樓市調控又來了 地産業重生還遠嗎

　　◎每經地産評論員楊羚強

　　7000萬年前的那顆小行星改變了地球上的生態。它在讓恐龍滅絕的同時，卻讓一個更為高級的生物群體，成為這個世界的新主人。如果沒有那一次相撞，地球上的智慧動物，不知何時才能出現。

　　樓市調控某種意義上也將讓整個房地産行業迎來一次新生，從開發、融資、交易、顧問到二手房買賣、資産管理、物業管理。

　　事實上，房地産行業的大轉型、大升級早在前年就已顯露端倪，但火爆的樓市行情讓企業放慢了轉型的腳步。

　　沒有調控：劣幣將驅逐良幣

　　産業鏈的各個端口都在嘆息，無法讓企業留下最有專業價值的人才，最有價值的部門。因為，行情太火爆，有開發商甚至直言，“賣房子就像在給客戶送錢”。

　　然而，火爆不可持續，遲早會有冷卻的那天。

　　此次調控對很多不規範的行業行為進行了限制。上海頒布的《關於進一步加強本市房地産市場監管促進房地産市場平穩健康發展的意見》，進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，明確房地産企業在開發過程中向金融系統的融資，要求銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，競買人在申請參加土地招拍挂活動時，承諾資金來源為合規的自有資金。

　　這就提高了房企大比例使用杠桿融資拍地的難度。根據業內人士之前的介紹，今年房企在拿地時，使用的融資杠桿最高可以達到20倍甚至更高。房企通常只要有5%的自有資金，就敢搶地，造成了“地王”大規模的出現。

　　限制拿地環節的高杠桿，在很大程度上可以給土地市場降溫，同時也推動了各類地産金融機構的興旺發展。

　　之前，不少房企已經涉足銀行、保險、證券、信託等領域，有些還成立了自己的地産私募基金、地産並購基金。

　　在土地杠桿融資使用減少後，開發商之間的並購重組力度會加大。

　　同樣，向普通購房者收取電商團購服務費用，在房價之外提高消費者買房成本，並通過鎖定房源、客源方式，操縱房價，搞饑餓行銷，也是房地産行業一直以來的“毒瘤”。這次部分城市調控就有針對房地産電商不規範行為的規範措施，打擊這種哄抬房價，逃避稅收、工商、房管監管的灰色地帶。

　　在一系列規範整治下，原本導致行業崎形生長、劣幣驅逐良幣的生態會發生翻天覆地的變化。房地産行業會變得更好，全行業將迎來新生。

　　地産變革：遠離“諾基亞”悲劇

　　在市場環境的規範、整頓下，地産業將迎來巨大的轉變，由開發商向城市運營商轉型。

　　上海前後出臺的一系列調控政策就規定，2016年商品住房用地供應同比有較大幅度的增加。根據地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地産開發企業自持住房的比例。

　　增加自持住房比例，是今年以來，上海房地産市場重要調控措施之一。在兩年多以前，上海房管部門的負責人，在接受《解放日報》採訪時就已經提出，房地産開發不能一賣了之，要引導房地産商轉向城市運營商。

　　今年以來，向城市運營商轉變已從概念變成事實。不少房企相繼建立了自己的資産管理、運營團隊，在建設、開發、銷售、租賃項目的同時，也參與後期的資産管理、維護和運營。

　　在樓市最瘋狂的那些天，在行業內第一個推出房地産網際網路定制平臺——Elab創始人蔡雪梅就高呼，“小心地産諾基亞的悲劇！”因為，諾基亞沒有任何創新，而目前的房地産開發行業也是如此。

　　開發商業內聚會時也會討論，整個行業的商業模式二十幾年都沒有變化，究竟是好，還是壞。

　　然而，變革終究會在市場逐漸恢復理性後發生。從蔡雪梅的Elab，到宋衛平主導的綠城小鎮，到景瑞控股利用資管計劃大規模開發定制化産品，上海合作建房第一人錢生輝提出的全民合夥開發房地産，房地産行業的顛覆，已經在路上。