與鄉村經濟共同發展，解決“限購”與“鬼城”齊飛的難題。