搶“地王”杠桿資金遭圍堵 誰將執土地市場牛耳

　　◎每經記者杜冉樂

　　10月11日，上海本土老牌房企新黃浦做了一筆買賣。賣掉了旗下上海鴻泰地産55%的股權，該公司主要資産為北外灘上海浦江國際金融廣場。賣資産的同時，新黃浦又挺進湖州，收購了當地一家企業80%的股權，間接拿下湖州數百畝土地。

　　當前，這僅是中小房企曲線謀發展的一個縮影。年初以來，新一輪“地王潮”席捲全國，大型央企、地方國企及民營房企等集體加入搶奪戰中，若細究資金來源，不少與杠桿資金相關。

　　日前，銀監會、證監會等金融監管部門針對多種渠道資金流向房企及其拿地等出臺了較為嚴格的管控措施，甚至各地政府為拍地降溫也絞盡腦汁，如熔斷機制、限地價競房價等。

　　這是否會成為分化房企拿地的利器？《每日經濟新聞》記者進行了深入研究。

　　收緊杠桿資金壓制“地王”

　　所謂的杠杠資金，即為來自多個金融牌照的資金通過分級、嵌套等架構隱秘地對接房企，暗中助力房企搶“地王”等。在業內，這種資金被稱之為影子銀行，業內專家對其也褒貶不一。

　　信達地産從去年下半年至今年中期頻搶“地王”。記者調查發現，信達地産背靠中國四大國有資産管理公司之一的中國信達，最終實際控制人為國家財政部。

　　除了這些之外，更為關鍵的是，參與信達地産業務拓展的更多來自信達係兄弟企業，比如信達資本等。

　　今年3月24日，信達地産董事會審議通過《關於關聯法人與公司進行債務重組、委託貸款、信託貸款、擔保增信、資産收購和出售以及共同投資等關聯交易的議案》，該議案看似不太起眼，但熟悉信達的人知道，這背後意義不凡。

　　信達地産公開表示，預計中國信達及其關聯人通過收購第三方的公司債權後與公司債務重組、共同投資，提供委託貸款、信託貸款、擔保增信等事項，期限不超過3年，其為此提供連帶擔保等，該交易預計金額（其中增信業務以增信擔保費計）不超過200億元。

　　上述議案僅過了兩天，信達地産借此推進表外融資孵化項目，以降低負債率，發力金融地産，擬申請200億元房地産私募基金投資額度。信達地産半年報卻暴露出高杠桿拿地等拖累其業績。

　　相較而言，這僅是一個較典型的案例。但綜合諸多媒體報道，前8個月大約誕生200個“地王”，多拜大型央企、地方國企及上市房企所賜，背後資金卻來源廣泛，如前述所提及的各種金融背景的杠桿資金。

　　據《21世紀經濟報道》報道，今年上半年房企不斷製造“地王”，錢來自銀行，且提供了大約10萬億元，兵分四路突進，但表內貸款與表外委託貸款逐漸降溫，自營投資和銀行理財卻增加輸血量。

　　前不久，銀監會出臺規定，明確銀行理財分為基礎産品和綜合類産品，禁止發售分級産品，限制投資各類資産收益權等。這被視為銀行限制理財資金流向“地王”的一個重要事件。此外，證監會也收緊了房企股權再融資及發債融資等。

　　以中房地産為例，6月底以重慶某項目資産收益權轉讓給建行變相融資15.6億元，還明確稱該資金為該行理財計劃資金。不久，該房企強搶下了寧波等地的“地王”。

　　誰將執後市拿地牛耳？

　　國慶節前後，全國累計20餘熱門城市高舉調控大旗，目的就是調控過熱的樓市和土地市場，包括購房首付比例大幅提高，土地競拍的熔斷機制、限地價競房價等措施。

　　10月12日，不為業內所熟知的中昂地産卻豪擲10.8億元搶下天津靜海區一個“地王”，首次挺進天津樓市，樓面地價7427元/平方米、溢價率297%。

　　長富匯銀基金投研部一位研究員表示，隨著融資渠道收緊，房企充裕的現金流成為後續拿地補倉的最大信心來源。

　　像影子銀行等杠桿資金收緊，是否會衝擊房企拿地節奏？在中城産聯主席陳寶存看來，不同的房企融資渠道不一樣，如果大家關注每個月國家統計局發佈的投資資金到位情況會發現，在9萬億元資金中，開發貸等加在一起才3萬多億元，其他渠道太多了。即使收緊了，像華夏幸福、綠地等已不單純是一家房企，其融資能力不單靠地産，華夏幸福背後有中投、東方資産等大金主。

　　“從股市融來的錢，最後還是流向了房地産、基建等領域，因為資本知道其他實體産業的投資風險太大了。”陳寶存表示，監管層對再融資也並非一刀切，不敢收縮得很厲害，典型一二線城市土地供應量本身就少，即便是腰桿子很硬的房企也難以壟斷拿地。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，當前控房價成了一個主基調，但為防金融泡沫破裂，地價很難跌，央企、國企又不能搶“地王”，估計下一步政府會適當控制土地溢價率，如控制在30%~50%之間。

　　“樓市、地市歇歇腳的時候，也是一個拿地的好機會，有些房企前期已吃飽了，但一些房企卻還餓著肚子，因為沒吃飽，所以會有意願積極拿地。”歐陽捷預判説，但撿漏機會主要在下行週期。

　　近來，房企並購兇猛，既有如融創吞併融科智地，又有如新城控股、大名城、陽光城等大中型房企收購小房企優質項目等較多實例。

　　日前，新城控股接連收購或合作參股包括美好集團武漢城改項目等。在歐陽捷看來，未來獲取項目資源除了看房企本身實力之外，還有與房企有業務往來的銀行、基金等金融機構介紹接盤等。

　　當前，房企頻頻涉足金融，在前述長富匯銀基金投研部研究員看來，除了尋找金融業務的業績增長點之外，還有一個重要作用就是借金融嫁接資源，尋找更多合作盈利機會，比如中天城投雖不是一線房企，但發力大金融戰略，已傍上中國平安這個戰略夥伴。