昆山樓市調控真相：陰陽合同氾濫

　　“量價齊跌、回歸理性。”這是目前形容中國熱點城市樓市調控新政後頻頻出現在各大網路和媒體上的兩個詞語。

　　表面數據的理性，真的能代表樓市調控實效嗎？我們希冀通過解剖一隻麻雀，來一窺真相。

　　昆山，中國百強縣的領頭羊，以毗鄰上海的獨特地理優勢，吸引了大批的外來者。在這一波樓市大漲中，房價漲幅一直走在全國熱點城市前列，一度處於第二和第三的位置。

　　在樓市新政實施一個月之際，上證報記者奔赴昆山，明察暗訪近十天，力求通過此次草根調查還原一個真實的樓市現狀。

　　⊙記者 張良 劉向紅 ○編輯 全澤源

　　“昆山房價跌了？怎麼可能！”近日，江蘇昆山某房企銷售經理豐榮（化名）面對上海朋友的提問，一臉詫異。

　　昆山市位於江蘇省東南部，與上海嘉定、青浦兩區接壤，從上海驅車1小時左右便到，而乘高鐵則僅需十幾分鐘。便捷的交通，使昆山成為上海樓市輻射區域中的“價值洼地”。

　　中國指數研究院的統計數據顯示，今年以來，昆山房價一路上揚，從1月份的9513元/平方米均價漲至10月份的13871元/平方米，其中，4月份、8月份、9月份的漲幅分別位列全國第二、第三和第四。

　　但隨著“十一”前後調控新政的密集出臺，昆山火熱的樓市急速降溫，10月份總成交量環比暴跌75.4%。不過，量跌價沒跌，房價環比繼續上漲了2.58%。

　　但記者多方實地調查發現，量縮價穩的背後，有一隻有形之手在強有力地進行干預與調控——嚴控一手房的網簽速度，嚴限二手房政府備案價。如此雙拳出擊，成交量暴跌立馬呈現。“但是這只是揚湯止沸之舉，掩蓋了樓市真相。”有觀察人士如此認為。

　　高冷的樓市

　　記者在花橋鎮轉了一圈，大小樓盤都冷冷清清、客戶寥寥，要麼無房可賣，要麼價格沒有鬆動。20公里外的昆山市區的樓市情形同樣如此。

　　從上海坐地鐵11號線向西到底站便是昆山的花橋鎮。這裡高樓林立，小區密布，儼然一座新興城市。

　　深秋的冷雨在花橋街道淅淅瀝瀝飄落。與當地樓市的“高冷”（價高而成交清淡）姿態相映成趣。

　　作為昆山房價最高的區域，花橋一年前大部分樓盤在8000元/平方米左右，但今年一路猛漲，翻倍成了常態，而且一房難求。

　　記者冒雨走進新城郡尚海，這是花橋目前幾個還在售的樓盤之一，豪華的接待大廳散坐著幾個客戶。一位中年女客戶告訴上證報記者，她是蘇北人，平時在上海做生意，這次來是簽購房合同的。之所以選擇到昆山置業，是因為“這裡離上海近，房價比上海便宜許多。”

　　目前該樓盤銷售均價在2.8萬元/平方米左右，“如果你有購房資格又確定要買的話，我可以幫你向公司申請一點折扣。”售樓小姐説。

　　公開資訊顯示，新城郡尚海是2015年年初拿的地，地價約5000元/平方米。2015年10月18日開盤，首批推出5幢電梯洋房，均價在1萬元/平方米至1.15萬元/平方米。

　　記者問房價會不會跌時，售樓小姐笑了，“不可能。給你優惠是因為我們是上市公司，要走量，不然，我們可以像其他樓盤一樣等到明年再賣，明年房價還會漲。”

　　緊挨著新城郡尚海的是越秀地産和廣電地産聯合開發的大型樓盤星匯蘭亭，記者進去時沒有一個客戶，三兩個售樓小姐聚在一邊聊天，對記者的到來也是愛理不理：“只剩20幾套房了，而且只有一種戶型了，價格上沒有任何優惠。”

　　記者在花橋鎮轉了一圈，雖然大小樓盤都冷冷清清、客戶寥寥，但要麼無房可賣，要麼價格沒有鬆動，作為賣方的房企依舊顯得十分強勢。

　　20公里外的昆山市區樓市情形同樣如此。

　　昆山南站附近的碧桂園吉田國際廣場和象嶼瓏庭的住宅已銷售一空，僅象嶼瓏庭還剩部分辦公用房可賣。位於城西前進路上的昆山華潤國際社區，雖有部分尾房在售，但均價為1.9萬元/平方米左右，相比樓市新政前沒有絲毫的下跌。

　　記者發現，新政後開盤和加推的樓盤，銷售價格和新政前基本相當，仍然居高不下。

　　10月12日，張浦森隆滿園加推新房源，均價1.05萬元/平方米。10月21日，純新盤長順城際英倫首次開盤，售價1.06萬元/平方米至1.3萬元/平方米。10月30日，萬達廣場優悅SOHO開盤，均價1.05萬元/平方米。

　　花橋某房企銷售負責人認為，現在房價很難降下來，庫存已清得差不多了。像華潤、新城等大型開發商有業績要求，價格可能有一點優惠，小開發商賣一套就是一套的利潤，根本不會考慮降價。

　　昆山房産資訊數據顯示，10月份，昆山總成交1655套，相比9月份的6731套，下降75.4%。記者查閱了去年1月以來昆山各月成交數據，除去年春節所在的2月份以外，其他月份的成交量均遠高於今年10月份。

　　按常理，量的暴跌，一般會帶動價格的下降，可目前的現狀是昆山各區域的房價並沒有出現鬆動跡象，依舊十分堅挺。根據《10月中國房地産指數系統百城價格指數報告》：10月昆山新房均價13871元/平方米，相比上月上漲了349元/平方米，環比上漲2.58%。

　　即便有個別區域房價相比新政前略微有些下降，主要原因還是一些樓盤處於封盤狀態，並沒有對外報價，影響了區域的均價。

　　昆山多家房企的行銷人員表示，今年的年度行銷計劃早已在前三個季度超額完成，開發商沒必要在春節前降價出貨。

　　他們認為，昆山房價主要受到上海和蘇州的影響。昆山作為上海經濟圈的輻射地，外來人口大大超過本地，未來較長時間內，昆山購房者數量依舊龐大。

　　不過，他們也坦承，昆山樓市目前空置率較高，很多人在昆山購置住房，但工作地點卻在上海，平時很少過來住。

　　神妙的“網簽水龍頭”

　　網簽這把利器，運用神妙的話，不僅能讓樓市成交量“乖乖聽話”，而且還能在一段時間內抹平房價漲幅。

　　與眾多市場化的商品可極為自由地交易不同，房屋買賣需要通過政府部門來達成産權交割，其中“網簽過戶”這個關口成了政府調控房産交易流量最佳武器。

　　“網簽就好似一個水龍頭開關，想快就開大些，想慢就擰緊點。”有市場人士如此説。

　　昆山是如何擰緊網簽水龍頭的呢？上證報記者在調查中發現，昆山樓市新政後，一方面是當地樓市成交量的急劇下降，另一方面是一手房網簽的速度放慢，以及網簽門檻的大幅度提高，一些高價房很難獲得網簽或領到房源銷售許可。

　　“即使有人買了房子，現在也不是想網簽就能網簽得了的。”某央企昆山項目部的銷售人員林苗（化名）感嘆道，政府現在對房企的管控越來越嚴。

　　林苗説，10月4日起，除了商業和辦公樓之外，昆山所有的網簽都停掉了，一手房合同要書面送給政府審查，並進行價格備案。“現在能通過網簽的，都是新政之前的單子，10月4日後的單子，絕大多數還被卡著。”

　　以前缺個證或證照過期的，監管部門很少來查，也不影響銷售和網簽。現在不行了，物價、房管、工商等執法部門都會來，對開發商一整套證件進行檢查，檢查通過了，才給網簽資格，但也只是給一個合同草稿，網簽備案要到住建局現場辦理。如果裏面有一個細節存在問題，網簽就不讓通過。

　　現在，大小房企都在應付各種檢查，補充和完善政府所需的各種證件和材料。一些小型開發商會把購房者的認購週期拉得比較長。

　　更值得注意的是，網簽這把利器，運用神妙的話，不僅能讓樓市成交量“乖乖聽話”，而且還能在一段時間內抹平房價漲幅。“最簡單粗暴的做法就是高價一手房不給你爽快網簽。”有仲介如此表示。

　　記者調查發現確實有此跡象。一些銷售均價較高的房子，網簽難度很大。昆山一家大型房企的銷售人員告訴上證報記者，目前價格高於1.8萬元/平方米的住宅仍然無法網簽，這部分的房源數量不在少數，這也是10月份樓市成交量環比大幅下降的一個原因。

　　碧桂園吉田國際廣場的銷售人員表示，新政出臺後，價格超過1.8萬元/平方米的一手房都不給網簽。如果要買新的房子，需要等到明年4、5月份，具體售價目前還不清楚。

　　10月21日開盤的純新盤長順城際英倫，開盤均價為1.06萬元/平方米至1.3萬元/平方米。樓盤銷售人員説，對這一售價，老闆頗為無奈，因為新政前物價局准許的均價是1.4萬元/平方米至1.5萬元/平方米，新政後，物價局又重新進行了核價，將售價降至目前的開盤價。

　　“如果不執行新的價格，政府就不給網簽備案。” 銷售人員説，政府通過新政卡住投資客，也把開發商的價格壓了下來。

　　長順城際英倫的銷控表顯示，此次開盤推出的三棟樓幾乎售罄，目前僅剩下幾套樓層較差的房子。

　　當地一家大型房企行銷負責人告訴上證報記者，他們的樓盤均價在2萬元/平方米以上，最近準備開盤，但房源銷售許可一直沒有申領到。

　　這位負責人表示，全國樓市風聲鶴唳，昆山市政府不可能沒有壓力。若房價漲幅繼續排在全國前列，後果可想而知，政府畢竟不希望市場被更嚴厲的政策一下拍死，在此時“手動降價”，限制高價盤入市，也符合情理。

　　事實也證明上述調控效果明顯，昆山10月份房價漲幅在全國的排名一下子從9月份的第四位大幅度下滑到第十五位。

　　不過，昆山市住建局辦公室負責人否認存在人為控制房價的情況。他在電話中告訴上證報記者，昆山的樓市政策全部按照蘇州市政府的有關要求來執行，並沒有單獨的規定。他聲稱沒聽説過售價1.8萬元/平方米以上的房子不讓網簽的情況。

　　據了解，昆山樓市新政9月28日下達，10月4日零點開始實施，但執行細則直到10月22日才正式落地，這期間，整個昆山樓市幾乎處於停滯狀態。10月22日後，新老執行政策交替，市場進入過渡調整期，早一批開盤的房源在逐步清算。

　　業內人士預計，到11月中旬甚至年底，昆山樓市都將處於這樣的調整狀態，加上網簽和房源銷許的控制，接下來的四季度成交量將會繼續萎縮，價格漲幅也會隨之收窄。

　　值得一提的是，記者調查中還發現，昆山二手房的網簽階段，還夾雜著一些為加快交易進程，花費一兩千元買號過戶的現象。

　　氾濫的陰陽合同

　　對於二手房市場陰陽合同的情況，昆山市住建局辦公室負責人表示，這個現象是全國性的，不是昆山獨有的。

　　一手房的調控法寶是神奇的網簽關，二手房的調控法寶則是評估關。

　　炒樓的人都知道，二手房交易中陰陽合同頗為普遍，這種“周瑜打黃蓋”造假現象背後，主要有兩大訴求——為了避稅或為了做高價格套取銀行貸款。

　　但昆山二手房市場陰陽合同之所以氾濫，還夾雜著更斑駁的行政色彩。

　　在昆山打工的安徽小夥楊軍（化名）上月在巴比倫廣場買了一套二手毛坯房，並於近日完成了過戶手續。交易合同顯示，該房面積為89.99平方米，總價款115萬元，而房産交易中心開出的增值稅發票顯示，89.99平方米，總價款80.09萬元。

　　楊軍告訴記者，合同上的價格115萬元是實際成交價，約1.27萬元/平方米，增值稅發票上的價款是房産交易中心過戶時備案價，約9000元/平方米。

　　也就是説，昆山市房産交易系統裏該房的成交價要比楊軍實際購買的價格低3000多元/平方米，總價少了約35萬元。

　　楊軍表示，35萬元的差價部分，他用現金支付給了賣家，也沒有發票，賣家只給了他一張手寫的收條。

　　價格為何評估這麼低？楊軍問過房産評估機構，對方的答覆是按照有關部門制定的評估規定和定價依據來確定的，估價過高或過低，電腦備案系統都通不過。

　　江南理想小區附近的一家仲介王先生告訴記者，銀行卡著貸款不能出問題，政府限制過戶價，這就導致了形形色色陰陽合同的出現。

　　在花橋經營著多家房産仲介的李明（化名）告訴記者，二手房的陰陽合同由來已久，以前交易雙方大多是為了逃稅。但這一輪房價暴漲後，有關部門認為房價虛高，對一些二手房實際成交價並不認可，尤其是有貸款的。

　　李明手指著公司附近的鑫苑國際花園小區説，這裡的二手房價格目前大多在1.8萬元/平方米至2萬元/平方米，但房産過戶時真正的備案價一般要比實際價每平方米差7000千元到1萬元。

　　李明認為，政府對樓市調控後，備案價基本是按照最低限價進行的，可能是為了防範銀行放貸的風險。

　　對於二手房市場陰陽合同的情況，昆山市住建局辦公室負責人表示，這個現象是全國性的，不是昆山獨有的。

　　小小昆山，並不能代表中國熱點城市樓市之全貌。但麻雀雖小，五臟俱全。“昆山毗鄰上海，從昆山樓市看上海樓市，是個很討巧的視角。”有房産仲介如此表示。

　　在做了10多年房産仲介的馬軍（化名） 看來，房價漲到一定時候就會被打壓。馬軍説：“後市會如何，你得看打壓的手法是釜底抽薪還是揚湯止沸。”就目前昆山調控手法而言，馬軍堅定看好後市。（上海證券報）