北京樓市區域冷熱不均 改善客群扎堆房山

　　北京發佈“新八條”調控措施十天有餘，來自市場情況顯示，由於首套非普通住宅首付比例提至四成以及二套非普通住宅首付比例提至七成，改善客戶近期看房熱情驟減，仲介門店接待客戶數量較此前明顯下降。新房方面，疊加國慶長假因素影響，市內千萬級新盤蓄客量較過去兩個月同比大幅下滑，近郊高端項目主力成交區域大興亦莊、門頭溝新城兩大板塊，由於9月曾多次集中簽約，10月上中旬表現也相對冷清，反而，房山區域的幾個改善樓盤到訪客戶較之前並未減少。

　　京華時報記者邢飛

　　區域分化明顯

　　中原地産研究中心統計數據顯示：熱點城市在實際過去的10天，市場比9月份下調了25%-30%左右。從銷售業績看，下調主要明顯的城市是：深圳、南京、北京、天津、鄭州，跌幅都在30%-50%之間。在二手房市場，北京等城市買賣雙方依然在博弈過程中，預計房價在成交量下調1-2個月後，會有明顯鬆動可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

　　“這一輪收緊政策，北京近乎恢復到了2014年9·30前的政策力度。”中原地産首席分析師張大偉指出，“新政意味著北京高端項目客戶，如果

　　不離異，都將要執行70%首付，2016年千萬豪宅成交佔據了整體樓市成交約15%以上，也就是説，未來這個比例的購房者將快速降低入市節奏。”

　　事實上，隨著新政持續發酵，改善房源成交數量雖無法在數字上得到充分體現，但在記者走訪過程中，仲介門店普遍表達了一個事實：改善客戶看房意願顯著下降。

　　在新房層面，由於城區豪宅普遍處於3000萬以上的級別，因此動用了較大杠桿，新政對這批可謂造成了不小衝擊，多家頂豪項目透露，“目前正忙於重新甄別客戶”。除此之外，千萬級豪宅成交比較集中的南四環和西 四環區域樓盤的到訪客戶均較9月大幅減少。

　　近郊區域，門頭溝可謂千萬級高端項目成交的熱門區域，但由於金地、萬科、綠城三大樓盤均在9月有開盤動作，因此10月蓄客表現也顯得相對平淡。

　　有意思的是，北京整體改善市場雖然受到政策影響較大，但房山區域卻成了例外。據了解，千萬級別墅天恒樂墅項目近來的到訪客戶甚至較9月份有所增加；而天恒旗下另一大別墅新盤——天恒水岸壹號在尚未對外開放的情況下已經收到了近千組來電諮詢，在項目示範區開放的十一期間，項目實際所接的客戶家庭則多達300余組。

　　房山成改善洼地

　　在業內人士看來，新政之後，改善客戶仍對房山趨之若鶩，主要原因在於，房山改善樓盤總價仍處於價格洼地，甚至相較于近郊門頭溝、大興和通州等地，房山改善樓盤價格仍具備較大優勢。

　　此外，就全北京而言，改善置業門檻正變得越來越高，如果以前首改置業的標準是500萬，那麼按照最新的北京環線成交均價水準，四環以內的成交均價已在9萬元/平米，而想在四五環買一 套三居房子的首次改善人群，則需要付出超800萬的總價。

　　比起大興、門頭溝，房山改善市場儘管發力較晚，但起點並不低。隨著區域配套的完善，萬科、天恒、中糧、遠洋、首創、綠地等品牌房企的進駐，房山樓市于近年進入了快速發展期。

　　尤其是今年，數據顯示，房山單套房源最高成交均價出現了5.5萬元/平米，簽約最高的別墅總價也在1600萬，

　　總體來看，房山整體的改善價值不斷被購房者認可並兌現。

　　隨著諸如天恒水岸壹號等新項目的問世，區域改善洼地的屬性也將迅速被“填平”。甚至有業內人士指出，如果説萬科代表房山樓市的剛需時代，那麼天恒則帶領房山走入了改善時代。從天恒樂墅到天恒水岸壹號，天恒不僅實現了在房山6盤聯動的格局，同時也實現了別墅産品在房山的四次升級。